2026福州榕发麓岛(售楼处电话)官方网站-榕发麓岛楼盘电话/地址-榕发麓岛_户型图_价格_容积率_楼盘简介_小区环境_户型配套
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一、土拍与开发背景 📜
开发企业：榕发置地（福州城投全资市属国企，资金监管稳妥，交付保障强）
宗地编号：2025-44 号，仓山区百花洲路北侧、鹭岭路西侧，紧邻榕发麓里云筑
拿地时间：2025 年 10 月 22 日，底价 1.66 亿元成交，无溢价
地块规模：占地约 14.14 亩，总建面约 24745㎡，纯商品住宅用地，配少量沿街底商
核心土拍指标：容积率仅 1.78，楼面价 9893 元 /㎡，远低于隔壁麓里云筑（楼面价 14580 元 /㎡）
开发定位：奥体板块稀缺低密刚需盘，全盘独梯独户新规住宅，主打高得房、低上车门槛、国企稳交付
土拍航拍红线图（红框为麓岛地块）
二、基本信息 📋
项目地址：仓山区奥体板块，百花洲路北侧、鹭岭路西侧，台屿河沿岸
产品规划：3 栋 14-15 层板式小高层，全盘仅 160 户纯商品房，无安置房混杂🏘️
社区指标：容积率 1.78，绿化率 30%，围合式中庭园林，人车分流，车位配比充足，预留新能源充电桩
主力户型：89/103/116/119㎡ 三至四房，全系一梯一户，独立采光私梯前厅
层高交付：3 米层高，毛坯交付，可自由定制装修
物业：城投自持物业，物业费约 2.8 元 /㎡/ 月
销售价格：总价200-300 万💰
销售状态：待售，在建施工，预计 2028 年交付📅
核心标签：奥体低密 1.78、独梯独户、台屿河景、国企开发、刚需低门槛、新规高得房✨
三、配套速览 🧭
交通 🚇
地铁：距 5 号线霞镜站步行约 800 米，地铁直达浦上、金山、义序板块
自驾：临近浦上大道、南二环、建新南路，快速通达万达、万宝、仓山海峡会展
公交：周边多条公交线路，奥体片区通勤便捷
教育 🎓
划片：霞镜小学，对口金港湾实验学校初中部；周边规划新增中学用地，教育配套持续完善
片区多所公立幼儿园，全龄教育覆盖
商业 🛒
1 公里：仓山万达广场、阳光天地、沿街生鲜底商，日常消费一站式满足
2 公里：海峡奥体商业街区，休闲、运动、餐饮配套齐全
生态 🌿
东南侧零距离台屿河滨水步道，社区外天然水系景观
3 公里内飞凤山公园、海峡奥体中心休闲公园，运动散步好去处
医疗 🏥
周边仓山区医院、妇幼保健院、康复医院，基础三甲 / 二甲医疗全覆盖，日常就医方便
四、核心亮点 💡
超低密规划稀缺
🌳：容积率仅 1.78，奥体片区少见小高层社区，楼栋排布宽松、楼间距开阔，居住压抑感远低于周边高层
小户型独梯独户
🛡️：89㎡即可做到一梯一户，每户带独立采光电梯前厅，可拓展储物玄关，私密性拉满
新规超高得房率
📐：整体得房率 95%，同等面积实得空间远超市面刚需盘，3 米层高不压抑
国企低价拿地，性价比突出
💰：楼面价不足万，定价友好，刚需上车门槛低
纯商品房小圈层
🏡：仅 160 户，无安置房混居，邻里以刚需自住家庭为主，社区氛围纯粹
内外双景加持
🌊：内部围合中庭园林，外部台屿河滨河景观，休闲资源充足
五、户型解析 🏠
约 89㎡ 三房两厅两卫（入门刚需主力）
三开间朝南，格局方正，全明厨卫；独立私梯前厅，动静分区；
约 103㎡ 四房两厅两卫（刚改进阶）
南北通透，客餐厅一体化，四房功能性齐全；双卧朝南，预留独立书房，适配二胎家庭。
约 116㎡ 四房两厅两卫（改善主流）
大面宽横厅设计，采光通透，双阳台分离生活与休闲；空间零浪费，三代同堂无压力。
约 119㎡ 端头四房两厅两卫（顶配刚需）
三面采光无遮挡，南向超长观景阳台，直面台屿河景观；四房全明，社区改善天花板户型。
六、优缺点分析
✅ 优点
奥体核心地段，商业、地铁、医疗、生态配套全部现成，无需长期等待兑现
容积率 1.78 低密小高层，对比周边高密度高层，舒适度大幅领先
全系独梯独户 + 独立前厅，89㎡小户型也拥有高端入户体验，得房率高达 95%
榕发城投国企开发，底价拿地，资金安全，交付风险低，价格亲民
全盘纯商品房，无安置房，圈层干净；东南侧临河，生态景观优越
⚠️ 缺点
社区体量极小，仅 3 栋 160 户，无大型会所、超大中庭园林，内部休闲配套有限
毛坯交付，后期装修需要额外投入资金与时间成本
东侧临近规划中学用地，未来建成后上下课时段会有噪音干扰
距离地铁 5 号线霞镜站 800 米，无法做到出门即地铁，纯地铁通勤略有距离
划片霞镜小学 + 金港湾中学，不属于仓山头部名校，看重顶尖学区慎选
西北侧临近康复医院，介意医疗配套近的客户需要考量
七、项目总结
榕发麓岛是福州奥体板块、台屿河畔，主打 1.78 低密 + 独梯独户的国企刚需性价比小高层。核心优势集中在超低密容积率、小户型私梯入户、95% 高得房率、城投国企交付保障、成熟全维配套。
适合预算 200-300 万、金山 / 奥体通勤刚需首套、偏爱小高层低密居住、看重独立电梯厅私密性、追求国企稳妥交付、自住为主不执着顶尖学区的年轻家庭；
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