上海楼市:这个楼盘长期看价值不高,建议置换到市区更好!

这里是成哥说房，专业的房产专家，用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案！投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”，带你成为最会买房的人！#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好。我家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：这个楼盘长期看价值不高，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是偏喜欢买洼地的，但还是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享！

提问：成哥好，我的情况是这样 ：上海准备入二套房 手里现金130多万，请问买在哪里投资潜力大？二套要七成首付，想了几种方案：

1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房？

2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房.或者闵行交大附小老破小学区

3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子，买550—600万的房子，目前看好西渡叠墅 600万以内，或者想去枫泾买联排大约500万—550万。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。希望成哥知道一下！

回答：1.方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹130，上海二套资格因为首付比例太高，我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流，通常我们建议采用全款抵押的形式买入，找垫资公司配合，然后抵押7成，相当于首付3成，这样可以买到标的的总价更高，更能利于选筹。

2.买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，而你有可操作资产，那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子，往往风景优美的地方，都没有太大升值能力，而且缺少接盘侠。

3.如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。

我的建议是：上海内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了，建议在这几个地方可以看起来了，买2005年后的二手次新房。

提问：成哥好，坐标扬州，子弹30，自有住房一套，纯公积金贷款，现在想考虑置换，一套扬子佳竹苑的二手房和梅岭学区房，请问怎么操作更合适？谢谢！

回答：你的置换打法我还是认可的，卖1买2，2套升值能力肯定大于1套。可以置换1套自住，另外买1套学区房投资。扬州未来几年、十几年的GDP、人均GDP排名在省内都不会有提升甚至还可能会继续降低，因为扬州要想发展，必然要靠苏北的整体发展。如果苏北整体发展不行，那么扬州就不行，如果苏北整体发展好了，扬州也仅仅是分一杯羹而已，做不了苏北领头羊。虽然这波扬州的房价在涨，单长远看来后劲不足，原因有2点：

1.人才流失：南京、苏州、无锡、常州、昆山，不管是经济、人口、还是区位都优于扬州，竞争激烈，势必会吸血扬州。

2.城市保护：对于扬州来说，环境大于一切，所以在扬州你看不到摩天大楼，也看不到重工业区。不容易产生有购买力的高薪人口。所以在很多城市依赖工业享受市场经济福利的时候，扬州失去了排名前列波福利。所以本土刚需可以深耕，外来纯投资就没必要。

提问：成哥好，现在上海行情已经发生变化，专家们都在说尽量在今年内完成买房，明年可能会大涨一波。我们之前参与了蟠龙和中核的摇号，但是都没有中签，再去看周围其他的房子，要不没有地铁要不没有商业落差一下子太大也就没有参与认筹了。今年已经接近尾声了，我们现在很焦急又很迷茫。我们还可以继续等盘龙后面的房子吗？大虹桥核心板块的二手房如何？徐汇区公司附近的老破小可以选择吗？我们现在是不是要赶在年前先上车之后再置换？请成哥指导一下！

回答：上海楼市，正在进入无量上涨时代。所谓“无量上涨”，是股市里的一个名词。解读下来也不麻烦，简单说就是股票持续上涨，但对应的成交量变化很小，或者说低于前段时间的成交量。这种趋势像极了现在的上海楼市，个别的区域和房源大涨，整盘随之微涨，但成交量反而是回撤的。上海楼市正处在“无量上涨”的拐点。短时间看，上海正在面临“房东惜售”、“无房可卖”的承压。当前的上海楼市热，是不缺买家的。首先上海楼市整体真的在涨，新房限价不明显，但中环、大虹桥等优势板块的新房，一直都要靠摇号陪跑。大虹桥二手房抢手是新房购买力外溢存在热度。一旦市场进入无量上涨的阶段，也就代表着“空翻多”会来得很快，各个板块内为数不多的好房子，会被迅速吃掉。一些底部的低总价房源迅速消化之后，整体就会进入另一个阶段：上涨——吃掉——普涨。最后就会进入一个比较罕见的状态，有钱也难买到好房子。

在这种情况下建议如果是急需学区的不要犹豫，只要上海楼市不调控，年后依旧还会有涨幅。所以有条件的就直接上车好房子，买学区房、买改善，即使短期追高，但时间一定会把高点熨平。条件不够的也就是刚需和二套投资，一切以上车为主，学区、地铁、地段、配套起码满足一个。在这种市场行情下，总要做出一些舍弃和选择题。

关于虹桥投资价值高的具体楼盘推荐，详见内部分享。

提问： 成哥好，日后打算在南宁定居，，想在凤岭北买套刚需房，小孩明年要上幼儿园了，正在看荣和系小区的房子，80多90平的小三房四方，看中他们赠送的面积多点。想问下凤岭北还有哪些楼盘可以值得考虑的？

回答：凤岭北对于南宁来说，正如上海的浦东新区、香港的浅水湾、深圳的后海。它是南宁城市的门户名片之一，是令人向往的富人区。

这个片区各项配套成熟，核心区新房价格1.5-1.8万/平，置业门槛相比南宁其他片区高，一直是改善置业者、学区房需求者的优选。

凤岭北地块开发接近饱和，新房供应少，二手房市场交易活跃。二手的话荣和公园大道可以淘二手笋盘。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！‍