全年销售或缩水近4.5万亿,库存出清还需要多久?

焦点研究院·焦点年报

监测时间：2022年1月1日至11月30日

全年要点：

· 销售端：销售表现持续低迷，预计全年市场规模在13.5万亿左右

· 开工端：新开工及竣工投入均疲软，保交楼导致二者分化

· 投资端：开发投资惯性下跌依旧，建筑及土地投资双双低迷

· 库存端：短期库存压力仍处高位，长期住宅市场供给或存缺口

1、整体销售：销售表现持续低迷，预计全年市场规模在13.5万亿左右

由于2021年下半年以来，房价上涨预期被打破，消费者的住房观念从多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费。2022年来，购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态，至4月同比跌幅达到近50%。5月后，各地陆续发布放松限售限购政策，销售情况相对好转，但同比仍无明显起色。一季度市场表现欠佳，业内均期望随着各地方发布楼市松绑政策，二、三季度市场将有一定回升，但从数据上看，楼市此后持续降温，并未达到预期的反弹回升。此外，进入四季度并没有因为基数低而出现跌幅的显著收窄，甚至10月同比降幅有所增大，说明目前市场情绪仍处于谷底，消费者购房动力严重不足，甚至有恶化迹象。逐月来看，房地产成交量可用“跌跌不休”来形容。

从近期出台的政策上看，特别是11月以来决策层出台的不少利好楼市政策，对于提振市场信心起到重要作用，但成交量仍未能企稳。其主要原因是目前顶层政策集中于供给端，对需求端活力的激发尚且有限。而由于房企销售端受制于居民购房意愿与需求，导致企业销售表现仍相对低迷。

从全年数据上看，市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转，因此从商品房销售金额及面积数据上看，2022年均呈现明显的转折。从2019年-2021年销售金额始终呈现上涨态势，数据上从全年销售规模升至约18万亿，骤降至2022年1-11月的不足12万亿。相应的，销售面积也从17亿平方米左右，降至2022年1-11月的12亿平方米。从目前的情况看，焦点研究院预计全年商品房销售金额将在13.5万亿元左右，较上年下降约26%。

商品房销售均价同比降4.9%，均价已经跌回2020年同期水平。受到市场销售低迷的影响，各地开启降价潮，房企以价换量尽可能提升销量，去化存货。尽管4、5月及7月销售均价有短暂提升，但总体上看，全年销售均价一路走低，均价水平已降至万元以下，基本跌回到2020年同期水平（9859.5元/平方米）。

2、开工端：新开工及竣工投入疲软，保交楼导致分化

2022年以来，房企到位资金严峻，现金流持续紧张。由于房企资金来源显著受限以及债务压力持续抽血等因素，新开工与竣工投入在资金限制下持续疲弱。7月开始，政策重心偏向“保交楼”，在当前行业资金有限的情况下，房企的资金优先流向竣工端，新开工面临更加严峻的资金紧缺问题，将导致新开工及竣工同比变化出现分化，即新开工面积同比跌幅依旧再扩大，而竣工面积同比降幅则有收窄迹象。

从新开工面积上看，销售的持续低迷叠加2021年下半年以来的土地投资金额锐减，以及部分房企依然面临较强的现金流危机和经营风险，叠加导致房企不断减弱新开工意愿，累计新开工面积同比降幅不断扩大。随着近期频出的金融支持政策，房企在信贷、债券、信托、预售资金、股权融资等多个环节均收获政策支持，短期内多方位的解决了房企面临的流动性问题，其中对民企的支持也将陆续进展到位，有助于企业投资意愿的进一步提升。

不过，由于房企投资额及新开工额与销售额密切相关，特别是监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。而销售额由于宏观环境及疫情等原因，处于探底、筑底过程中，尚未有明显的反转迹象，因此房企新开工节奏及投入金额恐在短时间内无法出现明显回升。

综上所述，房屋新开工面积一方面收到近两年房企土地投资节奏放缓及规模收缩的影响，以及企业为了去库存等方面考虑而拖累新开工规模，另一方面，新开工面积还受制于房企销售端的正常进行。

从竣工面积上看，在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，以及在“保交楼”专项资金支持下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅明显收窄。

由于2022年8月以来，竣工端已经出现了复苏迹象，而新开工持续低迷，焦点研究院认为从2022年第四季度开始至2023年，竣工面积与新开工面积增速将逐步拉开，呈现剪刀差。其主要原因有三点：

