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保利青铁|天珺·瑞海地

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纵观全球湾区城市发展规律，每一次海湾价值的重塑，都将开启城市发展的新纪元。正如纽约长岛湾成就了东海岸的传奇，深圳湾改写了城市的天际线，青岛的后海湾，也正在酝酿着一场新的时代浪潮。

回顾青岛百年变迁，城市发展的脉络从未偏离这片海湾，每一次迭变更新，都与“湾”紧密相连。读懂这座城市的人都清楚：青岛的下一个黄金十年，答案早已明了。现在，属于后海湾的时代正悄然拉开序幕。

青岛的城市发展史，本质上就是一部海湾开发史。不同时代的海湾选择，造就了截然不同的生活与机遇。

青岛1.0时代（1891-2000）

市南原点的“原始股”机遇

1891年，清廷设总兵衙门，胶州湾的天然良港优势立刻显现，成为山东首座对外经贸港。青岛开埠，见证着这座城市从一个宁静小渔村，逐步蜕变成为国际化大都市的跌宕起伏。

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图源网络

而作为发展源点的市南，当时的城市资源皆汇聚于此，早期的洋行、银行扎堆落户，高品质住区沿着海岸线铺开，这里成为青岛当之无愧的核“芯”。那些当年果断扎根市南的人，紧紧攥住了青岛发展的“原始股”，与城市共同崛起。

青岛2.0时代（2000-2024）

前海湾的“价值飞跃”浪潮

2001年中国加入WTO，各省市迎来发展新机遇，青岛被列为“海洋经济先行城市”，前海湾被纳入了城市重点开发板块。五四广场成为城市新地标，奥帆中心承办奥运赛事更让区域价值飙升，浮山湾、崂山CBD随之崛起，房价翻倍成为常态。（资料来源：蓝色青岛、威海蓝媒）

图源网络

在这波浪潮里，看懂国家战略导向的人，都收获了城市发展的红利。如今，前海一线新房价格普遍在8万元/㎡以上，较之十年前约1.5万-3万元/㎡的价格，房价翻了几番！这正是这段黄金发展期的最佳注脚。（资料来源：卓易数据）

青岛3.0时代（2025-2035）

后海湾预见下一个十年

就像潮水有涨落，城市发展也有新周期。

前海湾蓬勃发展期过后，《青岛市国土空间总体规划》明确将“环胶州湾一体化”作为核芯战略，市南区“西提东优”政策同步推进，后海湾继而成为了主城难得的“留白地”。从“前海听涛观山景，后海钓鱼挖蛤蜊”的旧印象，到如今高楼林立的新面貌，后海湾正接过青岛发展的接力棒。（资料来源：规划中国、青岛早报）

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图源青岛新楼市

东岸城区（市南、市北、李沧）国土空间分区规划成果公示，聚焦东岸城区的未来发展，提出“新内湾、多极点、大山海”的格局优化战略。至2035年，东岸城区累计推进城市更新约35平方公里，新兴活力全面提升。（资料来源：青岛市自然资源和规划局）

图源青岛市自然资源和规划局官网

后海湾既有前海现成的地铁、医院、商圈，又赶上市场双重发展利好，现在低门槛入场，便是抓住了下一个十年的硬通货。

很多人好奇，青岛为什么要将发展重心向西倾斜？这背后藏着城市从“单点突破”到“全域协同”的深层考量。

从国家战略来看，青岛作为“国际性综合交通枢纽城市”，需要更广阔的空间承载物资流、资金流、信息流的交汇需求。前海区域经过多年开发，空间趋于饱和，而后海湾恰好能承接这种功能外溢。

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图源网络

更重要的是，“环湾引领”是青岛既定的核芯空间发展战略，作为环胶州湾的关键节点，其发展直接关系到“一核两轴三城”中心城区结构的落地实效。

从区域协同来看，后海湾的崛起能串联起轮渡湾海洋活力区、邮轮母港片区、欢乐滨海城、青岛北站TOD、白沙河板块等重要节点，形成功能互补的发展带，这不仅能激活胶州湾东岸的发展活力，更能强化青岛作为北方重要出海口的门户地位。

示意图

如果说前海湾的十年是“机遇兑现期”，那么后海湾的未来十年就是“价值爆发期”。现在的每一个规划落地，都在为十年后的繁华埋下伏笔。

对普通市民而言，后海湾不像传统新区那样需要漫长等待配套成熟，前海的地铁、医院、商圈等现成资源触手可及；同时又承接城市焕新发展的红利，拥有可重构的城市空间。这种“既有成熟配套，又有发展潜力”的特质，正是主城留白地的价值所在。

2025年，10亿级轮渡湾规划落地，锚定“海洋+青春”新生态，打造轮渡湾海洋经济活力区年青力社区，启动海洋智慧、海洋文旅两大板块，以“焕发轮渡湾活力”为主旨，按照TOD发展模式，构建集科研、旅游、休闲等多元领域于一体的后海经济文化生态体系。（资料来源：青岛新闻网）

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实景图

今年8月，青岛轮渡累计接待游客突破百万人次，成功塑造城市文旅新名片，“海上看青岛”自带的“文旅流量”，正在持续转化为“消费增量”，成为推动后海湾发展的关键动能。（资料来源：青岛奥帆海洋文化旅游区、青岛市文化和旅游局）

上一个十年，看前海湾；下一个十年，看后海湾！

当青岛迈入3.0时代，总要有一个作品来定义这个时代的居住标准。保利青铁丨天珺・瑞海地，正是为代言后海湾价值而生的。

在轮渡湾、邮轮母港等节点中，轮渡湾是发展的起点龙头位。而保利青铁丨天珺・瑞海地，正占据着轮渡湾的核芯地段，成为看懂后海湾价值的人心中的优选。

作为保利与青铁联合打造的海岸TOD项目，约30米亲海+地铁直通地库，重新定义青岛的海岸生活，家门口就能邂逅青岛标志性的“橘子海”。

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