上海楼市:金山区的这个新盘值得投资或自住吗?内行讲解如下!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，上海金山有个新盘 华发招商依云四季 方便评价一下自住和投资的优劣么？谢谢！

回答：你好，上海金山区这个地方比较特殊，和浙江省嘉兴平湖接壤，属于上海的最南面，是连接沪浙的交通大动脉。但是，这个地方的房价永远是上海较低。因为它是上海乃至全国较大的化工厂基地。绝大多数人不太愿意去化工厂附近蹲别墅。 全世界各大城市规划，较大的污染源，往往是建在两省市接壤的地方，至少有一半的空气污染踢给对方了。展望未来，这个地方迟早会越来越好的。上海北面的宝钢已经陆续搬了。 很多外地人拿了集体户口，金山区买个老破小挂户口，还真是不错。 金山的市场，坦白说无论保值增值，还是流动性，短期看都可能有问题。2.5稍微加一点在青浦新城就能买到动迁房，金山这么一比竞争力就不足； 上海买房子不要超过人民广场为中心25km的直线距离。 从城市化进程的角度，蔓延到这个片区还要很久很久。 如果是自住，且就在那里上班，我觉得如果工作足够稳定长久，可以买，就算将来涨幅被大盘拉下一点，无论如何也不会一点不涨，不会太吃亏。毕竟是上海地界，挂户口、上学等基本的上海房产附加功能还是永远在的。

提问：成哥好，关于深圳调控升级，哑火，北京市场走势下一步怎么看，会不会进一步抬头？还是有可能按照上一轮的节奏，上海，然后之后北京？

回答：所谓的城市轮动很难去判断。

深圳其实也没怎么哑火，好板块还在涨。

北京长线看好，随时可以买。

上海长线看好，随时可以买。

深圳长线看好，随时可以买，做好站岗一段时间的心理准备即可。

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提问：成哥好，有几个问题要请教一下！

1、上海普陀桃浦智创城看好吗？这边15号线今年底马上通车了，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？

2、十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。

还有哪些板块值得推荐吗？

回答：1、桃浦板块这一块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求。

2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

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提问：成哥好，夫妻二人户籍南通，在上海租房工作，手上有60W。家庭月入2万。孩子小学四年级在青浦就读。为了孩子的教育，能不能在青浦城东或盈中入手老破小？

回答：子弹60不建议买上海老破小，更适合买二线城市南通，总价200万以内不建议买一线城市：

1，一线城市，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。

2，总价200万以内的房子，特点如下：

一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。

二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

提问：成哥好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位，然后在12月中旬被买了。本来没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。请问成哥有什么建议？

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，机不可失。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

提问：成哥好！请问嘉兴这个城市在长三角一体化规划中处于什么角色，能否说一下他的发展前景？

回答：你好，嘉兴作为全省接轨上海的‘桥头堡’，承接着上海辐射的‘门户’，要把全面融入长三角一体化发展作为首位战略。为此，嘉兴将深入谋划推进一批重大基础设施项目，编制嘉兴铁路总图，完善市域轨道交通线网规划，编制有轨电车线网规划，推动城际铁路网、市域轨道网、有轨电车网“三网合一”。同时，嘉兴还将加强重大战略性新兴产业项目的谋划，巩固提升制造强市的地位和竞争力，为建设长三角核心区枢纽中心城市、高质量融入长三角一体化，做好先行官。这也是近些年来，嘉兴房价水涨船高的原因，种种未来利好，透支了近两年的嘉兴房价。但长期来看，嘉兴依然还是有一定升值空间。

提问：成哥好，想了解一下拆骨法，能否仔细讲讲？

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。

提问：成哥好，目前在看长江新城片区，汉口北目前单价1万左右，面积100多平，对我来讲有点高，我目前在看阳逻板块：东原朗阅：临湖临地铁口，带精装修9500左右；华发金茂逸墅：阳逻之心，待建万达广场附近，均价带装修9800左右；阳逻金茂悦：毛坯8100左右，离万达有点远。都是95的小面积，综合来看我该如何投资？短持长持几年？预算在90万左右，首付20几万。或者还有其他好的建议没有？

回答：你好，买汉口北 阳逻大品牌开发商集体炒作，新盘拉高价格，二手房单价8千没人接盘 汉口北新盘太少，炒作不明显，长江新城概念利好，二手价格坚挺。 阳逻价格涨起来了，汉口北的投资价值更加凸显，5年后涨幅更乐观。 不用盯着新盘，二手可以淘淘单价9千左右的次新。

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