楼市月报(完整版):10月楼市“量稳价跌” ,市场情绪仍在探底

本监测报告从房价走势，租金走势，新房市场，二手房市场，土地市场，市场情绪指数对10月房地产市场进行全面剖析，感谢阅读！

房价篇：二手房市场均价“八连降”，北京房价连续两月领涨

一、百城二手房市场均价连续8月回落，房价修复不及预期

据诸葛数据研究中心监测数据，2023年10月100个重点城市二手住宅市场均价为15327元/平方米，环比下降0.33%，较上月跌幅持平，同比下降2.39%，跌幅扩大0.34个百分点。至此，二手房市场均价连续8月下滑。进入传统的银十月，政策松绑力度层层递进，而市场端反应一般，房价修复不及预期。一方面利好政策的发酵尚需时间，另一方面，核心城市楼市政策仍有松绑空间，如一线城市在放松限购上，当前广州、上海已经局部松绑限购，预计后续北深有望跟进，北上两城优化了公积金“认房认贷”政策，预计接下来将有更多城市跟进调整。近期，自然资源部发文建议取消地价上限，新一轮“房改”消息传来，展望后市，政策松绑基调延续，限制性政策逐步解除，房价下行态势也有望获得缓解。

从环比涨跌城市来看，10月份19城二手住宅市场均价上涨，较上月增加2个，平均涨幅为0.35%，涨幅较上月持平；76城二手住宅市场均价下跌，较上月减少6个，平均跌幅为0.66%，跌幅较上月扩大0.07个百分点；5城二手房市场均价较上月持平。整体来看，10月房价下降城市较上月有所减少，但是仍占比较高，在近期多城松绑限购限售、放松公积金贷款政策等发力下，业主情绪小幅修复，整体仍低位徘徊。

二、一线城市率先复苏，二线城市房价跌幅扩大

分城市等级来看，2023年10月，一线城市市场均价连续两月回升，二线城市跌幅扩大，三四线城市跌幅维持不变。具体来看，一线城市市场均价为61678元/平方米，环比上升0.4%，同比上涨6.8%。一线城市在全面落实“认房不认贷”后，广州、上海又相继局部松绑限购，近日上海、北京两城松绑了公积金“认房认贷”政策，限制性政策获得局部放松，对购房者释放积极信号，市场信心获得一定提振，房价呈现回升态势。

二线城市市场均价为18399元/平方米，环比下降0.52%，同比下跌3.92%。本月二线城市房价跌幅扩大，由此可见政策上的小修小补已经难以挽救下行的市场情绪，二线城市后续有望逐步全面取消限制性政策。

三四线城市市场均价为9505元/平方米，环比下降0.41%，同比下跌4.06%。三四线城市房价连续一年以上维持下滑态势，市场信心基本触底，近期的政策调整也以一线和重点二线城市为主，尽管三四线城市政策已经相对宽松但是仍难以挽救下行的市场，未来复苏压力较大。

三、环渤海经济圈房价再回升，八大经济圈房价全部跌破去年同期 

从区域市场均价环比来看，2023年10月，环渤海经济圈市场均价回升，其他7大经济圈市场价格全部下降。本月，环渤海经济圈继续“一枝独秀”，在北京等城市房价涨幅的带动下，成为8大经济圈中唯一的上涨区域，本月市场均价为14465元/平方米，环比上涨0.2%；价格下降城市中，东北城市跌幅再次居首，本月市场均价为9814元/平方米，环比下跌0.7%；中部城市跌幅紧随其后，本月市场均价为9170元/平方米，环比跌幅为0.59%；海峡经济圈跌幅位居第三，本月市场均价为14465元/平方米，环比跌幅为0.48%。

同比方面，八大经济圈房价均不及去年同期水平。其中，东北城市跌幅遥遥领先，10月同比下降超7%，东北城市在产业结构失衡下，人口大量流失，房价难以为继；中部城市以4.35%的同比跌幅位居第二；长三角和西北城市跌幅次之，均在2.6%以上。

