地产内参 | 民营房企融资断流缺口巨大,AMC纾困房企加速落地

一、宏观政策：

1、江苏省连云港市：采用担保方式释放部分预售监管资金。

（详见附注1）

焦点研究院：在多地对预售资金采取更加严格监管后，连云港引入担保制度，房企可申请商业保函，释放不超过总量30%的监管资金。此前，成都、沧州、潍坊等地允许银行保函充抵监管额度。相比银行保函，商业保函条款较灵活，办理速度极快，且对资质的要求较宽松，保费通常也更低廉。此举在严格监管的基础上，为房企获取一定资金回流创造了条件，同时还有担保公司对资金安全性给予保障。

二、企业经营：

1、7月，房企通过境内债、境外债及资产证券化共融资1177.7亿元。2022年内待还债务共计2471.1亿元，其中民营房企占比50.1%。但7月境内债民企融资额仅占5.5%。

（详见附注2）

焦点研究院：停贷风波导致房企7月累计融资收窄趋势停滞。民企年内代偿债务占比与境内债融资金额占比相距甚远，而境外债市场多为展期，新发行债券也极少。民企可以尝试引入国有企业进行混改，也可以与AMC合作通过项目股权转让的方式回血。

2、正荣地产：再度违约，两笔美元票据本息约共4304万美元到期未支付；

龙光集团：正式宣告违约，加快销售回款及其他应收款项；

龙湖集团：不知悉股价异常波动原因，没有逾期商票待兑付。

（详见附注3）

焦点研究院：从龙湖事件可以看出，目前市场对风险厌恶情绪依旧明显，因此才引得交易所发公告，助龙湖辟谣。市场的敏感更多还是针对民企，民企债务压力大，融资渠道又十分不畅，同时全行业销售尚待恢复，导致民营房企仍会出现阶段性风险。

3、阳光城：全国性AMC中国华融官宣纾困阳光城母公司；

河南建业：郑州百亿纾困基金启动，与建业投资金融岛写字楼项目达成合作；

中南控股：与江苏省AMC签约合作，涉共同设立20亿发展基金等。

（详见附注4）

焦点研究院：资管公司对房企的纾困行动集中开始。在中央高度重视保交楼的背景下，全国及地方性AMC开始正式参与纾困出险房企。若相关政策不断落地，预计对后续保交楼将有实际支撑作用，有助于提振市场信心，继续改善商品房销售情况，对房地产行业形成正向刺激。

附注1：

8月10日，连云港市住建局发布《关于进一步促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》。其中涉及公积金贷款额度、首套房认定标准、预售政策及资金监管等。文件内容显示，连云港市将调整住房公积金贷款政策。2022年7月1日至2022年12月31日期间，借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款较高额度由30万元提高至50万元，借款人双方正常缴存住房公积金的，贷款较高额度由60万元提高至100万元。期间在连云港市购房的职工家庭，无论是否占有产权，父母或子女任一方都可以作为共同借款人申请住房公积金贷款。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。采用担保方式释放部分商品房预售监管资金。在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，由房地产开发企业申请，采取商业保函方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营，上限为重点监管资金额度的30%。

附注2：

附注3：

8月3日，正荣地产集团有限公司宣布2019年10月票据退市，以及暂停买卖2021年1月票据。根据2019年10月票据条款，此票据的所有未偿还本金额及其应计未付利息将于2022年8月3日的到期日到期并应支付。截至本公告日期，公司并未支付剩余未偿还本金额2977.7万美元及其利息。

8月7日，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式宣布违约。龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。为缓解流动性压力，龙光集团将：推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，加快销售回款及其他应收款项；于需要时以合理价格出售资产，促进资金回笼；积极落实措施以管控行政成本及资本开支。龙光集团正致力于履行龙光集团的财务承担，作为该等努力的一部分，龙光集团认为，必须通过对龙光集团境外债务的整体管理，以实现对龙光集团业务和运营至关重要的更稳定的资本结构。龙光集团已委任海通国际证券有限公司为其财务顾问，以评估其资本结构，并探讨所有可行的整体债务管理方案。为了推进整体债务管理方案，公平对待所有债权人，龙光集团将暂停支付下述境外美元优先票据到期的利息，包括2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据。

8月10日，市传龙湖商票逾期，对此龙湖发布公告称，董事会调查后，并不知悉导致股价偏离市场异常波动的任何原因，亦不知悉任何必须公布以避免龙湖集团证券出现虚假市场资料或须披露的任何内幕消息。龙湖在公告中再次澄清，目前到期商票都已经兑付，没有任何逾期支付。

附注4：

8月5日，全国性AMC中国华融资产管理发布消息称，近日，中国华融与阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。中国华融表示，此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。中国华融总裁助理高敢表示，中国华融作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。阳光集团董事局主席林腾蛟表示，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。

8月9日，由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团参与，与河南建业投资就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。据悉，该基金规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。其具体运作模式为：排名前列层母基金（纾困专项基金）：由中心城市基金下设立，规模暂定100亿元；第二层子基金：由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定；第三层项目盘活资金筹集：通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

8月10日，中南置地官微称，控股股东中南控股集团与江苏资产管理有限公司党建共建暨业务合作签约仪式在江苏南京举行。根据有关协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。江苏资产或其指定主体担任普通合伙人和优先级有限合伙人，认缴合计18亿元，占比90%；中南控股或其指定主体为劣后级有限合伙人，认缴2亿元，占比10%。基金设立投资决策委员会，江苏资产委派2名，中南控股委派1名，执行事务合伙人由GP担任，基金事项由三分之二及以上委员同意视为通过。