守正创新:2023年房地产数字化十大趋势展望 --- 虚拟现实篇

近年来，产业数字化浪潮滚滚向前，数字化转型已成为各行业发展“必答题”。房地产作为支柱型行业，其数字化进程对经济发展的质量变革、动力变革、效率变革产生深远影响。为了探讨数字经济大潮下房地产数字化转型的发展趋势，数字化营销研究院联合搜狐博点组成联合课题组，将产业研究与行业实践相结合，经过近半年时间的调研走访，共同编制成超4万字的《守正创新·2023房地产数字化十大趋势展望》。

报告分为五个篇章，从数据篇、建设篇、管理篇、营销篇、运营篇五个视角出发，详细阐述了数字时代下房地产数字化的转型机遇、转型趋势与转型案例，为当前房地产企业在推进数实融合、打破线上线下的边界、释放数字红利方面，提供了可行的实施路径和前沿洞察。

【营销篇】

数字营销是企业数字化转型皇冠上的明珠，成为企业数字化转型的“排头兵”。数字营销的核心要义，在于通过数字技术的深度，拓宽数字市场的广度，提升营销服务的精度，以此促进企业不断向好发展。实践来看，智能识别技术、虚拟现实技术正成为房地产营销重点关注的发展趋势。智能识别针对于提升服务精度，增大用户粘性，进而为用户提供优质服务；虚拟现实是房地产营销另一重要应用，可实现突破空间限制，加速认购流程。

趋势八：虚拟现实突破空间限制，加速认购流程

（一）趋势解读

虚拟现实（VR）技术是一种基于人机交互形式，通过计算机和传感器技术共同创造，并结合动态环境建模技术、实时三维图形生成技术、传感器技术、立体显示技术、系统集成技术等多科学技术构成的技术，从而打造一个支持呈现多维度空间的模拟环境，并实现多源信息融合和增强沉浸感的交互体验的技术。

虚拟现实在宣传推广中有无法比拟的优点，通过全景照相摄影等VR技术制作推广的作品，可以使用户在进入虚拟空间后，以比较自然的方式完成与虚拟对象的交互，并完成相应的动作或功能。当前，全球各个国家纷纷积极抢占VR产业制高点，推动虚拟现实产业也迎来战略窗口期。对我国来说，根据赛迪研究院发布的《虚拟现实产业发展白皮书（2021年）》，虚拟现实产业发展进入新一轮爆发增长期，拐点、品质、融通、赋能、泛在成为虚拟现实产业发展的五大关键词。

基于此，各行各业对于虚拟现实技术的需求也日益增加，虚拟现实市场规模也不断增大。在教育领域，通过虚拟现实技术可以帮助学生打造逼真和生动的学习环境，有效帮助学生通过真实感受提高记忆力，激发学生的学习主动性和兴趣度。在医学领域，虚拟现实技术可以逼真的呈现出人体组织和器官，医生可以在虚拟空间进行手术的预演，可以大大提高手术的成功率并让更多的病人得以痊愈。在娱乐领域，随着各大VR体验馆的盛行，让大众可以沉浸式的体验虚拟现实技术的魅力，获取更多的感官体验，尤其是VR体验在一些博物馆、艺术馆的应用，帮助游客实现更为真实性、趣味性的知识获取，实现在娱乐中学习。

对于房地产行业而言，虚拟现实技术的应用也呈现加速趋势。从场景来看，无论是在期房市场还是现房市场，通过VR全景看房可以满足用户远程看房的需求，三维呈现的深度信息也可以帮助已经购房的用户在家装阶段提供建议和支持，成为房企和购房者之间的技术“桥梁”。对于房企而言，通过应用虚拟现实（VR）技术可以帮助房地产的项目呈现效果立体、直观、交互、真实可靠，且大大提升营销和服务质量。目前，虚拟现实技术在房地产市场应用场景逐渐丰富，能否通过虚拟现实技术将所在房地产项目进行虚拟展示，逐步成为房企科技实力的重要象征。

（二）技术特征

虚拟现实包括三层架构，底层为技术层，包括多个虚拟现实关键技术；中层为系统层，一方面将核心技术应用至虚拟现实系统，实现沉浸和交互感，另一方面将软硬件进行综合应用，构建三位虚拟环境；应用层主要是虚拟现实在各行业的实践，可应用于教育、娱乐、军事、医疗、地产等领域。

