焦点日报 | 又一知名房企宣布债务违约,华夏幸福偿付方案出台

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2021年12月6日

研究员：张冉

宏观政策：

1、广西省南宁市：发布住房公积金个人住房贷款管理办法 首套房贷较高额度70万元

近日，南宁住房公积金管理中心对外公布了较新的《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》，办法自2022年3月1日起施行，有效期五年。新出台的《贷款管理办法》中，出现了几大新变化，还调整了贷款对象范围，户籍地、缴存地都在北部湾经济区城市（南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）内符合规定条件的缴存住房公积金的职工都可以申请。此次新政较大的变化就是首次实施公积金贷款遵循“先存后贷、存贷挂钩”的原则。对贷款额度计算进行精细化调整，调整后缴存职工的贷款额度将与缴存职工个人账户余额及缴存时长挂钩，实现缴存贡献与贷款权益的精准匹配，以更好支持长存多缴职工。每笔公积金贷款额度应同时符合以下限额标准：不得高于管委会规定的较高贷款额度：首套住房公积金贷款较高额度为70万元，第二套住房公积金贷款较高额度为60万元；不得高于按借款申请人申请时其住房公积金账户缴存余额乘以缴存余额倍数、缴存时间系数、风险防控系数所确定的贷款额度；不得高于房屋总价扣除首付款金额后剩余的价款；不得高于按借款申请人还贷能力系数（每月还款额与家庭月收入之比）确定的贷款限额；借款申请人信用状况等其他影响贷款额度的因素。

融资动态：

1、云南建投：拟发行不超过10亿元超短期融资券 期限270天

12月6日，云南建投发布2021年度第八期超短期融资券发行披露文件。本期发行基础金额5亿元，发行上限金额10亿元，期限270天。所募集资金拟用于偿还有息债务。

2、华侨城：拟发行15亿元中期票据 用于偿还债务融资工具

12月6日，据上清所披露信息显示，华侨城发布2021年度第六期中期票据发行披露材料。本期发行金额15亿元，其中品种一期限为3年，初始发行规模6亿元；品种二期限为5年，初始发行规模9亿元。募集资金拟用于偿还于2021年12月20日到期的“21华侨城SCP003”。

3、旭辉：供股方式筹资16.73亿港元 用于明年上半年收购长三角地区土地

12月6日，旭辉控股发布公告，拟按于记录日期每持有二十股现有股份获配发一股供股股份的基准按非包销基准进行供股。具体来看，旭辉控股董事会宣布公司建议按每20股现有股份获配发1股供股股份的基准以供股方式向合资格股东发行4.18亿股供股股份(假设已发行股份数目于记录日期或之前并无变动)，以筹集约16.73亿港元(扣除开支前)；或以认购价每股供股股份4.00港元发行4.19亿股供股股份的方式筹集约16.76亿港元(扣除开支前)。供股仅限合资格股东参与。旭辉控股计划将大部分供股所筹资金用于在2022年上半年以不少于人民币12.3亿元（约15亿港元）收购长三角地区的土地。

4、市北高新：拟发行不超过9亿元公司债券 期限5年

12月6日，市北高新发布2021年面向专业投资者公开发行公司债券募集说明书，本期债券发行规模不超过9亿元，期限5年，起息日为12月9日，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。本期债券的募集资金拟全部用于偿还到期/回售公司债券“18高新01”的本金，因“18高新01”已于2021年11月22日完成兑付，故本期债券募集资金将全部用于置换发行人用于偿还“18高新01”本金的自有资金。

5、碧桂园：拟向交易所申请发行供应链ABS产品

12月5日，碧桂园官微披露，继本月初在银行间市场交易商协会申请发行中期票据获得受理之后，碧桂园拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。申请获批后，碧桂园将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作。

