世茂境外债重组可化债至多70亿美元,前11月卖房400亿元,流动资金仍受限

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

时隔17个月，重组缓慢的世茂集团迎来化债新局面。

12月7日晚间，世茂集团（00813.HK）发布未经审核营运数据及境外债务重组进展。

公告显示，世茂集团与财务及法律顾问于过往数月一直在积极推进境外债务的拟议重组工作，包括本金总额约为117亿美元的优先票据及若干无抵押境外信贷融资（现有债务）。

世茂集团已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及合共持有较大比例境外债务的境外银行贷款人小组提议初步重组框架，旨在提供切实途径改善本集团运营业绩，并实现减少负债约60亿-70亿美元。

对此，世茂集团称，公司持续与各类债权人进行建设性对话，旨在稳定公司状况、缓解当前流动资金挑战及实施一个能公平对待所有债权人并保障所有相关方利益的重组方案。

上月，奥园化债重组闯关成功,境外债重组获投票同意；融创饮"头啖汤"，整体化债900亿，成首家完成境内外债务重组大型房企。此次世茂境外债取得进展，也让超50家上市房企债务重组看到新希望。

境外计息债务约140亿美元，重组闯关需与债权人商议

去年7月，销售额一度超3000亿跻身行业前十的世茂集团，在境内债违约后首次出现美元债违约。为自救“输血”，世茂集团多次将“压箱宝”摆上了货架。此前，世茂股份八折痛卖“第一高楼”无人问津，上半年完成11.67亿元债务展期。

近日来，世茂也深陷高管出走旋涡。此次初步重组框架提交对于世茂而言具有重要意义。截至公告发布日，世茂集团与各类债权人尚未就境外重组的条款订立最终协议。

据了解，初步重组框架包括：将部分现有债务交换为以公司主要境外资产组成的抵押品组合作担保的新债务工具，到期日为自重组生效之日起计不超过9年；以较现有债务本金金额折让的价格，将部分现有债务交换为具上限金额的新优先担保债务工具，该新优先担保债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。

此外，已包括将部分现有债务交换为公司的股票挂钩工具，经相关批准及全部转换后，该等工具将转换为公司较大比例的普通股份；向于特定期限前支持重组建议的债权人支付同意费。

就整体债务来看，截至2023年6月30日，世茂集团有境外计息债务约140亿美元（未经审核），境内计息债务约250亿美元（未经审核），应付关联方款项约30亿美元，总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。有一定比例的境内求偿债务享有本集团旗下境外实体提供的担保。

于上述境外债务中，约70亿美元为以美元计值的优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款及约20亿美元为有抵押项目贷款。截至2023年10月31日的计息债务结余与6月30日的数据并无重大差异。

从世茂集团的债务整体来看，美银证券曾在其爆雷之时指出，世茂表外债和信托负债更令人担忧，包括其管理陷入困境的福晟项目的合资平台带来的不确定影响。瑞银的报告则估算称，世茂集团的表外负债约为1200亿元。

世茂集团称，公司管理层致力进行境外重组，拟于香港透过协议安排计划实施境外债务重组及或于任何司法权区展开就实施拟议重组方案条款而言可能属必要的其他同等程序。

整体流动资金仍受限，未来十年或产生现金 2000 亿元至2500 亿元

除债务重组取得相关进展外，世茂现金流向也在公告中有所呈现。

世茂集团方面表示，鉴于当前市况，集团的整体流动资金仍然受限。

截至今年10月31日，现金结余合共约为220亿元（未经审核），包括：世茂持有的现金约为10亿元（未经审核）上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约为40亿元（未经审核）；受预售及其他监管安排限制的现金约为170亿元（未经审核），其中大部分存放于项目层面的监控账户。

虽然目前经营现状还需要恢复，但是世茂集团称，基于公司能够维持正常运营，而中国房地产行业的市场环境逐步改善，世茂集团将交付现有项目及所有可销售资源，境内债务到期时能进行再融资，根据集团计划实施可严格控制整体成本的适当措施。

“集团于2023 年至 2033 年期间产生的累计无杠杆营运现金流量总额估计约为人民币 2000 亿元至人民币 2,500 亿元，其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额合共大约介乎人民币 60 亿元至人民币 100 亿元。”

世茂集团指出，考虑其他不可预见因素（包括但不限于针对集团的任何重大诉讼及索偿所产生的额外开支）等各种假设，于 2023 年至 2033 年期间，来自集团以及其合营企业及联营公司开发的现有开发项目（按现金所得款项减建筑成本、税项、销售、一般及行政开支以及其他开支计算）；酒店经营及其他商业运营所得运营收入的所得款项净额估计约为每年 40 亿元至 400 亿元。规模最大的前 20 个项目及前 20 个城市分别占截至 2022 年12 月 31 日的开发净值计算约 50%及 70%。

境外资产方面，世茂集团也透露，截至2023年至2033年期间，估计世茂集团主要境外资产（包括来自本公司于物业管理业务的股权）的累计杠杆现金流量大约介乎15亿美元至20亿美元，此估算乃基于对可变现价值的各种假设，而其未必会实现。

“境外资产有可能供本集团用于偿还经重组后境外债务，而大部分经重组后的境外债务将依靠境内业务产生并可上缴至本集团境外实体的现金流偿还。”世茂集团称。

从账面来看，截至2023年6月30日，世茂集团物业及设备的未经审核账面值约为人民币170亿元，而投资物业（主要指本集团自行开发的商用物业）的未经审核账面值约为人民币660亿元。

近年来，楼市刺激政策层出不穷，但是市场回暖尚需时间。

就销售数据来看，截至2023年11月30日，世茂集团的累计合约销售总额约为400.1亿元，累计合约销售总面积为2745651平方米，平均销售价格为每平方米14573元。