图：虚拟现实技术结构图

虚拟现实关键技术

虚拟现实技术具有沉浸性、交互性、感知性、想象性、自主性的特征，五种特征的结合实现五感的冲击，背后是虚拟现实技术的核心技术起着助推的作用。虚拟现实的关键技术主要包括五类：动态环境建模技术；实时三维图形生产工具；立体现实和传感器技术；应用系统开发工具；多种系统集成技术，通过基于以上五个高科技技术的整合，从而形成全新的虚拟现实技术体系。

同时，也有研究指出虚拟现实技术需在虚物实化和实物虚化两方面取得进展，虚物实化主要指模型构建、空间跟踪、视听跟踪；实物虚化指的是视觉、触觉、感知。综合来看，虚拟现实的核心关键技术包括立体显示技术、建模技术、识别交互技术等。

立体显示技术的原理是由于人的双眼有4-6厘米的距离，在实际观看物体时左右两眼所看的图像有差异，左右两眼获取的图像传输至大脑进行分析处理，看到的是景深图像，此种原理即计算机和投影系统的立体成像原理。立体显示的显示方式有双色眼镜、主动立体显示、被动同步的立体投影设备、立体显示器、真三维立体显示、等其他高级设备。

按照建模方式不同分类，现有的建模技术分为：几何造型、扫描设备等。在呈现虚拟现实的画面中，虚拟图像多是由几何图形构成，建立一个虚拟对象的模型需从几何建模、运动建模、物理建模、模型管理等层面入手。几何建模主要处理具有几何网络特性的几何模型的拓扑信息和几何信息。几何建模关注的是虚拟对象的静态特性，而运动建模关注的是动态特征，例如对象的位置变化、碰撞、旋转等。物理建模可实现综合体现对象的物理特征，包括重力、惯性、变形模式等，通过与几何建模和运动建模相融合，搭建具有真实感的虚拟环境。在包含很多对象的虚拟世界中，对象中包含各种模型，各个模型背后承载强大的计算数据量，使得虚拟现实引擎无法实现信息的实时处理和吞吐。通过模型管理可以帮助虚拟现实引擎以交互速度绘制复杂虚拟现实，且保证仿真质量。常用的模型管理技术有：细节等级（LOD）管理技术和单元分割技术。

识别交互技术包含自然语言（即语音识别技术）、机器视觉（即视觉识别技术）、人工神经网络（脑神经识别技术），使得通过语音识别的方式替代了耳朵，视觉识别的方式替代眼睛，脑神经识别的方式替代大脑。

虚拟现实系统

为了搭建一个可交互的虚拟环境，实现沉浸感和交互性，除了虚拟现实的核心技术外，需要将技术搭建至虚拟现实系统，即虚拟现实平台。虚拟现实系统的分类包括：非沉浸式、半沉浸式、沉浸式、分布式。

通过键盘、鼠标、触摸屏、操纵杆等设备与虚拟环境产生交互，此种形式称为非沉浸式虚拟现实系统（Non-Immersive VR System），或称为桌面式或窗口式虚拟现实系统。该类型系统被广泛应用于教育领域，并可以在普通的电脑中运行。非沉浸式虚拟现实系统可提升教学活动效率，并会随着系统价格降低和计算机处理速度提升，加速非沉浸式虚拟现实系统的使用率。

通过将虚拟世界叠加到真实世界，实现两个世界互联互通，帮助用户体验到超现实的虚拟环境，称之为半沉浸式现实系统（Semi-Immersive VR System），或称为增强式虚拟现实系统。此类系统应具备3个基本功能：真实和虚拟对象的结合；交互和实时地运行；跟踪真实和虚拟对象。半沉浸式虚拟现实系统在教育、娱乐、艺术和科学等应用潜力宽广，且影响范围正在逐步显现。

沉浸式虚拟现实系统（Immersive VR System）中，用户可以完全感知虚拟环境，实现融入感、存在感。系统功能的实现基于两种途径：洞穴自动虚拟环境（Cave Automatic Virtual Environments）和头戴式显示器，并配备运动传感器协助进行自然交互。沉浸式虚拟现实有助于用户有更好的记忆能力，同时，用户关注于深度沉浸体验的附加内容，其中空间仪式感对于用户的记忆至关重要。

