楼市透视|本轮新政效果整体温和,一线城市涨势突出,二线表现平平

8月25日，住建部联合人民银行、金融监管总局发布通知推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，成为了新一轮宽松政策的重要风向标。本轮政策着力点主要集中在“认房不认贷”及限购松绑两方面，重点一二线城市为核心力量。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月26日，全国约有48个省市官宣实施“认房不认贷”政策，其中包括北上广深4个一线城市，武汉、成都等20余个二线城市；29个地区对限购政策进行优化松绑46次，其中，东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉13城全面取消限购政策，广州、苏州、天津、杭州、厦门、长沙等16城局部放松。

新一轮宽松政策超预期出台，聚焦8月末以来出台新政的20个重点一二线城市，楼市究竟发生了什么变化？各地新政落地成效如何？诸葛数据研究中心从成交、市场情绪、挂牌房源以及房企四个角度，用数据展现市场真实变化。

01. 政策效果成交端反应温和，一线呈现强劲回升

从周度成交来看，在本轮新政落地周期内，新房、二手房成交第38周起双双上行，且第39周成交量分别达近12、14周新高，政策效应逐渐显现。从9月成交情况来看，新房环比小幅上涨，但相较去年同期成交水平仍有一定差距；二手房成交量环比呈现小幅下降态势，同比上升2成。数据显示，2023年9月（截至24日）重点20城新建商品住宅成交71463套，环比上涨4.5%，同比下降14.4%；重点10城二手住宅成交46731套，环比小幅下降5.3%，同比上涨22.1%。整体来看，本轮新政发力较为缓慢，新房、二手房成交效果温和，“金九”整体成色不及预期。

一线城市政策效果相对显著。9月一线城市新房、二手房成交双双上涨，其中，北京成色最佳，“认房不认贷”叠加自身楼市基本面良好，成交的积极变化显现明显，9月新建商品住宅、二手住宅成交双双涨超30%；其次，作为打响一线城市本轮“认房不认贷”及限购放松第一枪的广州，9月新房成交表现也不俗，成交环比涨约20%。

二线城市表现一般，新房成交整体微升，城市内部分化，二手房普降。数据显示，9月二线城市新建商品住宅成交环比微升0.9%，同比下降7.3%；二手住宅成交环比下降13%，同比上涨27.2%。在本轮新政下，弱二线城市反应相对迅速，成交涨势显著，如东莞、青岛、无锡在“认房不认贷”叠加全面放松限购政策的促进下，新房环比涨幅均超40%。与此同时，部分市场需求支撑力明显不足的省会城市仍然面临成交下行的局面，如大连、郑州、福州9月新房成交环比均下降超40%。

02. 市场情绪缓慢修复，后劲不足，一线情绪率先回升 

市场情绪修复曲折缓慢，第39周一线城市改善加速。从周度涨价房源量走势来看，新政落地初期，涨价信心迅速上升，政策即时性凸显，第36、37周涨价房源量连续增加，由于新政后劲不足，第38周涨价房源量止升转降，之后在二线城市限购松绑潮逐渐发酵下，第39周涨价房源量小幅回升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年第36-39周重点20城周均涨价房源量环比上升13.25%，周均水平略高于7、8月。整体来看，新政落地期内，业主涨价信心小幅上升，政策效果温和。

从市场情绪指数来看，在近4周的新政落地期内，重点20城市场情绪指数呈现间断性修复态势，先是在“认房不认贷”密集落地下，第36、37周市场情绪指数连续上升，随着政策效应逐渐减弱，第38周情绪指数回落，后又在二线城市密集松绑限制性购房政策的缓慢发酵下，市场情绪指数再度改善上行，但仍处于市场低迷区间。根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，重点20城近4周的情绪指数依次为-0.83、-0.82、-0.83、-0.81，第39周小幅上升0.02，仍处于低迷区间。整体来看，本轮新政对市场整体情绪的提振后劲不足，情绪修复呈缓慢曲折特征。