1、本轮从中央到地方，对“保交楼”的政策支持和重视程度都很高，房企加速施工有助于整体市场信心的重振；

2、房企资金紧张程度虽通过融资端的放开得到一定缓解，但资金流向仍旧难以兼顾已开工项目建设和新项目开发，已开工项目将成为重中之重；

3、房企可以通过竣工结算，做大净资产，降低自身杠杆，改善房企资产负债表。这一点符合房地产近年来对降杠杆的要求。

房企资金紧张叠加疫情反复，2022年烂尾楼、停工停贷等问题频出。此类负面消息的出现也进一步打击了市场信心。因此为提振市场情绪，决策层将“保交楼”排在房企主要工作的第一位。暴雷房企的主要资金仍将落脚于竣工保交付上，一方面让自己的口碑得到一定回升，另一方面也能收回一定资金。由于房地产政策已从保需求、保项目向保主体阶段转移，项目竣工资金将相对充足，楼市销售也有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。因此，焦点研究院认为，在2022年降幅收窄及基数较低的前提下，2023年竣工增速有望回正。

3、投资端：开发投资惯性下跌依旧，建筑及土地投资双双低迷

房企开发投资意愿明显下降，2022年以来惯性下跌趋势难以停止。2022年1-11月，商品房开发投资金额为12.4万亿元，同比已下降9.8%，为近几年同期新低。新开工面积大幅减少，使房地产建安投资乏力；而土地投资方面各地方极度依赖地方城投公司和国资房企，民营房企大规模“缺席”，也使得土地投资金额跌入谷底。预计全年房地产开发投资额将出现近年来首次“负增长”。

从大部分房企的角度上看，三道红线以来的“去杠杆”压力尚未缓解，同时疫情等外部因素不断影响，整体市场情绪低迷，导致企业始终面临较高的现金流压力和经营业绩实现的难度。因此，从整体上看，企业投资积极性明显缺失。特别是融资渠道放开前的民营房企，几乎已经按下了土地投资的“暂停键”，而资金链较为安全的国资房企，也极少有趁势逆势扩储的动向，基本也以稳扎稳打为主。

近几个月，尽管房企在融资端持续获得利好，但从宏观情况来看，房企投资金额尚未产生立竿见影的回弹，其原因在于在经济环境发生明显好转、房地产销售回暖之前，房企仅靠融资支持仍不足以同时支持交付及新开发投资两方面支出，因此企业的投资都将保持非常谨慎的态度，主要工作仍以“保交楼”回款为主。而对于少数文件经营的头部央企、民营房企来说，目前或许是获取优质地块的关键时期，也是补仓此前投资空白和重点城市的一个机会期。

除销售端难以给房企投资产生助力这一因素外，今年多个地方集中供地虽然频次增加，进行了第4、5轮供地，但实际供地体量总体较小，对于房企的投资积极性也难有带动作用。

商品房开发投资金额21个月后再度同比转负，投向建筑工程及土地购置的资金也均同比转负。在销售尚未明显好转的前提下，投资端跌幅或将继续扩大，企稳反弹还需等到多数房企恢复正常拿地投资及建设开发节奏。

从房地产土地购置的面积和成交价款上看，对于供给侧出清的决心以及销售端的持续疲软使得拿地金额断崖式下跌。截至2022年11月，房地产土地购置面积及成交价款分别为8455.16万平方米和7590.69亿元，同比分别下降53.8%和47.7%。总体来看，2022年政府推地量减少，房企又面临资金压力，从客观和主观上的土地投资意愿均明显不足。而为了吸引房企拿地，地方供地时增加了城市核心区域的供应量，因此成交均价上涨，造成了土地购置面积同比下跌幅度大于土地购置成交价款的情况。

建筑工程投资则与新开工数据和竣工数据息息相关，由于这两个数据持续走低，房企建筑工程方面投资也呈现持续走低的态势，预计建筑工程投资同比跌幅在竣工面积逐渐改善后，能得到一定支撑，总体呈现企稳趋势。

4、库存端：现房库存去化压力不大，长期住宅市场供给或存缺口

从商品住宅待售面积上看，截至2022年11月，我国商品住宅待售面积为26294万平方米，同比增幅超过18%。进入2022年，商品住宅待售面积明显增加，同比涨幅也呈扩大趋势。商品住宅待售面积指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。2022年内该数据同比增幅持续高于10%，说明商品住宅库存绝对值存在明显增加。

从库销比（商品住宅待售面积/过去12个月住宅销售面积中的现房面积）上看，2022年商品住宅库销比维持在1.08年左右，相对2021年有一定程度上升。该数据表明短期内现房库存1.08年可完成去化，现房去化压力不大。但由于目前市场销售仍以期房为主，且房企拿地意愿不强叠加资金有限，导致新开工面积同比降幅已接近40%，而后续市场预期尚且不明朗，商品房总供给量有下降趋势。因此从整体上看，全国或将有部分区域出现结构性供给失衡。