金茂多维降杠杆,“零踩线”冲2500亿

“2021年实现销售额2500亿。”

中国金茂（00817.HK）总裁李从瑞画了三条线。2020年2000亿，2021年2500亿，2022年3000亿。

“3年内实现年销售额3000亿元是一个短期目标”。

2020年，金茂轻松跃过排名前列条线，实现合约销售约2311亿元，同比增长44%，目标完成率115.6%。

下一站是2500亿。

而早在一年前，李从瑞已成竹在胸，“货值充足，2021年2500亿，没问题。”

2016至2020年，分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的销售额同比增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜排名前列位。

利润长效增长点

金茂并不是唯规模论者。

2020年，金茂实现营业收入约600.54亿元，同比增长约39%，毛利约为121.14亿元，归母净利为38.81亿元。 

期内，金茂计提资产减值损失43.69亿元，其中包括发展中物业减值15.43亿元，持作出售物业减值15.15亿元，应收关联方款项减值13.11亿元，这三项减值损失占期内营收的7.3%。对比2019年同期，彼时并未计提。

从0到43.69亿元，金茂给出的解释是，公司及部分联营、合营项目售价不及预期，需要计提发展中物业和持作出售物业减值准备。

突如其来的43.69亿资产减值损失，是造成期内净利下滑的主因。

一般来讲，上市公司选择大额计提甚至是一次性计提，会对短期业绩形成冲击，但从中长期来看不是坏事。一次性卸掉包袱之后，未来可以轻装上阵。虽然当期净利润有所下滑，但是不影响现金流，也为未来业绩让利。

在计提大额减值之下，金茂有一个容易被忽略的利润增长点。据披露，期内联营公司贡献利润6.98亿元，相较2019年，联营公司已实现扭亏为盈，利润大幅增长524.8%。

这一年，金茂加大了对外投资力度。期内，对联营、合营公司的权益投资约274.3亿元，同比增长43.5%，占非流动资产的比例为16.9%，2019年该占比仅为12%。

实际上，金茂的投入还不止于此。据资产负债表显示，截止2020年底，应收关联方款项为425.6亿元，其中，应收联营、合营公司的款项合计约415.6亿元，占比高达97.7%，远超过其权益投资金额。

不过，这笔应收款并没有被白白占用。截止2020年底，约247.7亿元按年利率计息，利息区间在1.93%-13.88%之间。而2019年，这类应收款利率上限为10%。

截止2020年底，金茂实现核心利润70.63亿，同比增长约15%。

值得注意的是，金茂的合约负债为814.9亿元，同比增长约25.6%，是期内营收的1.36倍。合约负债主要为预收款，结合房地产行业的期房预售制，这个数据将对未来业绩增长形成支撑。

多维降杠杆 达成“零踩线”

保持规模增速的同时，金茂 “零踩线”，2020年底成功转为绿档房企。不得不说，这一年金茂降杠杆成效显著。

期内，金茂的计息银行借款及其他借款总额约975.8亿元，仅同比增长1%，筹资现金流净流出87.8亿元，同比增长超过一倍。不仅如此，期内新增银行贷款及其他借款863.8亿元，同期还款金额达到903.8亿元，这是近年来金茂首次 “借款与还款”的倒挂。

一直以来，金茂的融资成本远低于行业均值。2020年，金茂融资成本已低至4.42%，较2019年下降0.72个百分点。在披露年报的同一天，金茂刚刚成功发行2021年度排名前列期超短期融资券，发行金额8亿元，发行期限270天，票面利率3.2%。

此外，金茂加大了股权融资力度。期内，借助资本市场定增融资，金茂以每股5.7港元的价格配售9.51亿股，共获得19.92亿港元资金。增发融资直接带来现金流增长，有助于其降低负债率。

同时，金茂出售项目公司获得现金3.7亿元，同比增长236.4%。不过，金茂拟转让的项目公司股权多数为部分权益转让，比如福州兴茂51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、常州龙茂45%股权等。

这样做至少有三大好处，其一，为优质项目引入有实力的开发商，如为北京颐和金茂府引入绿城，为北京金茂府二期的项目公司引入保利北京、北京绿城等；其二，通过继续持有部分股权获得收益；其三，快速回笼资金。

数据显示，截至2020年末，金茂现金及银行结余（不含受限制现金结余）约为434.56亿元，同比大幅增长142.1%。

现金流充沛的前提下，金茂加大了分红力度。据披露，2020中期派息0.12港币，末期派息0.14港币，年内派息达0.26港币，同比增长13%。此外，今年前2个月，金茂累计回购股票5160.2万股，耗资超1.6亿港元，提振市场信心。

截止2020年底，金茂贷款信贷额度为1736.24亿元，已动用720.6亿元，剩余可用额度约1015.64亿元。

城市运营贡献44%土储

2020年，金茂新增城市运营项目7个，期内累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边。据了解，城市运营项目所贡献的销售占比从2019年14%提升至2020年的21%。2021年，金茂预计城市运营项目个数将达到35个。

与此同时，金茂斩获多个优质土地资源，在烟台、北京、青岛、南昌、武汉、上海、台州、嘉兴、福州、广州、张家口、苏州、温州、南京等14个城市，新增土地储备1417万平米， 其中44%的二级土储资源源于城市运营，87%位于核心一二线城市。

截至2020年末，金茂累计进入51个城市并持有270余个项目，实现了全国核心城市的均衡布局，土地储备总面积达到9511万平米。