备注：[0.8,1]为市场亢奋区间，[0.3,0.8)为市场活跃区间，(-0.3,0.3)为市场平稳区间，(-0.8,-0.3]为市场观望区间，[-1,-0.8]为市场低迷区间。

分等级城市来看，一线城市市场情绪强势修复，情绪指数领先且升幅显著，二线城市改善效果并不明显，情绪指数底部徘徊。数据显示，第39周一线城市市场情绪指数为-0.65，较上周上升0.09；在第36-39周新政落地期内，周均情绪指数为-0.69，环比上升0.04。具体城市来看，深圳市场情绪改善势头突出，第39周情绪指数大幅上升0.4，由市场观望区间迈入平稳区间，周均情绪指数回升0.11，这主要得益于“认房不认贷”政策的持续发酵以及限购松绑的蓄力；此外，广州在区域限购政策松绑的带动下，第39周情绪指数平稳回升；上海、北京第39周情绪指数双双回落，不过在“认房不认贷”刚刚落地时市场情绪迅速升温的带动下，2城周均情绪指数仍然保持上行态势。

第39周二线城市市场情绪指数为-0.85，较上周持平；第36-39周周均情绪指数为-0.85，环比下降0.01。具体城市来看，东莞、长沙、西安、福州、郑州、佛山第39周市场情绪指数呈现上升态势，其中，东莞涨幅居首，环比上升0.05，长沙紧随其后，环比上升0.04；成都、南京等10城情绪指数呈现平稳或下行态势。整体来看，二线城市中，市场情绪改善及新政效果存在一定分化，政策是重要助推剂，“认房不认贷”叠加限购放松的城市市场情绪改善更为明显，单一宽松政策对市场情绪的改善相对较小。

03. 挂牌房源量攀高见顶，一线城市更为明显

从二手房挂牌房源量及新增房源量来看，各地“认房不认贷”密集落地，促进“卖一买一”需求加速释放，随着政策持续发酵，挂牌房源量攀高见顶。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第36-39周重点20城周均挂牌房源量高达279万套，环比上升9%。整体来看，挂牌房源量攀升为本轮新政显著效果之一，宽松政策发挥着一定的持续性助力作用。

分等级城市来看，一线城市新增势头较为强劲，月均环比涨幅明显高于二线城市。数据显示，9月（第36-39周）一线城市月均挂牌房源量环比上升10.7%，月均新增挂牌房源量环比上升66.3%；二线城市月均挂牌房源量环比上升8.3%，月均新增挂牌房源量环比上升18.5%。

04. 房企销售格局微变，民企销售份额小幅提升

从房企销售额占比来看，随着新一轮利好政策持续落地，市场情绪短期内确实出现了积极变化，房企销售格局也悄然生变，民营房企销售占比呈现小幅上升态势。数据显示，2023年9月重点20城国央企及民营房企权益销售额占比分别为64.1%、35.9%，其中，民营房企占比较上月上升3.4个百分点，国央企持续担当销售主力。

注：2023年9月房企权益销售金额统计时间截至26日，销售类型仅统计普通住宅和别墅，下同。

从17城国央企及民企销售占比情况来看，2023年9月有8城国央企权益销售额占比超60%，较上月减少1城。与此同时，半数以上城市民营房企销售占比呈现上升态势，主要集中在上海、苏州、西安等改善性住房需求坚挺的城市，其中，成都、西安民企销售额占比上升显著，环比升幅均超15个百分点。

05. 总结与展望：政策端仍具备放松空间

本轮重点一二线城市“认房不认贷”叠加限购松绑，带动市场出现了一定的积极变化，政策优化调整对市场信心的提振作用毋庸置疑，局部也出现改善迹象，一线城市回升态势更为明显，民营房企成交占比小幅提升。

但当前居民就业及收入等情况并未出现明显好转，购买力仍然不足也是阻碍楼市全面复苏的重要一环。市场情绪短暂改善但时效性不强，“金九”行情不及预期，楼市整体反应趋向温和。政策端仍然具备一定松绑空间。