中海汇智里PK中铁彩璟:首付100万元,怎么选?

原创 顾问君 北京楼盘测评 

海淀永丰中海滙德里、幸福里·润园两个项目大卖，谁较高兴？

——答案是昌平的项目们。

因为，海淀一旦零供应，码农最近的上车地必然是昌平，临近海淀的交界处。这里有着海淀码农后花园之称，因此也一直是开发商看好的区域。

此前，奥森ONE和奥海明月的热销已经验证了海淀码农外溢的购买力，但当下昌平的供应量可比去年翻了两番都不止，而且单价普遍6万+，码农们上车也要踮起脚尖了。何况，当下大厂也在普遍裁员降薪，你懂的！

2022年昌平区域码农置业的焦点项目有两个：中铁彩璟和中海汇智里。

中铁彩璟是小体量临铁不愁卖，中海汇智里是大盘逻辑未来价格空间充满想象。它们却有着一个相同的口号：“100万置业海淀北。”

难得遇到上车门槛不高，又适合码农买的两个新盘，这两个项目该怎么选？今天请听听顾问君的看法：

1、选楼面价差高的

要想房子不维权，开发商要有利润赚。

这并非顾问君危言耸听，近年来交房即维权的项目多为限竞房、限价房等楼面价差过小的项目。比如：某项目售价与楼面价只相差1万元/平米，建安成本再占5000元/平米，这样的项目开发商如何实现高品质交付？

带着这个问题我们往下看：

中铁彩璟是昌平城区共有产权商品房。该地块2021年10月竞拍时吸引了东亚新华、路劲+城建开发+城建北方、中铁诺德、中铁置业、建工+昌房、首开房地置业，共6家房企及联合体报名参与。最终，中铁置业以9.48亿元触及上限，并在现场摇号环节中标。

中铁彩璟项目体量不大，占用资金少，没有公建，好算账。对于中铁置业这种自己有建筑施工资源的房企，操盘难度小。但地块溢价率达到15%，可售住宅楼面价约为1.68万元/平米，与3.19万元/平米的指导价相比，每平米有1.51万元/平米的楼面价差。除去5000元/平米的建安成本和各项费用，这个项目剩下的利润比较有限。

最近这两年，中铁置业在北京交付的其他项目维权声音不断，感兴趣朋友可以自行网上搜来看。虽然不知道为啥中铁置业的房子交付维权很多，但是在利润空间比较小的情况下，建议还是三思而后行。

中海汇智里是昌平沙河板块的纯商品房。项目位于昌平沙河创新基地，今年2月竞拍时被中海以底价拿下，可售楼面价2.48万元/平米，指导价5万元/平米，楼面价差达到每平米2.52万元/平米。相比中铁彩璟每平米要多出1万元的空间。而且这个项目总建筑规模约19万平方米，体量远大于中铁彩璟。

顾问君特意查了这个地块的前世今生，该地块曾在2021年流拍，这次出让时减少了1.9万方米的保障性租赁住房配建和4万平米的商办的配建，地块非常纯粹，同样很好算账。

从楼面价差的对比上可以看出，中铁彩璟留给产品打造的空间较小，而中海汇智里比中铁彩璟多出的约1万元/平米的空间，既可以是项目的利润空间，也可以作为房价打折、或者赠送高品质精装等回馈购房人的福利出处。

2、户型要选通透的

利润再少，中铁的项目也不会烂尾，这点国企央企都敢拍胸脯，但产品力就没几个敢跟中海拍胸脯的了。

中铁彩璟效果图

中铁彩璟看建筑效果图时，让人满心欢喜，5栋高板，这排布妥妥能出好户型。而看到户型图时，只想问，这是设计部故意挖的坑么？

四个户型中三个不通透，这还不算完，75平米户型卫生间对着餐厅；89平米的C1户型的两个次卧窗户只有1米多宽；105平米户型的北窗通风走廊被客卫截断了。

少有南北通透的89平米B户型也是一堆槽点。矬子里面拔将军，顾问君建议想买这个项目的朋友，可以优先考虑B户型，至少客人不会一开门就把餐厅客厅一眼看到底。

中海汇智里的五个户型中不通透户型有两个，分别是58平米单朝向和74平米纯南向。其他三个户型为总价预算在370万买两居、530万买三居和600万买四居的客群提供了不同选择。

中海的产品设计确实甩了中铁置业几条街，但中铁彩璟的卖点在价格上，75平米两居首付70万左右；89平米三居 首付85万左右；106平米三居首付101万左右。

这个价格买到昌平老城核心区，还要啥自行车？但顾问君想说，买房不能只看当下的价格！

3、房子升值凭什么？

青铜买房看价差，倒挂就冲；王者买房看区域价值，有发展才有升值潜力。

中铁彩璟指导价为3.19万元/平米。从已公布的项目信息来看，项目总共662套房源，包括75平两室，89平三室，106平三室三种主力户型。按3.19万元的单价来计算，总价分别为239万元、283万元、338万元。

这个单价虽然较低，但项目的个人产权份额还没有确定。我们以周边二手房价格为参考，周边新新公寓、清秀园、欧亚花园等项目的二手房挂牌价格在4万元/平米左右，部分没有电梯的老小区二手房3.7万元/平米。

综合周边二手房价格来看个人产权在80%的概率较大。也就是按全部产权计算，单价约4万元/平米，这个价格站在了区域二手房的顶端。对于买房人而言，未来房价上涨的想象空间需要产品力的支撑。

显然，产品力不是中铁的强项。

中海汇智里的指导价格为5万元/平米，四个主力户型，分别为58平米一室、74平米两室、107平米三室、120平米四室。按5万元/平米的单价来计算，对应总价分别为300万元、370万元、530万元、600万元。此外，项目有团购优惠福利，请加微信zgfpbd2018或mfsrgw咨询。

中海汇智里效果图

周边昌平龙湖滟澜新宸小区二手房挂牌均价4.5万元/平米，全明边户的挂牌单价能到4.9万元/平米。乍一看，中海汇智里的新房价格也贴上周边二手房价格上限了，但与中铁彩璟不同的是，中海汇智里的房价支撑在未来产业上。

项目距沙河高教园仅1.5公里，东侧为昌平区中关村创新基地、中国移动国际信息港，北侧约4公里是中国石油科技园，东北2.5公里为中国石油石油化工研究院，区域内的产业人口红利将让项目存在一定的保值增值空间。

中铁彩璟更像是成熟区域中的“插花地”，此类项目的能否超越周边二手房价格，上一篇文章已有论述（亚林西地块出来了，说说“插花地”豪宅怎么选）。

中海汇智里周边更像早年亦庄新城起步区，产业比住宅多，生活配套略有不足，但土地多、发展空间大，未来房价与区域配套建设挂钩。

手握100万元，两个截然不同的选项已经放在各位面前。