跳涨150万!北京昌平涨得最猛的片区,还有哪些坑?
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最近，房叔和几个老同学聚餐，每回吃完散场时都有这么一个梗。
家住昌平的老李，一边儿摆着手跟大伙儿说拜拜，一边儿嘴里念叨：
看见没，我这一过红绿灯就到家了，马路那头是昌平，这头可就是海淀啊。
玩笑归玩笑，人家老李五年前买的这套房，房叔是眼看着一路跳涨了150万。
仅和海淀一街之隔，更被称为“回龙观神盘”。
而紧挨着海淀码农的昌平回龙观，也成了北京近些年二手房最火热的片区。
今年入市的众多回龙观新盘，更是卷出了一副“你死我活”的架势。
今天房叔就来说说，昌平涨得最猛的片区，能不能闭眼买？这里面还有哪些坑？
现在回龙观二手房和新房“神仙打架”，应该怎么入手才不亏？一篇都给您说明白。
首先，不卖关子，老李跳涨的这套房，正是回龙观的融泽嘉园6号院。
为什么大家伙儿都说它神？咱先来看一组数据。
房叔整理了2017年和2022年，北京市/昌平区/回龙观片区各自的均价涨幅。
还有融泽嘉园6号院的均价涨幅。
从数据上可以很直观的看出来，神盘之所以神，首先就是价格窜得飞快。
五年间里，融泽嘉园的涨幅达到了32.02%，远超北京大盘涨幅将近两倍！
老李买的是80多平的两居室，入手价格400万出头。
如今已经涨到了550万+，妥妥躺赚150万！收益超过市场上绝大多数理财产品。
并且这里的房子也非常好流通，因为回龙观片区之所以火热也是因为海淀外溢码农的强支撑。
其实，从2017年北京房价到达历史高点后，如今的很多房子并没有回到2017年的价格。
在各区房价涨幅上，紧挨着海淀老大哥的昌平，不仅是近郊里的佼佼者，甚至还小幅先进海淀。
而主要上涨逻辑，靠的就是这些够不上海淀的码农。
因为这些高收入外溢人群，退而求其次的买房选择，就是到距离工作地最近的回龙观一带。
后厂村上班，回龙观买房，也成了一些海淀码农的常态。
而神盘融泽嘉园虽然是回迁房，但胜在密度低一些，位置也离北边轨道远一些。
500W左右的上车价对于北部刚需置业来说更是十分友好。
回龙观片区火热归火热，但所有房子的涨幅都如此惊人吗？
房叔又整理了回龙观片区热度较高的十个小区，在2017-2022五年间的涨幅情况。
我们可以看到，除了神盘融泽嘉园，涨幅最明显的还是回龙观的几个品质次新盘：
金域华府、国风美唐和公园悦府，目前均价在7-8万。
而像龙华园这样的老破小，以及以云趣园、龙泽苑为代表的经适房，涨幅明显要弱势一些，均价在5万左右。
回龙观的新盘，今年掀起内卷狂潮，预计下半年会有五到六个楼盘入市。
如上图，新盘价格都集中在6万出头，妥妥成了北京500-600万购房区域最卷的地方，让买房人眼花缭乱。
在这儿，房叔要提醒的是，回龙观片区虽火，但区域内的楼盘也正在发生巨大分化。
首先，近郊的老破小特别要慎重入手，这样300万左右能上车的经适房在回龙观不在少数。
看似吸引力强，但因为昌平整体学区不强，未来不带学区的老破小很难跑赢大盘。
还有就是另一类购房群体，昌平本地置换客群。
这些人有一定改善需求，目光则会集中在区域内的优质住宅。
从历史数据也能看出，回龙观的次新房涨幅都比较可观，因为片区内大量的经适房，让优质次新房一直处于稀缺状态。
而目前对比新房价格来看，新盘更是出现明显价格倒挂现象。
一方面是因为地块指导价的限制，另一方面则是购房者的消费预期。
说白了，昌平南之所以大热，还是因为紧靠着老大哥海淀。
很多新盘更是主打海淀北的概念，吸引着大量北部置业客群。
假海淀北VS真海淀北，咫尺相隔，楼盘均价一下子就差出2W+。
而这也正是昌平南的核心优势，卖得就是和真海淀北的差价。
卖得就是性价比。
因为对于预算有限的刚需来讲，总价500-600万才是大多数人更能接受的区间。
就拿北清云际和奥森春晓的去化情况来看，中小户型明显卖得更好，130㎡的大户型则显得尤为尴尬。
因为能拿出八百万以上预算的人，大概率还是会选择隔壁永丰。
永丰再偏，也是海淀，这就是硬道理。
并且，一旦有了幼升小的需求，这些人最终可能还是会置换到海淀。
比如前面躺赚150万的老李，孩子明年就要上小学了，也正在琢磨着换到海淀。
人家原话：不求什么海淀好学区，就是为海淀学籍占个坑儿。
所以，咱再回来看这一轮的回龙观新盘，虽然神仙打架，让购房人眼花缭乱，但怎么买还是要心里有数。
谁的面积总价更适中，谁的得房率更高，谁的产品做得更走心。
谁自然就能在内卷中笑到最后。
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最后，对于北京二手房最火热的片区回龙观，总结一句：
没有学区价值的郊区老破小，能不碰尽量别碰。
涨幅可观的次新品质盘，基于稀缺性可以考虑。
警惕“新盘刺客”，总价500-600万刚需可入，看清昌平南核心价值。
总之，房叔认为，回龙观板块配套成熟，居住氛围浓厚。
只要海淀码农不倒，未来也依然将会是北部刚需置业群体的不二之选。
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