四、政策效应下北京涨幅连续两月领跑，旅游型城市成都、三亚等房价回升

从环比涨幅前10的城市来看，北京涨幅再居榜首，10月市场均价为65054元/平方米，环比上涨2.17%，北京在“认房不认贷”政策后释放出大量潜在的购房需求，近日官宣公积金“认房不认商贷”，降低购房成本，对购房者来说是一大利好；赣州位居涨幅第二，10月市场均价为11065元/平方米，环比上涨0.76%；成都涨幅位居TOP3，本月市场均价为17970元/平方米，环比上涨0.54%。成都今年以来房地产市场活跃度较高，在强大的经济人口支撑加之多轮松绑政策之下，成都市场重新焕发活力。延安、三亚以及长沙等城市都是旅游资源较为优越的城市，加上三亚近期以来出台的“认房不认贷”、下调首付比例等，长沙取消首套房限购、优化限售等政策加持，市场现好转迹象。

从环比跌幅前10的城市情况来看，南昌跌幅领跑，本月市场均价为13666元/平方米，环比下跌2.91%，南昌8月出台15条楼市新政，整体力度一般，随着政策效应逐步削弱，市场再次陷入下滑通道；承德和鄂尔多斯房价跌幅紧随其后，环比跌幅均为2.03%；徐州以1.33%的跌幅位居第四。整体来看，下跌城市以弱二线和三四线城市为主，其中徐州、盐城、淮安等均位于长三角经济圈，在周边的上海、杭州、南京等城市政策松绑后，对这些小城市产生虹吸作用，导致这些城市房价迈入下行区间。

租金篇：10月全国大中城市租金维稳，呈现“一线跌、二线平、三四线涨”的局面

一、10月全国大中城市租金均价维稳，环比涨幅收窄，同比转正

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月全国大中城市租金挂牌均价为35.57元/平方米/月，环比微涨0.01%，环比涨幅较上月收窄0.06个百分点；同比微涨0.03%。整体来看，今年租赁市场旺季“后移”特征显著，相对往年9、10月租金出现下行局面，今年这2个月租赁市场却凸显稳态，可能与今年毕业生“返乡就业”情绪上升有关，在部分二线及三四线城市租赁活跃度上升的带动下，整体租金走势呈现一定的稳定性。

另外，可以看到，租金环比涨幅已连续收窄2个月，本月租金均价与上月基本持平，租赁市场似乎正在缓慢进入传统淡季，不排除下月租金可能会呈现稳中趋降态势。

二、一线城市租金下行显著，二线稳中趋落，三四线“二连涨”

分等级城市来看，10月一线城市租赁市场活跃度仍然较低，租金均价持续下行；二线城市活跃度回落，租金稳中趋降；三四线城市延续上涨态势。其中，一线城市租金均价同环比双双延续下跌态势，租赁市场先于二线、三四线城市迈入淡季。数据显示，2023年10月，一线城市平均租金为87.33元/平方米/月，环比下跌0.54%，同比下跌0.97%。具体城市来看，10月北上广深4个一线城市租金均价仍然呈现全部下降的局面，其中北上广3城降幅均超0.6%。

二线城市租金稳中趋落，同比转正。数据显示，10月二线城市平均租金为31.55元/平方米/月，环比微跌0.01%，同比微涨0.05%。本月二线城市租赁市场跟随一线城市缓慢迈入淡季，大多数二线城市租金进入下行通道，杭州、济南、贵阳、中山等少数城市相对坚挺。

三四线城市租金延续上涨态势，环比涨幅收窄，同比维持正增长。数据显示，10月三四线城市平均租金为24.66元/平方米/月，环比上涨0.94%，同比上涨1.56%。整体来看，今年下半年以来，部分二线及三四线城市租赁市场活跃度突出，系毕业生“返乡就业”效应持续发酵的体现。

三、10月全国大中城市在租房源量小幅增多，同比涨幅扩大

从在租房源情况来看，10月在租房源量小幅增多，同比维持正增长且涨幅略微扩大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月全国大中城市租赁市场在租房源量环比小幅上涨1.58%；同比上涨4.02%，同比涨幅较上月扩大约1个百分点。在租房源量小幅增多且赶超去年同期，一方面可能与保障性租赁房源供应加速落地有关，另一方面，也可能与短期内房价下行压力较大，二手房市场由售转租等意愿犹存有关。