投资动态：

1、保利：30.21亿元摘得济南市五里牌坊棚户区改造项目

12月6日，济南迎来第三批集中供地， 五里牌坊棚户区改造项目三宗地块须一并出让、整体实施，由保利以总价30.21亿元竞得。该项目总出让面积10.48万平方米，城镇住宅、商务金融用地，容积率2.6，起始价30.21亿元。根据出让条件，竞得人须以4500元/平方米的价格向槐荫区政府提供地上建筑面积约7.78万平方米的住宅安置房和建筑面积约0.92万平方米的商业安置房，以约10300元/平方米的价格向货币补偿、具有回购资格的被征收居民提供建筑面积约2万平方米的住宅商品房。

2、龙湖：11.51亿落子济南槐荫区

12月6日，济南迎来第三批集中供地，经十路北侧、腊山河西路东侧地块A1/B1地块，由龙湖以总价11.51亿元竞得。该两宗地块须一并出让、整体实施，总出让面积9.4万平方米，城镇住宅、商务金融用地，容积率2.67，起始价11.51亿元。根据出让要求，需引入一家在国内开发并以自有注册驰名商标品牌持有运营的的商业购物中心并自持商业建筑面积不少于13万平方米的集中式购物中心（不含酒店、车位、办公、公寓、家居建材及会展演艺游乐场业态），自持部分应在项目地块国有土地使用权出让合同签订之日起36个月内开业运营，自持部分建成后10年内不得分割销售或整体转让，自持部分建设阶段总投资额不低于12亿元，且自持部分竣工开业运营后前三个完整自然年内，累计运营收入达到4亿元以上。

3、葛洲坝：13.19亿摘济南市唐冶东路地块

12月6日，济南市唐冶东路以东、飞跃大道以南用地A1/2/3地块由葛洲坝以13.19亿元竞得。地块总出让面积10.02万平方米，土地用途为城镇住宅用地，容积率2.23，起始价13.19亿元。竞得人须无偿配建一处建筑面积不少于1000平方米的社区养老服务设施；须按照不小于各地块内商品住房开发项目地上建筑面积10%的比例配建租赁住房。

经营动态：

1、阳光100中国：无法偿还到期10.50%优先票据 本息约1.79亿美元

12月6日，阳光100中国在港交所公告，公司发行并于新加坡证券交易所上市的10.5%优先票据本金及利息于12月5日到期，公司无法偿还，已发生违约事件。票据未偿还本金总额为1.7亿美元，应计及未付利息总额为892.5万美元。公司已在积极与持有该等票据的持有人沟通，以尽快与该等持有人达成还款展期或其他还款安排。

2、领地集团：助理总裁兼品牌总经理姚科因个人原因离职

12月6日，领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科离职。姚科就职领地两年多期间，历经领地控股和领悦服务在香港主板上市，资本市场品牌形象初步建立。姚科为房地产品牌专委会副主席、中国地产经理人评审委员会评委、“中城联盟”的特约讲师、中城委四川秘书长、获得中国房地产奋斗者70人殊荣。

3、金科服务：收购黔西宏祥物业51%股权 并变更执行董事及监事

12月5日，金科智慧服务集团收购黔西宏祥物业管理服务有限公司51%股权。于股权变更前，宏祥物业由自然人陈立耀100%持股；于股权变更后，宏祥物业由金科服务持股51%、陈立耀持股49%。人事调整方面，陈立耀从执行董事兼总经理调整为总经理；黄华退出监事，余平接任；新增吴贵雄为执行董事。宏祥物业成立于2019年10月24日，法定代表人为陈立耀，注册资本为100万元，经营范围含清洁、家政服务；房屋维修工程等。

4、华侨城：拟转让成都华侨城盈创实业100%股权及4.2亿元债权

12月6日，据重庆产权交易网披露信息显示，重庆华侨城实业发展有限公司拟转让成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及4.2亿元债权，转让底价为5.26亿元。标的企业注册资本1亿元，资产总计4.66亿元，负债总计4.82亿元。这一资产对应的项目是成都“天府美丽汇”，项目源于2017年华侨城以3.4亿元总价拿下的成都天府新区正兴街道一宗商服地块。