分布式虚拟现实系统（Distributed VR System）所关注的是通过互联网络使不同地区的用户实现实时的交互、共享在相同的虚拟世界，虚拟世界运行于网络所连接的多个计算机系统中。1995年国外业界学者已开始对分布式虚拟现实系统进行研究，直到21世纪后，该类型系统的应用研究逐渐成为主流。国外多名学者研究证明指出，该类型系统可搭建3D协作环境，供分布式用户进行交互和完成各种交互和协作任务，其应用潜力有待后续挖掘。

软硬件综合应用

虚拟现实技术具有沉浸性、交互性、感知性、想象性、自主性的特征，五种特征的结合实现五感的冲击，背后是虚拟现实技术的核心技术起着助推的作用。虚拟现实的关键技术主要包括五类：动态环境建模技术；实时三维图形生产工具；立体现实和传感器技术；应用系统开发工具；多种系统集成技术，通过基于以上五个高科技技术的整合，从而形成全新的虚拟现实技术体系。

图：虚拟现实系统组成图

虚拟现实系统的软件组件众多，如虚拟声音编辑器、虚拟现实内容管理等，但最为关键的软件组件是三维建模软件、虚拟现实开发平台（VR Open Platform）和虚拟现实引擎。常见的三维建模软件如Maya、AutoCAD、3DS Max等，这些软件在设计领域广泛应用。虚拟现实开放平台同其他的软件开发平台类似，提供虚拟现实软件开发工具包，用于原型搭建和公共应用程序开发。虚拟现实引擎包括2D/3D模型渲染引擎、交互行为物理引擎、碰撞检测物理引擎、音视频支持等。虚拟现实引擎支持预定义交互及导航功能，并支持源代码基础上进行二次开发。例如，在自动驾驶领域，通过建模软件对汽车模型和建成环境进行建模搭建，结合Unity 3D虚拟现实引擎为模拟驾驶系统的开发工具，再将仿真操作部件通过CAN总线和Unity 3D引擎实现串口通信，从而营造现实中的操作者在虚拟场景沉浸式驾驶车辆。

虚拟现实系统的硬件组件由输入设备和输出设备组成。输入设备包括：光学运动捕捉设备、惯性传感设备。输入设备的核心是捕捉人的信号并将动作信号嵌入虚拟环境中。例如，在电影拍摄中，通过应用运动捕获设备，将演员的动作进行捕捉，再将动作附加在虚拟对象上。输出设备包括眼镜、头戴式显示器、耳机等。输出设备的核心是通过驱动程序处理输入的信息后形成反馈，经过输出设备将虚拟环境所呈现的画面传递给用户。

虚拟现实技术有效推动虚拟现实的发展。随着虚拟现实技术从技术研究转向实践应用，也将被广泛应用到多个行业领域，带来更多有价值的行业实践应用。

（三）应用场景

房地产行业作为国家支柱型产业，伴随虚拟现实技术的引入，该行业逐渐从强调“信息对称性”的互联网时代转向强调“真实还原”的虚拟现实时代。虚拟现实（VR）技术作为目前传递信息最直接、最快捷、最真实的信息通讯技术广泛应用在房地产领域。房地产的 “虚拟现实+房地产”帮助房地产实现数字化转身的突破口。

尤其是面对要求逐渐苛刻和追求实物真实度的消费者，虚拟现实技术在房地产营销环节发挥了至关重要的作用，在房地产营销阶段的VR技术实践周期较长且投放效果最为显著。VR技术在营销环节的表现形式包括数字沙盘和楼盘漫游，可以为用户营造逼真的视觉效果，并且支持用户在模拟情境中走动。通过虚拟现实技术提供的看房形式，方便身处异地的客户看房，可全方位感受到计算机所构建的虚拟房屋配套设施和环境，实现感同身受。虚拟现实技术在房地产营销阶段的两大优势，具体体现在虚拟现实（VR）技术提升购房效率、虚拟现实（VR）技术提升用户体验。