四、中山、三亚、保定位列租金涨幅前三，桂林环比跌幅居首

从环比涨幅TOP10城市来看，二线及三四线城市全覆盖。其中，中山涨幅居首，10月租金均价为22.97元/平方米/月，环比上涨2.45%，同比上涨0.97%；三亚位居第二，租金涨势依旧强劲，同环比涨幅分别达9.31%、2.43%；保定租金持续上行，本月环比上涨2.18%，涨幅较上月扩大0.2个百分点，不过相较去年同期的租金水平仍有一定差距，与之类似的还有惠州、江门、泉州，本月环比涨幅均超1%，同比却呈现下滑态势。另外，贵阳、杭州、成都、济南4个省会城市租赁市场也相对活跃，同环比涨幅分别在1%、0.6%以上。整体来看，二线省会城市租金相对坚挺，部分三四线城市租赁市场活跃度加速上升。

从环比跌幅TOP10城市来看，一二线城市几乎全覆盖。桂林位居环比跌幅首位，10月租金均价18.26元/平方米/月，环比下跌2.35%，环比跌幅较上月扩大1.5个百分点，同比下跌5.97%，租金下行趋势加剧；天津、武汉分别以2.02%、1.46%位居环比跌幅第二、三位，其中，天津虽然租金较上月下滑明显，但仍略高于去年同期水平，而武汉不仅租金环比持续下行，而且明显低于去年同期水平。值得注意的是，北上广3个一线城市首次全部进入租金环比跌幅TOP10行列，而且上海、广州不仅环比下滑，同比跌幅也较为显著，同比分别下跌1.54%、4.67%。整体来看，本月一线城市及部分中北部地区的热点二线城市已然进入租赁市场淡季，租金持续下行。

新房市场篇：10月成交量稳中有升，二线城市环比 “三连升”

一、10月成交环比增速回落趋稳，单月及累计成交规模逼近去年同期

10月新房市场延续复苏行情，成交稳中趋升，单月及累计成交规模逼近去年同期。进入10月份，在各地新政发酵下新房市场延续稳步复苏态势，成交规模稳中有升，受供应大幅收紧、十一国庆假期等因素影响，相较“金九”约16%的成交环比增速收窄显著。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月重点监测的30城新建商品住宅销售面积为1265.56万平方米，环比微升0.8%，环比涨幅较上月收窄15.4个百分点；同比下降0.3%，降幅较上月收窄约18个百分点。

（注：重点30城新建商品住宅成交面积2020年3月环比240.5%，2021年2月同比为300.7%。）

从累计成交来看，前10月成交规模逼近去年同期，但相较2021年以前的同期成交规模依旧存在较大差距，成交端仍然具备较大的上升空间。数据显示，2023年1-10月重点监测的30城新房销售面积为13923.48万平方米，较去年同期下降2.7%。预计接下来的两个月，房企“备战”年终，供应或将低位回升，成交可能会呈现“先降后升”态势。

二、二线城市成交量持续攀升，一线“单月下行、累计转正”

分不同等级城市来看，一线城市新房成交活跃度下降，单月成交规模同环比双双下跌，累计成交同比转正。数据显示，2023年10月一线城市新建商品住宅销售面积为247.1万平方米，环比下降11.1%，同比微降0.9%；1-10月销售面积为2765.24万平方米，同比微升0.8%。本月一线城市成交量止升转降，一方面，可能与政策放松的接续力不足有关，尤其是北京、上海，继9月初落地“认房不认贷”后，时隔约45天才出台了优化公积金“认房认贷”政策等实质性利好新政，成交复苏持续性受挫；另一方面，也不排除系市场对一线城市的政策优化预期在一定程度上制约着购房需求的释放。具体城市来看，深圳、广州在政策效应持续发酵下，成交双双上升；北京、上海10月新房成交量均出现下滑态势，且环比降幅均超10%。