5、世茂服务：与湖南吉立物业达成股权合作 拓展医院细分赛道

12月6日，世茂服务与湖南吉立物业管理有限公司达成股权合作，以9964万元受让其70%股权，拓展医院细分赛道，深耕湖南物业市场。在综合物业管理方面，除了住宅业态，世茂服务还向高校园区、产业园、公建、医院等多元业态综合拓展，截至2021年6月末，在管面积中，非住宅业态占比达40.8%。此次合作，是继2020年11月世茂服务合作康桥物业后，再次布局医院细分赛道，体现了世茂服务对这一赛道的看好，以及深耕发展的决心。湖南吉立物业在湖南医院物业市场属于区域龙头企业，整合了湘雅系和省人民系两大核心医院体系，在湖南医院市场具有先进的地位，在管或服务过诸多标杆医院，在长沙具有很高的知名度；且在长沙市三甲医院市场占有率高，合同服务周期长，其中已服务湘雅二院近20年、已服务湖南省人民医院超15年。

6、佳兆业：以物抵债 山高金融拟1.86亿港元收购香港中环中心38楼物业

12月5日，中国山东高速金融集团有限公司公布，其间接全资附属中国山东高速资本(香港)有限公司作为买方，拟向佳兆业集团直接全资附属佳兆业创投有限公司收购愉昇的全部已发行股本及待售贷款，代价较高为约1.86亿港元。根据2019年12月18日公告，买方、盛帆（佳兆业间接全资附属公司）及佳兆业集团订立山高金融融资协议，据此，买方已向盛帆提供本金额1.25亿美元（相当于约9.80亿港元）贷款。该贷款由佳兆业集团提供担保。于本公告日期，山高金融融资协议项下的未偿还本金额仍为1.25亿美元（相当于约9.80亿港元）。对此，山高金融表示，此次收购愉昇的代价将由买方透过以同等金额抵销山高金融融资协议下的部分未偿还款项而结付。佳兆业集团不可撤回及无条件地向买方承诺于愉昇买卖协议所载若干条件获达成后进行回购愉昇。愉昇的间接全资附属公司The Center (38) Limited为物业——即位于香港皇后大道中99号中环中心38楼的少有合法及实益拥有人。

7、华夏幸福：14只债券偿付方案出台 现金偿付比例约30%-40%

近日，华夏幸福公告14只公司债券的两种偿付方式。一种是现金偿付+信托受益权份额抵偿+展期清偿的方式进行综合偿付；另一种是拟出售公司通过债务置换方式承接，即“置换带”。选择综合偿付方案的，将分三个部分偿付。一部分是现金偿付，华夏幸福通过出售资产回笼资金，现金偿付比例约为30%-40%。一部分为信托受益权份额抵偿，即“抵”清偿方式：华夏幸福以持有型物业资产设立信托计划并以信托受益权份额偿付部分债务，偿付比例约为10%-20%。信托计划期限初定为8年；在信托计划到期前，由受益人大会根据实际情况决议是否对信托计划期限予以延期，每次延期不超过3年。剩余40%-60%的部分由华夏幸福展期偿付，即“接”清偿方式：债务本金展期至债务重组协议签署日后8年期满，如公司债券原到期日晚于上述展期到期日的， 则到期日不做调整。展期届满后，根据企业后续经营情况，可协商直接清偿或继续展期。债务重组协议签署后，年利率调整为 2.5%，利随本清。选择第二种“置换带”方式的，可选择拟出售公司有条件承接其债权，具体承接条件由债权人与相关资产收购方及公司另行协商确定。值得注意的是，以“置换带”方式清偿的部分债权本金，不再适用第(一)项清偿方式，剩余债权本金仍按第(一)项清偿。同时，置换后债务本金期限至债务重组协议签署日后 5 年期满，到期后根据实际情况可协商继续展期。如该金融债务本金原到期日晚于上述展期到期日的， 则到期日不做调整。债务重组协议签署后，年利率调整为3.85%。

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