地产内参 | 川滇创新共产房目的迥异,恒大百亿事件牵连碧桂园

一、宏观政策：

1、四川省：7部门联合起草征求意见稿，将发展共有产权住房。

云南省大理白族自治州：支持房企以“共有产权”方式销售商品房，可先购买一半产权。

（详见附注1）

焦点研究院：四川省政策为传统的购房者与地方政府共有；而大理政策则为购房者与房企共有。两者相同之处在于购房者个人产权比例原则上不低于50%。不同之处在于，传统共有产权房支持有一定经济承受能力但买不起商品住房的群体，优先供应城镇户籍无房家庭，有地方政府及政策支持。大理的共有产权房除购房者已购买产权外的剩余产权有房企持有，由购房者租赁使用。其目的仍是刺激商品房需求，实质上是营销的一种形式。此外，该政策后续有关房价、贷款、如何再上市等一系列配套政策仍未明确，因此目前看来只属于地区性政策，推广的条件一般。

2、江西省九江市：公示85个在售楼盘预售资金监管账户，防止资金被挪用。

广东省东莞市：开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

湖南省长沙市：全面加强商品房预售资金监管监测，保证资金“留在项目“。

（详见附注2）

焦点研究院：多省市出招收紧预售资金监管。作为此前停贷事件的后续影响，预售金监管再度收紧，也是对是否取消预售制讨论的一种回应。不过，这些地方城市政策会导致开发商现金流再度吃紧，想提振房地产市场仍需在需求端打开政策工具箱。

二、企业经营：

1、多家房企公布7月销售数据。

（详见附注3）

焦点研究院：房企6月销售取得回暖，显示出一定筑底态势。但各地停贷事件的发生让本就惨淡的房地产市场信心雪上加霜，也直接影响到了房企7月销售情况，因此单月环比表现有所下降。从长远来看，多地预售资金监管收紧政策的放出在逐渐弥合停贷事件的影响，“保交楼”工作也在稳步推进中，房地产供需恢复可期。

2、恒大物业：134亿资金被挪用调查结果出炉，高管大换血。

碧桂园服务：近一个月累跌60%，物业公司独立性成疑。

（详见附注4）

焦点研究院：恒大物业134亿资金被挪用至恒大集团的事项不仅导致恒大系涉事高管大换血，还让其他物管公司与母公司独立性情况受到市场各方质疑。尽管碧桂园服务此前曾强调不会为碧桂园地产“输血”，但从其股价表现上看，其独立化进程仍需提速。物管公司应更多向投资者证明其独立程度，以免发生大股东侵占小股东的可能。

三、土地市场：

1、本周共有天津、深圳两个城市完成第二批集中供地。

其中深圳共16宗宅地出让，14宗成交，总出让土地面积约28.6万平方米，总建筑面积约158.0万平方米，其中8宗触顶，5宗进入摇号，总收金339.32亿元，总成交溢价率9.3%。

天津共11宗宅地出让，9宗成交，总出让土地面积约78.3万平方米，总建筑面积约131.1万平方米，总收金82亿元，总成交溢价率0。

焦点研究院：根据本周两个城市土拍成交情况来看，目前房企仍青睐于热点城市拿地，非热点城市土地市场成交热度仍处在较低区间。

此次深圳土拍呈现以下几个特点：

1、外来国央企拿地为主，14宗中竞得11宗，华润置地、招商蛇口和越秀地产拿地金额分别为118.8亿元、82.3亿元和41.1亿元，而本土国企兜底较少。

2、房企在区域投资方面更谨慎，流拍和低溢价成交地块主要是商业占比较多或地理位置较偏远。

3、溢价率居首，本批次溢价率9.3%，较上批次下滑5.7个百分点，仍为19个已完成二批次集中供地城市中的较高值。

附注1：

8月3日，四川省住建厅联合六部门起草了《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见（征求意见稿）》），并正式公开征求社会公众意见建议，意见反馈截止时间为2022年8月21日。《指导意见（征求意见稿）》提出，共有产权住房由政府提供政策优惠支持，将重点面向有一定经济承受能力但买不起商品住房的城镇无房群体供应，并从房源性质、筹集方式、面积标准、供应对象、产权比例、定价原则、申购分配、产权登记、上市交易等多方面明确了省级层面的制度框架，为各市（州）因地制宜发展共有产权住房提供一定的政策依据和指引。共有产权住房申购人个人产权比例原则上不低于50%，其余产权为政府委托代持机构持有份额。具体比例由各地综合考虑申购人支付能力和住房市场价格水平后自行确定。

8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，首套购房人在办理不动产权登记后可按照所缴纳契税金额给予补贴或直接发放购房补贴等方式鼓励购房，拉动住房消费，缩短去化周期。《通知》要求，公开宣传预售商品房价格的，宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%或高于115%，宣传较低售价的房源套数不得低于楼盘表内待售套数的50%。

附注2：

7月31日，江西省九江市住建局近日公示了中心城区85个现有在售楼盘的139个商品房预售资金监管账户。针对最近网上“停贷潮”涉稳风险增多，根据住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》等相关文件要求，房地产开发企业必须将所有的购房款（包括定金、预付款、按揭贷款等各种房价款）直接存入商品房预售资金监管账户内。九江市住建局表示，凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，市住建局将排名前列时间公布销售楼栋的预售资金监管账号，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。

8月2日，广东东莞市住建局发布关于公开征求《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》意见的通知。通知提到，为防止开发企业截留、收存购房款，意见稿提出，对已取得商品房预售许可的项目，由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款；按揭银行应按商品房抵押合同约定将银行按揭贷款、住房公积金贷款等直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。预售资金监管系统将自动检测房屋的预售资金是否已足额缴存，首期款未足额缴存的房屋，将无法办理商品房买卖合同备案。

8月3日，长沙市住建局出台了《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》。长沙将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付，促进房地产市场健康平稳发展。《通知》明确了预售资金监管期限，自取得商品房预售许可证起至房屋竣工验收备案止。另外，长沙将设立市房屋交易资金监测专户的子账户，作为预售资金监测专户，对预售资金的交存和支出进行监测。

附注3：

附注4：

7月23日，恒大率先公布了恒大物业134亿元存款被强制执行的事项，并进行了新的人事安排。此前，恒大物业134亿元的资金通过存单质押担保方式，分别从银行获得贷款资金，贷款资金均通过其它第三方间接转至中国恒大。具体来看，134亿元的资金分别通过三次进行质押担保，规模分别为20亿元、87亿元、27亿元。根据独立调查委员会的初步调查结果，在2020年12月至2021年8月期间，当时集团面临巨大的流动性压力，在集团有关高管的授意安排下，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方，分三次向中国恒大集团提供了这笔大额资金。这笔资金被用于集团的运营和偿还集团境内外债务，暂时没有发现个人侵占资金、中饱私囊等情况。中国恒大称，根据初步调查资料显示，其执行董事兼行政总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣，以及子公司恒大集团有限公司执行总裁柯鹏参与了上述安排，鉴于此，董事会决议要求上述人士辞任相关职务。

8月3日，物管股持续走低，其中碧桂园服务由7月4日开始累计跌幅超60%。市场持续关注物管公司和房企之间的关联交易，并质疑物业公司独立性。花旗表示，短期而言，投资者关注物管行业的资产负债表及经营现金流多于盈利表现。中信证券表示，物管公司需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。