二线城市单月成交“三连升”，环比涨幅收窄，同比转正。数据显示，2023年10月二线城市销售面积为870.63万平方米，同环比分别上涨3.7%、7.4%；1-10月销售面积为9424.49万平方米，同比下降3%。本月二线城市成交量持续走高，不排除是9月以来重点二线城市密集松绑限购政策的持续作用，如武汉、西安、成都、南京、杭州均对限购政策进行了全面或局部松绑，成交向好趋势显现，单月环比涨幅均超10%。温州和青岛在政策后劲不足的情况下，单月成交转降，环比降幅均超40%。

三四线城市成交动力相对不足，单月及累计成交量均呈下滑态势。数据显示，2023年10月三四线城市销售面积为147.83万平方米，环比下降11.6%，同比下降17.8%；1-10月销售面积为1733.76万平方米，同比下降6.1%。相对一二线城市，三四线城市需求及购买力不足等市场疲态特征更加突出，成交复苏压力较大。具体城市来看，13个三四线城市中有8城环比上升，5城下降，其中，张家港以67.4%的环比涨幅居首，丽水、上饶单月环比均跌超60%。

三、10月供应缩量显著，同比跌幅走阔

10月新房供应大幅收紧，批准上市面积较上月缩减超半，单月供应量达今年以来除2月以外的低谷。数据显示，2023年10月重点监测的15城批准上市面积为508.41万㎡，环比下降54%；同比下降28.4%，同比降幅较上月扩大约11个百分点。预计接下来，房企“备战”年终，供应有望低位回升。

（注：重点15城批准上市面积2020年3月环比399.6%，2021年2月同比为258.7%。）

分等级城市来看，在上海供应增加的补给下，一线城市整体供应环比降幅较小于二线城市，同比呈现正增长，数据显示，2023年10月一线城市批准上市面积环比下降42%，同比微增0.3%；二线城市同环比分别下降40.3%、59.7%。

具体城市来看，重点15城中除上海供应持续发力外，其余14城环比全部下滑。其中，上海供应环比实现“二连增”，同比转正，数据显示，10月上海批准上市面积为137.28万平方米，同环比涨幅分别为45.9%、15.1%；北京、广州2个一线城市和西安、温州、青岛、福州、长沙、武汉6个二线城市供应量均较上月缩减过半。另外，值得注意的是，深圳、苏州虽然本月供应发力相对不足，但单月供应规模远远超过去年同期。

四、10月库存量走低，超6成城市单月同环比双降

10月新房库存小幅下降，超6成城市库存量低于去年同期。在供应下降、去化趋稳的情况下，库存量走低，且同比降幅进一步扩大。根据数据显示，2023年10月监测15个城市的新房库存面积为12193.64万平方米，环比小幅下降2.3%；同比下降4.4%，同比连续3个月维持下降态势，本月同比降幅较上月扩大约4个百分点。不过，整体来看，库存消化情况暂不理想，库存量仍处于历史较高水平，去化步伐还需进一步加快。

重点15城中仅有上海1城库存环比上升，其余14城下降。分等级城市来看，一线城市中，上海在供应连续加码以及去化持续力不足的情况下，库存压力增加，同环比双双上涨；北广深3城库存量均呈下降态势，且广州、北京同环比双双下降超3%。

二三线城市中，11城库存量环比全部下滑，且降幅均在8%以内。其中，西安、重庆、合肥位居环比降幅前三，均较上月下降超3%。从同比来看，温州、西安、珠海3城同比呈现上涨态势，且温州涨幅靠前，达22.8%，其次为西安，同比涨幅为7.8%。

