深响·财报㉞ |白银时代下,德信的马拉松式发展观

作者 | 杜松子

出品 | 焦点财经

地产进入白银时代，这个说法已经不新鲜了，但不要忘记，白银也是贵金属。

对房企来说，这条赛道从讲求爆发力的“短跑”变为了比拼耐力的“马拉松”。

德信中国（2019.HK），曾表示要将“马拉松理念”融入企业基因，是否能更快适应如今的市场环境？

2021年8月26日，德信中国披露中期业绩报告。公司报告期内实现全口径合约销售额430.3亿元，同比增长67.4%；共录得总收入130.71亿元，同比增长68.5%；毛利28.5亿元，同比增长37.7%，净利润13.78亿元，同比增长2.6%。

营销金额与营收增速不错，但整体规模依然偏低。此前德信中国提出2021年冲击千亿的目标，就上半年情况来看，能否达成还未可知。

得失参半的合作开发

二十多年前，胡一平离开体制内设计院工程师的安稳生活，投身商海，并于1995年，成立了德信地产。

据说胡一平热衷体育运动，曾骑行过2000多公里的川藏北线。胡一平曾说：“骑行能考验人的意志，激发人的活力，催生团队的互相鼓励，这些也都是一个公司所应具有的基因和文化，这样的公司在市场的长途赛跑中才能始终保持竞争的活力。”

在这样的理念之下，在胡一平的带领之下，历经了23载风雨的德信中国终于在2019年2月敲响了港交所的大锣，也敲开了德信中国的资本市场之门。

当年德信的合约销售额约为450.77亿元，同比增长约13.8%，并提出未来三年20%~30%年复合增长率的战略目标，截至今年年中，德信的总资产达1139.19亿元。

而在规模进阶之路上，德信也未能绕过房企的必经之路--合作开发。2020年德信新增的40个项目中，同样只有1个100%权益项目，剩余项目中26个项目权益比低于50%。

今年上半年，德信中国共新增27幅地块，新增总建筑面积约493万平方米，其中15幅地块权益占比低于50%，仅有一个项目权益占比达到100%。

合作开发虽能一定程度上摊薄风险，但难以避免部分利润被吞噬，根据企查查数据显示，今年上半年德信净利润为6.3亿元，同比下降10%；此外毛利率也延续下降趋势，为21.8%。

对此，德信中国助理总裁单蓓回应称：“目前行业整体毛利率均出现程度不等的下降，公司上半年毛利率虽然出现下滑，但仍处于行业中上水平。未来公司将管理好负债规模，将盈利指标保持在行业平均水平上。”

半年报显示，德信中国现金短债比为1.38倍，净负债率为72.4%，均满足了“三道红线”的基本要求；但剔除预收账款的资产负债率为73.6%，仍然高于红线，但相较与2020年，整体负债结构确有进一步优化。

另外，根据业绩会披露，德信中国约有1.23亿元商票。美元债方面，公司上市以后总共发行了8.5亿美元的债券，业绩期末公司存续中美元债约8.08亿；其中今年8月6日到期的2.58亿美元债，公司已悉数归还，目前约有5.5亿美元债余额。

单蓓表示“公司会根据实际情况经营情况、资金需求和负债结构，看后续是否会启动再融资计划。”

向管理要红利

“三稳”主旋律下，向管理要红利已经成为了一众房企的共识。但从资源、管理要效益，无疑更考验企业的成本管控、产品运营以及库存管理能力。

截至6月30日，德信的銷售成本约为102亿元，同比增加约79.7%；融资成本净额同比减少39.6%至2.3亿元。

值得一提的是，公司上半年合去化率和回款率均超八成以上，而公司上半年经营性现金流量净额为15.44亿元，同比增长77.1%；现金及现金等价物达到178亿元，同比增长14%。此外，自2018年，德信中国的销售均价便一路爬升，至今年上半年，其合约销售均价为每平方米21081元。

融资结构方面，上半年德信中国银行借款比例进一步提升至63%，整体授信使用比例不超过50%，流动性及经营稳定性有所提升。此外，上半年德信中国成功订立绿色债券框架，公司绿色融资框架搭建完成。

发家于浙江，立足于长三角的德信中国，截至2021年6月30日，在全国27个城市拥有161个项目，其中136个项目均位于长三角地区，超九成由德信操盘开发。

业绩会上，费忠敏表示：“德信将以客户需求为导向，不断推动产品的迭代升级，进一步完善自身产品序列。“

2021上半年公司交付超过10批次，项目平均30天交付率超90%。

此外，物业建筑及项目管理服务收入今年上半年大幅增长1293.7%至1.66亿元，占公司总收入1.3%；同样，酒店运营方面，因酒店入住率增加，其收入同比增加180%至0.137亿元，对总收入贡献占比为0.1%。

但主要营业收入仍来自于物业销售，截至报告期末，物业销售收入同比增长6 7 . 1 % 至126.74亿元，约总收入的97.0%。

对于日后的发展，费忠敏提到，德信未来将挑战更丰富的高端产品类型，做更多的探索创新，如旧改、TOD、未来社区等细分领域。

“市场是无法预判的，企业少有能做的就是不贪不惧，做好自己，做好规模、利润、品牌的均衡发展。”德信中国执行董事兼总裁费忠敏如是说道。