“纽扣大王”伟星豪赌地产:370亿逆势补仓;销售业绩三年翻番,立下900亿目标

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

楼盘降价风波未消，“纽扣大王”子公司伟星房产再次出手拿地。

12月12日，经过12轮竞价，伟星房产以12.53亿元摘得杭州市萧山区宁围单元块，溢价率9.63%。

这是今年伟星房产在杭州拿下的第三宗地块。今年3月，伟星还斥资31亿抢下南京第二高价地块。据中指研究院统计，2021年、2022年及2023年前11月，伟星房产累计拿地权益金地高达370亿元，排名跃升70多名；销售规模更是在三年时间实现了翻一番。

房企高溢价、大手笔拿地在房地产史上并不是少见。上一轮拿下“地王”的房企们，确实在楼市向好、房价飞涨时尝过甜头，但当房价无坚不摧的信仰被打破，高溢价地地块成为难以消化的拖累。

伟星房产之所以能在行业洗牌之逆风而上，更离不开项目顺利去化。然而，“黑铁时代”的“黑马”并不好当。近期，伟星房产武汉、合肥两个项目纷纷传出降价销售的消息，引发老业主反抗，武汉项目一度被暂停销售。

370亿逆势补仓，销售业绩三年翻番

2021年下半年开始，房地产市场进入下行周期，行业经历了一场剧烈洗牌，房企坐次大幅调整，有房企逐渐倒退，也有房企步步高升。而伟星在民企艰难度日之际，在长三角土拍市场频频挥金拿地，成为新晋地产“黑马”。

资料显示，伟星房产隶属于伟星集团。其掌门人是有着“纽扣大王”之称的章卡鹏。他靠生产纽扣和拉链发家，后跨界至建材水管行业，目前坐拥伟星股份、伟星新材两家上市公司。去年，两家上市公司累计营收105.8亿元，净利润约18亿元。

而伟星房产就是章卡鹏另一个副业。在此轮重金拿地之前，伟星房产一直走“小而精”的路径，曾长期偏居安徽芜湖一隅，一度占据芜湖楼市“半壁江山”，直到2020年才决定走出安徽芜湖、合肥，向杭州、武汉、南京等强二线城市扩张，冲击更高规模。

这一时间恰恰是行业洗牌、民营房企逐渐式微的之际，给了伟星房产“抄底”楼市机会。中指研究院统计，2021年，伟星房产权益拿地金额分别为97亿元、152亿元，排在行业第97位、第18位，在两年时间里排名跃升70多名。其中，2022是其自成立以来拿地最多的一年，累计斩获20宗地块，总金额高达243亿元。

今年以来，伟星房产继续在南京、杭州、合肥、芜湖、马鞍山等城市跑马圈地。尤其是在南京3月土拍，伟星房产从一众国央企包围中杀出重围，斥资31亿元夺得河西南G03地块。该地块以4.32万元/平方米的楼面价，刷新南京近7年以最高地价，也是南京土拍历史上地价第二高的地块 。

据中指研究院统计，今年1-11月，伟星房产权益拿地金额达128亿元，位于行业第18位。排在它前面的，只有滨江、龙湖两家民企，甚至超过了首开、电建等一众国央企。

与此同时，伟星销售业绩也一路狂飙。据伟星房产2022年度报告显示，2022年伟星房产销售额约333亿元，三年时间实现了业绩翻一番。合肥、杭州、宁波、南京武汉等新进城市项目销售相继发力，在销售业绩中占比超50%。

2023年前11月，伟星房产以273.9亿元的操盘销售金额，位居克而瑞销售榜第41位，排在雅居乐、合生创展等老牌民企之前。

一位不愿具名的房企高管认为，“伟星在产品品质、区域布局、资金管控等方面都做的不错，反而能在这轮行业调整中逆势增长。”

值得一提的是，300多亿规模还不是伟星房产的终极目标。据伟星官微披露，希望通过三至五年的努力，伟星房产实现500-900亿元的销售规模。

销售去化承压，降价风波频现

900亿目标实现的前提，除了大举拿地，更离不开项目顺利去化。其实，此轮重金拿地，伟星房产已改变了投拓思路，从此前的主攻三四线城市，走向了南京、武汉、杭州等强二线城市的扩张。这些城市拥有更好的销售表现，去化更有保障。

例如，伟星房产在今年3月斩获的河西南G03地块之上打造了豪宅项目“伟星长江之歌”。12月6日，该项目发布捷报，称首开拿下12亿销售额。

不过，如今在购房者观望情绪浓厚、楼市持续乏力，重仓强二线城市的模式并非无往不胜。今年11月，其在武汉的项目因通过大幅降价的方式促销项目，引起老业主维权的风波，一度被叫停销售。

而在近日，市场消息称，伟星房产位于合肥滨湖新区一个名为伟星滨江道的项目开始降价，以85折的价格销售，同样遭到老业主的激烈反抗。伟星房产宁波在售项目星润名著销售，从今年5月至今已开盘三次，去化率只有30%。

不仅如此，在楼市复苏乏力的大背景下，伟星房产不仅要面对销售压力，还要承受资金风险。

在土地市场大举拿地、密集开发，伟星房产离不开大量资金支持。股权出质则是最主要的融资方式。例如，今年6月，安徽伟星置业有限公司两次出资旗下公司股权，质权人为深圳市通新启航实业发展有限公司，合肥伟万置业有限公司。

2021年12月，安徽伟星置业出质旗下子公司合肥国伟置业股份,质权人为浙商银行合肥分行；同年 9月还将旗下价值1亿元股权数额出质予广发银行合肥分行。

股权出资是可以帮助企业迅速获得资金，但若不能及时偿还，将面临丧失信用风险。去年6月，安徽伟星置业4次被列为“被执行人”，执行法院为安徽芜湖市镜湖区人民法院。

企查查显示，目前安徽伟星置业涉司法案件134起，涉案案由为追偿权纠纷、金融合同纠纷的共有24件。

市场下行、销售去化困难、资金承压……这个场景在近两年密集暴雷的房企身上上演过很多次了。

那么，伟星能扛得住这轮市场下行压力吗？