二手房市场篇：10月二手房成交量继续回升，一线城市北、上成交冲高后本月回归常态

一、10月重点14城二手住宅成交规模继续回升，北、上两城止升转降

据诸葛数据研究中心统计，2023年10月监测重点城市二手住宅成交90796套，环比上升4.24%，涨幅较上月扩大4.08个百分点，同比上升25.13%，涨幅扩大16.66个百分点。从累计成交来看，1-10月重点14城二手住宅成交981955套，同比下降0.49%。10月，多城松绑政策见效，成交延续升势。杭州、南京、苏州等重点二线城市纷纷出台新政，涉及放松限购限售、下调首付比例、购房补贴等，刺激一波购房需求的释放，带动二手房市场活跃度有所提升。展望后市，政策端利好仍将会延续，各地宽松政策将会加速落地，二手房市场有望延续修复态势。

（注：监测重点城市包括北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连）

分城市来看，环比方面，2023年10月，重点14城中有12城成交量上升，仅北上2城成交规模下滑。环比上涨城市中，杭州涨幅领跑各城，10月成交5237套，环比上涨41.73%，杭州于10月16日出台楼市新政，规定除主城四区外其他区域不再限购，随后10月25日，杭州发布公积金“认房不认贷”，政策组合拳来袭，市场需求被激活，带动成交量迅速回升；成都涨幅位居TOP2，本月成交18917套，环比上涨26.55%，成都近期以来出台了包括调整住房限购范围、局部松绑限购、取消二手房指导价、公积金“认房不认贷”等政策，政策环境相对宽松，加上成都经济人口的强力支撑，成交表现活跃；厦门和无锡涨幅次之，10月分别成交1392套和3522套，环比涨幅为17.77%和16.31%；深圳10月成交2803套，位居涨幅第五。成交下降城市中，北京跌幅领先，本月二手住宅成交10653套，环比下降25.31%；上海10月成交14528套，环比下降14.03%，在“认房不认贷”政策后9月北上两城成交迅速攀升，达到历史高位水平，进入10月份，随着政策效应削弱，既有需求逐步释放完毕，二手房市场恢复至常态化运行。

从同比来看，10月重点14城中有10城同比上涨，其余4城同比下降。从上涨城市来看，郑州同比涨幅遥居首位，10月成交7002套，同比上涨179.08%，主要是由于郑州在去年同期受到疫情、烂尾楼等事件的负面影响，成交较低，今年市场逐步修复；佛山以81.94%的同比涨幅位居第二；深圳、成都位居涨幅第三、四，同比涨幅均在50%以上，政策显效带动市场活力恢复。从下降城市来看，东莞跌幅居首，同比下降30.61%，上海、北京也均较去年同期小幅回落。

二、二手房挂牌量攀升高位，14城挂牌量普升 

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月监测14个重点城市二手住宅挂牌量为301.52万套，环比上涨6.71%，同比上涨77.69%。10月份，重点城市挂牌量继续攀升，在一线城市和重点二线城市接连执行“认房不认贷”等政策后，业主纷纷想要抓住政策红利期出售手头房源，挂牌意愿增强，致使市场房源挂牌量呈现持续上升态势。

（注：监测重点城市包括北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连）

从各城挂牌量环比来看，在“认房不认贷”等政策刺激下14城二手房挂牌量呈现持续上升趋势。其中，苏州以13.1%的涨幅领跑，成都、深圳、北京涨幅紧随其后，环比涨幅均在10%以上，二手房挂牌量走高，这些城市均落实了“认房不认贷”政策，成都、苏州松绑限购，北京近日发布了公积金“认房不认商贷”政策，致使业主想在政策窗口期“卖一买一”的情绪增长。从同比来看，上海、深圳、杭州同比涨幅位居前三，全部较去年同期翻倍增长。

三、涨价信心再度转降，政策后劲显露不足 

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月，重点14城调价房源中涨价房源占比为6.17%，较上月收窄2.13个百分点，较去年同期收窄5.36个百分点。涨价信心再次回落，9月受到北、深等城市利好政策的刺激下业主涨价信心小幅回升，但是政策后劲不足，难以支撑市场的全面修复，后续仍需要政策端的强力加持。 

