新房月报|“金九”成交增速向好、规模创同期新低,一线城市领升

核心结论： 

1、9月新房成交修复上升，环比涨超10%，同比跌幅维持在2成左右。分等级城市来看，一二线城市“金九”成交提速，且一线涨幅最大，三四线城市成交持续下滑。

2、9月新房供应加速放量，环比涨幅扩大。数据显示，2023年9月重点监测的15城批准上市面积为1062.18万㎡，环比上升56.3%，环比涨幅较上月扩大33个百分点。

3、9月新房库存上升，超半数城市库存量高于去年同期。数据显示，2023年9月监测15个城市的新房库存面积为12465.4万平方米，环比上升2%，同比微降0.3%。

一、9月单月成交环比向好，成交规模处于历年同期低位水平

9月新房成交修复上升，但成交规模处于近六年同期最低水平。进入9月份，新房成交活跃度上涨在预期之内，自8月末起“认房不认贷”叠加限购松绑潮，促进刚需和改善性住房需求释放，新房成交动力增加。除此之外，“金九”促销活动增多以及房企推盘力度加大也对成交回升起到了一定的积极影响。但值得注意的是，今年的金九成交规模不及往年同期，创多年来新低，成交规模仍然具备上升空间。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月重点监测的30城新建商品住宅销售面积为1233.74万平方米，环比上升11.9%；同比下降22.3%，同比降幅较上月收窄约2个百分点。

与此同时，累计成色欠佳。从历年前9月新房成交来看，今年前9月新房成交成色欠佳，累计成交量同样处于近六年新低。数据显示，2023年1-9月重点监测的30城新房销售面积为12982.07万平方米，较去年同期下降3.3%。

（注：重点30城新房销售面积2020年3月环比为238.8%，2021年2月同比为292.2%。）

从季度成交来看，今年新房季度成交呈现“前高后低”态势。第一、二季度成交凸显稳态，第三季度成交量下滑明显，降至除2020年第一季度外季度成交量低谷。数据显示，第三季度新房成交3491.71万平方米，同环比双双降超20%。整体来看，年内成交动力仍然偏弱，市场信心有待进一步提振，后续仍然需要利好政策的持续加持。 

二、一二线城市“金九”成交提速，一线单月环比涨幅最大、累计降幅最小

分不同等级城市来看，一线城市单月涨势领跑，“认房不认贷”全面落地发挥积极作用。数据显示，2023年9月一线城市新建商品住宅销售面积为271.2万平方米，环比上升23.7%，同比下降26.8%；1-9月销售面积为2477.35万平方米，同比小幅下降1.5%。具体城市来看，北上广3城9月成交呈现上升态势，深圳小幅下降，其中，作为打响一线城市“认房不认贷”及放松限购第一枪的广州，购房需求加速释放，9月环比涨幅43.2%领跑，但累计成交仍未转正。北京、上海单月环比均涨超10%，累计成交也均呈现上涨态势。

二线城市单月成交“二连升”，环比涨幅扩大。数据显示，2023年9月二线城市销售面积为804.25万平方米，环比上涨13%，同比下降18.8%；1-9月销售面积为8547.78万平方米，同比下降3.8%。本月二线城市新房成交持续走高，与“认房不认贷”叠加密集松绑限购政策脱不开关系。此外，部分城市成交涨势强劲也与供应明显增加有很大关系，如成交环比涨超70%的长沙、重庆，本月供应量均翻倍增长。

三四线城市成交动力相对不足，单月及累计成交均呈下滑态势。数据显示，2023年9月三四线城市销售面积为158.29万平方米，环比下降7.4%，同比下降30.2%；1-9月销售面积为1956.95万平方米，同比下降3.5%。以丽水、泰州、舟山等为典型的部分长三角三四线城市表现依旧稳健，单月成交继续上升。与此同时，江门、镇江、威海、汕头4城虽然单月成交波动下行，但累计成交量仍然较高于去年同期。

三、供应量“二连增”，9月一线城市全员放量

9月新房供应加速放量，环比涨幅扩大，但年内整体供应力度仍然偏弱。数据显示，2023年9月重点监测的15城批准上市面积为1062.18万㎡，环比上升56.3%，环比涨幅较上月扩大33个百分点；同比下降20.2%。前三季度累计供应7539.19万㎡，较去年同期下降8.8%，达近六年同期供应新低。9月房企推盘持续蓄力，供应量加速上升，不过受近两年土地市场活跃度相对较低的影响，新房累计供应规模探至低位。

（注：重点15城批准上市面积2020年3月环比399.6%，2021年2月同比为258.7%。）

9月重点15城供应涨多降少，有12个城市批准上市面积环比上升，较上月增加1城。分等级城市来看，北上广深4个一线城市9月供应量全部上升，累计供应趋稳。数据显示，2023年9月一线城市批准上市面积为351.44万平方米，环比上升47.2%，同比下降32.4%；1-9月批准上市面积为2515.93万平方米，同比微降0.6%。其中，北京9月推新节奏明显加快，供应较上月翻倍，但累计供应暂未转正；深圳、上海单月及累计供应双双上涨。

二线城市单月供应改善明显，累计下滑趋势相对突出，数据显示，2023年9月二线城市批准上市面积环比上升61.2%，同比下降20.2%；累计供应降超10%。其中，重庆、西安、南京、温州4城9月供应量较上月翻倍，青岛、合肥、苏州单月供应同环比双降，且环比降幅均超10%。与此同时，11个二线城市中仅有温州、合肥2城累计供应量赶超去年同期。

四、库存量增加，同比连续2个月维持降势

9月新房库存上升，超半数城市库存量高于去年同期。在供应加码明显强于去化的情况下，新房库存上升，且仍处于历史较高水平。根据数据显示，2023年9月监测15个城市的新房库存面积为12465.4万平方米，环比上升2%；同比微降0.3%，同比连续2个月维持下降态势，本月同比降幅较上月收窄近1个百分点。

重点15城中有11个城市库存环比上升，4城下降。其中，北上广深4个一线城市库存量全部累积走高，且深圳、上海库存压力相对较大，环比涨幅靠前，同比涨幅均超20%。

二三线城市中，7城库存量环比上涨，且库存量高企的城市主要集中在供应量增加明显的城市，如西安库存环比上涨14.3%，涨幅居首；合肥、长沙环比涨幅均超5%；另外，苏州、莆田、福州、青岛4城库存小幅下降，环比降幅均低于3%。从同比来看，莆田同比涨幅最大，近50%，其次为温州，同比涨幅为22.7%。