深圳楼市:这类房子是否有必要置换?内行人教你如何判断

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。请问不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？

回答：其实布吉的潜力相当于罗湖，品质相当于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；结论很明显，布吉整体来看跑输大势， 从未来升值的角度看，建议换到南山或者福田。

提问：云叔好，刚需，小孩马上要用到学位上学，请问一下龙岗的恒裕珑城跟坪山的恒大城相比哪个更好？

回答：你好，刚需，考虑学位问题，恒大城在坪山规划的中央居住区内， 目前来说坪山少有值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓，房价也会是补张型；从长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；如果自住的话，入手恒大城还不错， 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比较高，考虑保值和学位，建议在这几个学校中选择。

提问：云叔你好，资金有300万，考虑到中介费和税费等，只能买预算500万出头的房子，优选沙井拾悦城，但是已经没选择了，光明一号、四海云亭、上塘道两房，请问这几个该怎么选？

回答：你好，选择西部沙井需要考虑，学位和是否限价，抓住这两点去选，特别是没错的；如果买沙井的话，建议尽量选择沙井海岸城一带；如果买光明的话，尽量选择带好一点学位并靠近地铁口楼盘；如果买龙华的话，尽量往红山片区靠；如果按你选的盘来调的话，优先考虑金地上塘道。

提问：云叔好，刚需自住，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合？总价380左右，宝安区地铁站附近有哪些比较合适的小区？感谢

回答：你好，刚需自住，总价380左右，这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶，有时候不是一定要在两个盘里分输赢；你这个价位，比较建议综合配套、品质、交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

提问：云叔好，请问一下海语西湾现在买，投资价值大吗？会不会是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。

回答：你好，腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，个人觉得短期是会跑输的，距离地铁口比较远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，从长期看的话，肯定没有问题。 至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘。

提问：云叔好，年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积，但学位很一般，罗湖一套红本房，布吉一栋农民房，目前房贷月供3万左右，请问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推荐呢？

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个较大的例子，可以置换优化配置。 3000万的预算，直接往深圳最先进的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

提问：云叔好，请问凤岗大运城邦一期119平应该是卖了还是持有？如果考虑投资性的，资金目前没压力，要是持有有价值吗？

回答：你好，大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价也没起来，大运城邦就也没戏，主要是换仓目的是什么？是否还有深圳房票？其他配置怎么样？有时候瞎折腾不如按兵不动。

提问：云叔好，在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，两个孩子，大的上小学一年级，小的一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200-1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，听说学位还不错，但是金茂府125平地卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高，还有房子使用率不高，您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有好的自住好学位房推荐么？感谢！

回答：你好，龙华的梯队划分其实很明确 ，1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 ；2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜； 3梯队：民治、龙华、观澜，金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，如果是投资的话，意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。 同价位的选择范围也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。

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