分城市看，10月监测重点14城中，除杭州、南京两城外其余12城涨价房源占比全部回落。杭州受到近期松绑限购等政策利好效应的带动，业主涨价信心小幅回升，本月涨价占比为3.95%，较上月扩大0.08个百分点。另外，深圳、上海、北京涨价占比下降幅度领先，深圳本月涨价占比为17.82%，较上月下降7.3个百分点，上海涨价房源占比为7.27%，较上月回落4.53个百分点，北京涨价占比为6.17%，较上月回落4.15个百分点。在“认房不认贷”的短期刺激作用淡化后，市场情绪再度转降，上海、北京近期相继松绑了公积金“认房认贷”政策，后续政策仍有进一步放松的空间。

土地市场篇：10月土地市场持续低温，一线城市收金涨势可观

01. 供需：10月土地市场供需规模双升，一线城市成交可观

10月土地市场供应加快，成交规模稳中趋升，楼面价震荡走高。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年10月供应规划建筑面积为7602.53万㎡，环比上升27.79%，同比下降16.25%；成交规划建筑面积为4202.45万㎡，环比小幅上升5.23%，同比降超50%；成交楼面价为6849元/㎡，同环比分别上涨55.31%、19.24%。在土地市场供应节奏有所加快以及部分城市力推优质地块的带动下，10月土地成交动力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平，土地成交端仍然具备较大的上升空间。

近期，关于“土地限价机制逐渐退出土拍市场”的呼声日渐高涨，截至目前，已有成都、合肥、济南、厦门等多城对新一轮土拍实施规则调整，不再设立最高限价，恢复“价高者得”。预计随着取消地价上限等此类调整逐步落地，土拍整体热度有望上升，成交也可能会迎来上升期。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地，下同。

分等级城市来看，10月一线城市土地市场成交活跃度上升显著，二线城市供需趋稳；三四线城市供应虽在持续增加，但成交动力相对不足。其中，一线城市供应收紧，成交显著上升，收金可观。数据显示，2023年10月，一线城市供应规划建筑面积同环比双双跌超60%，成交规划建筑面积同环比分别上涨3.65%、159.89%，土地出让金较上月翻倍。

二线城市稳态凸显，土地供应规模稳中趋降，成交规模与上月基本持平，收金小幅下滑。数据显示，2023年10月，二线城市供应规划建筑面积同环比分别下跌12.68%、2.72%，成交规模环比微增0.75%，同比下跌约40%，成交楼面价虽然较上月有所回落，但仍赶超去年同期10%左右。

三四线城市土地市场供应力度持续加大，成交成色相对欠佳，呈现“量降价稳”特征。数据显示，2023年10月，三四线城市供应规划建筑面积环比涨超70%，成交小幅下降4.42%，收金约664亿元，较上月增加1.46%。

02. 热度：溢价率、流拍率双双回落，一线城市热度小幅领先

10月土地市场延续低温，溢价率小幅回落，流拍加速改善。数据显示，2023年10月全国主要地级市溢价率为3.58%，环比下降0.55个百分点，同比上升2.36个百分点；流拍率较上月下降近4个百分点至13.1%。今年以来，土地市场热度大致呈现“先升后降”态势，自二季度以来，溢价率下行趋势显著，不排除是受房企销售回款不佳的影响，资金压力犹存，溢价空间明显被压缩。与此同时，底价成交现象增多，流拍现象有所改善。

分等级城市来看，10月各等级城市热度全部回落，但均高于去年同期的溢价水平。其中，一线城市溢价率5.1%居首，较上月下降1.31个百分点，已连续下降了2个月；二线城市次之，10月土地溢价率为2.91%，较上月下降1.21个百分点；三四线城市溢价率最低，为2.4%，较上月小幅下降0.4个百分点。

一线及三四线城市流拍率有所下降，二线流拍持续加剧。其中，三四线城市流拍率最高，达14.54%，较上月下降近6个百分点，但仍略高出去年同期0.3个百分点；二线城市次之，10月流拍率为12.26%，已连续2个月呈现上升态势；一线城市最低，为2.5%，同环比均降超3个百分点。