以新房销售阶段为例，很多城市的开发商以期房形式进行房屋销售，客户无法切实的看到实体楼盘并且不到售楼中心亲自探访就无法敲定订房。尤其是现在繁杂的工作生活，和当前复杂多变的疫情形势，使得购房者很难安排合适的时间看房选房，也是由于时间安排的局限性，会与“梦中情房”失之交臂。通过VR技术提供的全感官看房体验帮助客户足不出户了解和感受房屋配套设施和居住环境，可打消用户的顾虑，省时省力。同时，虚拟现实技术也广泛应用于二手房、租房看房体验中。

许多售楼中心不具备优质且全方位的楼盘展示条件，此时，虚拟现实技术可只管展示楼盘的情况，帮助开发商进行房屋推广和蓄客。传统布置在售楼处的沙盘模型比例较小，客户通常是以鸟瞰的角度了解楼盘信息，无法支持以正常视角观察小区和房屋的规划细节。虚拟现实(VR)三维数字沙盘相对于传统沙盘具有互动性强和呈现形式丰富的特点，帮助购房者营造在其中行走的感觉。同时，由于传统的样板房受空间和费用的限制，无法将所有户型实现一一的搭建，通过VR技术可以以较低的成本实现所有户型的展示，沉浸式强且支持反复观看，用户体验更立体和全面。

（四）规划建议

对于房地产行业而言，虚拟现实（VR）技术在房地产行业的应用也不断拓展延伸至建筑规划设计、建筑施工阶段。在建筑设计阶段，VR技术可以提供360°全方位立体图纸呈现，彻底解决二维效果图呈现不完整且视角单一的局限性。同时，VR技术支持模拟真实人的视角虚拟漫游，超越原有的固定路线动画，在虚拟环境下可观察不同角度的场景，并支持查看路面起伏、建筑高度、地下管线走向等建设详情。在建筑施工阶段，VR技术支持构建建筑结构、场景及施工设备等模型，并基于仿真技术系统，支持动态性能在系统中的展现，帮助在虚拟环境实现对施工方案修改和检查，并对工程施工进度进行合理测算，方便优化施工方案。

房企的数字化转型发展的路上，应勇于突破原有的技术应用“舒适区”，将虚拟现实(VR)技术应用在业务中，搭建场景实验区，增强对技术的认识理解和该技术在业务实践中的实操应用，实现业务效率提升和服务质量优化。

（五）应用实践

在竞争激烈的房地产市场，如何高效和吸引人的营销一直备受关注。在营销形式多样但又追求客户转化率的前提下，房产的营销压力又愈加沉重。面对客户的需求更加多样，如果地产营销人无法第一时间抓住客户的需求，客户的流失率也会大大增加。基于种种营销困境，虚拟现实技术在房地产的应用有效的创新了地产的传统营销模式。

虚拟现实技术在房地产行业的应用实践主要体现在3D沙盘在营销环节的助推。博点科技旗下的3D沙盘产品帮助实现用户随时随地掌上沉浸式看房，身临其境俯瞰小区、漫步园林、体验户型、纵览周边配套设施。并且，不受疫情和地域限制，打破无法现场看房的困局，即刻详细掌握周边配套，区位价值，户型特点，VIP置业顾问一对一服务，让看房变成一种享受。同时，将线下案场的各种展示要素融合并更生动地搬入用户手机，打造全新体验的移动展厅，助力行销蓄客。

图：搜狐博点科技3D沙盘示例

目前，博点科技3D沙盘已广泛应用在万科、建发等房企的项目上。3D沙盘为万科·翡翠山晓项目打造的园林VR，支持多方位宏观视角观看逼真园林点位，尽显楼盘优势；建发集团的和著项目应用3D沙盘可以精致建模展现湖景生态雅居，双机位设计远观生态全景，近看配套详情，楼盘特色实现一览无遗。

也是基于地产行业的深入了解，博点科技旗下的3D沙盘等系列房产数字化营销产品在市场实战中得到了较好的响应，以“洞察·新的模式”为主题的2022观点年度论坛上，博点科技荣获2022房地产数字化全场景营销先锋奖。此外，以“应变而变 未来的命题”为主题的2022观点数字化未来发展大会上，博点科技荣获“卓越指数·2022房地产数字化营销专家”称号。未来，博点科技将会不断升级3D沙盘产品并将虚拟现实技术应用到房产各环节的产品中，更好的服务房地产企业。