上海楼市:房产投资风险比机会多!一定要控制好负债率和现金流!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，在现今的楼市大环境下，如今各城市不断的调控政策，房价会降温吗？房子还能买吗。楼市到底有没有风险？较大的风险是什么

回答：你好，现在有些城市楼市还是有上涨的，但是这种上涨肯定不是普遍的，是会相对分化，片区分化、楼盘分化。比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，当然还会有楼盘降价促销。各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度肯定不大。买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重，手里没好货的，可以尽早置换掉。现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。买房真正的风险就是低现金流。房产是属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在买买买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。

提问：曾叔，您好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低(07年左右次新房6-7万)，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？烦请曾叔指导，谢谢！

回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好！曾叔！sfsd有上海户口，年薪20，单身，老家在嘉善，现在钱不多想投资一套嘉善，是否推荐？谢谢！

回答：你好，小县城投资房子没未来，房子核心是城市产业支柱和人口净流入。排名前列套房买在哪里，很重要。很多人自己小有积蓄的时候，想早点上车，就回老家买了一套。于是，名下有了贷款记录再过几年，自己资金实力上来后，又有了新打算，想在自己工作的城市买房。这时才发现，被限购死死卡住，属于二套贷了。要多付几十、几百万的首付。出售老家的房产，也可以充当一部分首付，但一是交易流程比较长；二是涨幅未必跟得上大城市速度。大多数人可能都是懵懵懂懂，觉得自己收入在老家是不错，又想早点占个坑儿。就莫名其妙上车了。结果，等到能在工作所在地、长期生活城市买的时候，却发现万般艰难。

提问：你好！曾叔！坐标上海，最近想买房投资，想选一个投资回报率高一些的区域，是不是价格越便宜的房子上涨空间越大？上海五大新城是价值洼地吗？怎么样才能做好房产投资呢？能不能提供一些选筹思路？

回答：你好，许多购房新手可能会把价格洼地与价值洼地等同，认为价格便宜的地方未来上涨空间较大。这种想法是错误的，价值洼地指的是潜力被低估的区域，这些区域未来价值显现后会迎来较大升值，收益较高。而价格洼地则指的是相对周围区域房价更低，入手成本较低。不同区域的房产投资回报率的考虑角度也不同，传统成熟地段的房子，地段优越、配套成熟，但相对发展潜力有限，而且可供开发的地块不足，这类房产主要集中在主城区、内环地带，房产投资非常稳健，涨幅与城市大盘持平，流动性好，不乏接盘者。新兴区域的发展潜力较大，但同样概念性强，高风险高收益，选择这类房产要找准时机。

如何选择区域内的价值洼地？首先是主城区，主城区发展成熟，新房稀缺，突破空间不大，在主城区购房，决定条件是个人资金状况，资金充裕可以选择。其次是新区，新区靠规划带动，配套尚不成熟，而且不确定因素较高，城区有房产的原住民可以在新区购买二套、三套房，但无房刚需选择新区需谨慎，可选的房产不多而且或多或少都存在一些问题，在选择时要从区域发展潜力的角度考虑，相对来说，商圈、核心区的潜力更高，其次按顺序是交通主干区、学府景观居住区、滨江水系区，产业园区的投资潜力较低。最后是城市的其他区域，这些区域发展较为平庸，房价处于城市房价均值上下，发展优势不大，但也存在一些隐形潜力地段，适合预算有限的刚需客。上海买房投资，逻辑也很简单，投资回报率较高的楼盘，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我看有人问到爱博，附近请问西郊九韵城什么价格可以买？这个小区前景怎么样？

回答：你好，爱博区位更好一些，比较靠近大虹桥以前的核心区，配套成熟，但是是动迁房有很多人不喜欢。西郊九韵城是过去十二年涨幅较大小区，区位也不错，配套成熟，可惜房龄略老了一些。这两个小区我都觉得不错。

提问：你好，曾叔，我想问湘湖亚太路那边的保亿湖风雅园的四合院怎么样，比如户型，地理位置，还有价格，我看上的一套是220方1480万，价格是否合理，后期的升值空间如何?

回答：你好，保亿湖风雅园，属于旅居地产了，在湘湖旅游度假区，一没有地铁，二配套欠缺，北边是湖，南边是工业厂房，环境是很一般。所以总体看自住可考虑，投资一般。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束哈，谢谢！

回答：你好，代持的话还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但是如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。你在网上可以搜到一些协议模板。但协议只是防君子，防不了小人。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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