整体来看，一线城市表现较佳，热度领先于二线、三四线，且流拍率处于最低位；三四线城市虽然面临的热度及流拍压力均较大，但改善效果较为显著；然而二线城市当前土地市场承压突出，溢价水平几乎与三四线比肩，流拍现象持续加剧。不过，近期厦门、济南等多个二线城市已取消了地价限制，接下来，土拍热度有望回升，对二线城市土地市场的表现仍然充满期待。

03. 城市：10月8城土地收金超百亿，上海678亿元领跑

核心一二线城市收金表现持续突出，土地出让金TOP20城市中一二线城市占比超8成，上海、北京收金领跑。从10月城市土地出让金分布来看，华东地区土地出让活跃度较高，尤其是上海市及江浙两省收金更显亮眼。其中，上海678亿元收金大幅领跑，于本月开拍的第三批次土拍成交17宗地，触顶率近半，热度不容小觑。同为一线城市的北京，在10月开启的多轮土拍中，不乏热门地块，如10月31日出让的2宗丰台郭公庄地块，共吸引了中海、华润、金茂、大悦城等多家房企报名，平均溢价率高达11.37%。此外，苏州、无锡、南京、广州、常州以及西安6个城市的收金表现也不俗，10月土地出让金均超百亿。

04. 地块：徐汇区龙华街道地块约240亿成为年内上海总价“地王”

从地块成交总价TOP10榜单来看，重点一二线城市全覆盖，其中北上广3个一线城市共占据8宗，南京、苏州各上榜1宗宅地。从溢价情况来看，8宗溢价成交中7宗触顶，另外2宗底价成交。其中，上海市徐汇区龙华街道地块以240.16亿元位居成交总价首位，该地块由上海西岸开发联合中海以底价竞得，楼面价35674元/㎡，该地块超过了闵行区梅陇社区约75.49亿元的出让金，成为年内目前上海土地市场总价最高的地块。北京丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)1518-621、629、627地块位居成交总价第二，成交价为75.9亿元，该地块吸引了中建东孚、中海、华润、金茂、大悦城、首开等6家房企报名，经过现场27轮竞价触达地价上限进入摇号环节，最终由中建东孚摇中，成交楼面价45093元/平方米。

另外，除北上广8宗高价地外，南京和苏州还各上榜了1宗宅地，其中，南京建邺区兴隆街道兴隆大街以北、螺丝桥大街以西地块被绿城69亿元收入囊中，苏州竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西地块被金茂摇中，成交价34.93亿元。

05. 房企：国央企持续担当拿地主力，10月中海稳居拿地金额首位

国央企持续担当拿地主力，“跨界”企业现身土拍市场或为“地产新势力”。从10月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，中海本月拿地积极性持续较高，以270.83亿元高居权益拿地金额首位，近期中海拿地势头很猛，凭借资金等方面的优势，抓住拿地窗口期，加速重点城市布局，核心一二城市仍然是其主站场。上海西岸开发权益拿地金额120.08亿元位居第二，资金全部投入于联合中海摘得的上海徐汇区龙华街道这一高价地块。华润、招商、保利三大品牌头部国央企延续稳健的拿地姿态，本月分别凭借100.86亿元、97.19亿元、94.38亿元跻身权益拿地金额前五。

此外，可以看到，在本月众多高价地的“抢夺战”中，对房企资金实力的考验变大，多数地方城投类企业跌出TOP15。与此同时，在房地产行业格局重塑之际，一批地产跨界者开始“异军突起”，如本月东方雨虹全资控股公司北京虹曦置业以40.14亿元竞得北京丰台区南苑棚改地块等，不排除这一现象或将成为土拍市场的新趋势。

市场情绪指数篇：10月市场情绪指数进入低迷区间，预计短期房价仍面临较大下行压力

根据最新公布的2023年10月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数迈入低迷区间，各等级城市情绪指数全线下降，市场情绪的复苏缓慢且曲折。根据情绪指数预测房价模型，多数城市房价短期仍面临下行压力，重点50城中短期内仅10城短期房价呈现上涨态势，其中，北上广深一线城市房价上涨动力相对较足，预计短期内房价以涨为主。

一、重点50城情绪指数降至近年来低谷，市场情绪的修复不及预期

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月，重点50城市场情绪指数为-0.83，较上月下降0.04，降至近年来低谷，市场情绪指数正式迈入低迷区间，这也是2017年以来市场情绪指数首次进入低迷。根据情绪指数的走势，预计未来全国房价短期仍面临较大的下行压力。

市场情绪的修复不及预期，进入低迷区间。一方面，由于长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强的因素犹存；另一方面，利好政策下，成交端虽然出现了积极的反应，10月重点城市新房、二手房成交双双上升；但是在成交上涨的同时，挂牌量也在攀升，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点14城二手房挂牌量和成交量的比值达到33，达到近三年来的次高峰，短期内供需矛盾进一步加剧。

（注：重点14城包括北京、上海、深圳、杭州、南京、苏州、成都、佛山、东莞、无锡、青岛、厦门、郑州、大连）

分等级来看，10月份各等级城市情绪指数全线下降。其中，一线城市情绪指数为-0.67，较上月回落0.17，本月一线城市情绪指数由稳转降，且降幅较为显著，可能与政策的接续力不足有关，继9月初一线城市全面落地“认房不认贷”后，并未出台更大力度的松绑政策，市场情绪恢复持续力不足。二线城市情绪指数为-0.85，较上月回落0.03；三四线城市情绪指数为-0.83，较上月回落0.02，至此，二线和三四线城市情绪指数已双双实现“八连降”，且在9月份已全部迈入低迷区间，市场信心明显不足。 

二、情绪指数上升城市数降破10个，南昌、唐山市场情绪小幅回升

从10月各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场观望区间和市场低迷区间2个区间，城市个数分别为13个、37个，分别较上月减少3个、增加4个。其中，上海稳居情绪指数榜首，本月情绪指数为-0.45，由上月平稳区间迈入观望区间；其次为三亚，本月情绪指数为-0.48，较上月回落0.03，长春位居第三，本月情绪指数为-0.62，同样较上月回落0.03。此外，徐州、石家庄、青岛等在内的11个城市情绪指数处于低迷区间中高位水平，10月情绪指数均低于-0.9，市场信心受挫严重。

从月度情绪指数变化来看，本月情绪指数上升的城市有6个，下降的城市数量为44个，较上月增加5个。其中，南昌、唐山涨幅领先，情绪指数均较上月上升0.01；南京、杭州、温州、绍兴以及无锡这5个长三角热点城市的市场情绪凸显稳态，本月情绪指数均较上月持平。与此同时，北上广深4个一线城市情绪指数全部下降，其中，深圳、上海、北京位列跌幅前三，情绪指数分别较上月回落0.32、0.2、0.11，市场情绪恢复受阻或系政策放松力度相对较小。

三、一线城市房价上涨预期仍然较高，北京涨势最强

根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有10城房价呈现上涨态势，较上月增加2城，多数城市房价短期仍面临下行压力。

根据情绪指数模型，预测上涨的城市包括上海、深圳、广州、北京四个一线城市和成都、三亚、金华等部分重点二三线城市。其中，一线城市在全面落地“认房不认贷”政策的基础上，广州、上海局部松绑限购政策，近期上海、北京又陆续优化公积金贷款政策，房价涨势坚挺，北京2023年10月市场均价为65054元/㎡，环比上涨2.17%，根据情绪指数模型，预测未来5个月房价累计上涨超1.2%；上海10月市场均价为74787元/㎡，环比上涨0.07%，预测未来4个月房价上涨0.49%；广州9月市场价格为39160元/㎡，环比上涨0.12%，预测未来2个月房价呈现微涨态势，累计涨幅在0.1%以上。

与此同时，8成城市未来短期内房价仍有下降可能。其中，徐州市场情绪垫底，连续6个月处于低迷区间，10月市场均价为12906元/㎡，环比下降1.33%，根据情绪指数，预测未来2个月内房价仍难逃下降态势，累计跌幅超2%；环渤海的青岛、潍坊等城市，未来短期内房价大概率也将延续下滑态势，累计跌幅超1%。