深响•财报⑧| 许华芳为宝龙地产设了两道“防线”

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

合约销售额同比增六成，归母净利润同比上升七成，商业出租率达到92.3% ，毛利率35.2%，可售权益占比52%，并表率50%，经营贷维持在10%到15%之间，“三道红线”皆为绿档……一系列财务数据，勾勒出宝龙地产(HK.1238)上半年的企业画像。

去年中期业绩会上，对于未来五年的发展，宝龙地产总裁许华芳曾表示，宝龙地产要实现“双百双千”企业战略目标，即达成新增开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿。

叠加三道红线、集中供地、监管扩容、信贷额收紧等“金控”政策的影响，上半年50.5%的销售完成度实属不易，而下半年1184亿可售货值及139个可售项目（83.7%位于一、二线城市）也体现出宝龙地产“粮草”充足。

对于未来的发展战略，宝龙地产管理层称，不仅守住三道红线，也有自己的经营及发展“防线”。

在宝龙地产2021年中期业绩会上，许华芳表示：“不拿贵地，不借贵钱，迎接政策大方向，顺应政策，做好自己，聚焦长三角及大湾区城市群，有信心完成‘双百双千’计划。”

“不拿贵地，不借贵钱”

对于房企而言，保证利润的前提是控制成本，在这其中，如何做好土地研判是其中非常重要的一项。

在业绩会上，管理层称，宝龙地产的拿地策略标准是土地利润率达到30%才值得拿，而在今年上半年新增土地全部避开集中供地城市。“算来算去，还是不太合适，所以就没有参与。”宝龙地产管理层解释称。

对于土地城市的把控及研判，宝龙地产早已划定了范围。

具体来看，上半年宝龙地产共新增优质地块19幅，共计384万平方米，其中84.9%位于长三角及大湾区。管理层称，在“1+1+N”投资布局战略指导下，宝龙地产锚定长三角及大湾区，长三角版图进一步扩展至安徽，大湾区则新进中山、佛山两座城市，并与广州市政府签订了500亿元战略投资协议，

半年报显示，截至上半年，公司总土地平均成本价为3570元/平方米，土地成交均价占2021年上半年销售均价比例为22.8%。

对于未来的土地市场。宝龙管理层表示，土地市场趋势会有一定幅度的下降，对土地较热的城市，政策会适当合理化。宝龙对拿地的理解是保持合理的利润，拿地的前提是需要维持毛利率30%的利润空间，从而进行风险控制。

针对大湾区城市的拿地策略，许华芳则表示，“只勾地，不拍地”。他认为，广东是一个相对成熟的市场，未来两三年以勾地为原则，有市场少有点就去。为保障高毛利，宝龙会避开风头，不拿贵地，不借贵钱。与此同时，也会避开风头较盛的城市。

半年报显示，截至2021年6月30日，宝龙地产拥有的优质土地储备总建筑面积约为3780万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为2630万平方米；持作未来发展物业约为1150万平方米。开发中的土地储备将用於发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2021年6月30日，集团土地储备接近70%分布于长三角地区。

据了解，为实现五年战略目标，宝龙地产将继续拓展优质土地储备，坚持"1+1+N"发展战略，重点布局长三角及粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区，亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，精准产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。

对于并购，许华芳称，根据多年的习惯，从市场收购以及拍卖回来的，总的结果最后都发现还是很折腾和浪费精力。公司习惯天上掉下来的好东西轮不到我，但是保持关注。

“宝龙在产品竞争力、产品的溢价、产品市场品牌力等方面还有很大提升空间，并购不会作为主要工作。”

据许华芳透露，宝龙现有的土地储备质量和增长空间足以支撑企业发展，公司会守住三条红线，按照国家政策情况，能做多好做多好，不要为了增长去增长。

半年报显示，截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%，“三道红线”继续保持绿档

债务结构方面，宝龙地产境内公司债目前是140亿人民币，其中，美元债22.7亿。发债方面境外占比28%，境内占据72%。管理层称，下半年将重点抓销售、抓经营。

已签约商业项目133个  与腾讯合作落地智慧商业

受益于5年前开始实施以住宅开发拉动业绩的策略，尽管今年上半年商业地产受疫情影响严重，但“商业地产开发运营商”宝龙地产2021年中期销售额及净利润都迎来了大幅增长。

焦点财经发现，商业及住宅的销售金额分别为47.25亿元、481.14亿元，销售面积面积分别为345,969平方米、3,039,824平方米。尽管如此，不得不得承认的是，作为最早涉足商业领域的内地房企之一，宝龙地产对于商业地产重视程度可见一斑。

相比于万达在2010-2016年间的高歌猛进，宝龙地产的迅速发展更体现在最近几年。2020年，许华芳从新城控股那里挖来陈德力，开始宝龙地产的商业扩张计划。2019年，宝龙成功拆分旗下商业公司独立上市，其后曾提出到2025年商业项目计划要达到100个。

半年报显示，宝龙地产2021年上半年收入约为人民币207.30亿元，较2020年同期上升约20.7%；期中，租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入约为人民币18.48亿元，较2020年同期上升约20.5%。

对此，宝龙地产联席总裁陈德力称，宝龙商业(HK.9909) 上半年出租率实现大幅提升，去年上半年出租率为87.1% ，去年底宝龙商业出租率89.9%，今年上半年出租率为 92.3%，客流同比提升约56%，营业额同比提升约51%。另有4个项目提前开业，提前释放业绩增量，下半年将开业18个项目。

就拓展来看，上半年，宝龙地产新增土地储备中含有商场7家，规划面积55万平方米 ，下半年计划开业10家宝龙广场、3家宝龙天地及5家宝龙星汇项目，商业规模加速扩张。

与传统零售不同，宝龙地产更加注重“新商业”，这源于资产管理理念，聚焦业主和运营方的视角，强调未来商业运营逻辑就是运营方在业主、商户、消费者之间建立基于全新商业场景的互联、共享与服务能力。

今年5月27日，宝龙商业与宝龙地产相继发布公告，宝龙商业旗下全资子公司上海嘉绱联合深圳腾讯，与上海悦商签订增资协议，分别投资人民币5000万元，总额1亿元，用于加码布局智慧商业。宝龙商业与腾讯联手增资的悦商科技是一个专注商业资产运营行业的数字化服务商。

针对与腾讯的合作，宝龙地产联席总裁陈德力称，腾讯与宝龙地产合作两年，得益于腾讯和宝龙商业共同增资了悦商科技，宝龙商业被纳入大腾讯整个资源生态当中去，公司可以排名前列时间获得腾讯整个系统里面的科技生态资源。可以把腾讯很多的资源及内容落地执行，目前在探讨比较有优势的，包括腾讯音乐、游戏，以及其他可以用于线下场景交换的内容，接下来在宝龙的商业里面做应用和实现。

与此同时，腾讯跟悦商科技研发针对人货场的新的技术的应用，比如已经研发出了在管理端的招商的管理工具，对于消费者端的也对智慧停车及消费感知方面宝龙广场做了试点。通过腾讯跟悦商的研发，宝龙排名前列时间可以把新研发成熟的工具，或者说新研发的成果在宝龙广场试点，未来要建立点线面体的以科技为内核的生态。

据了解，宝龙商业已经签约商业项目共133个，其中，江浙沪占据64%左右。

管理层称，2021年下半年将迎来集团购物中心的密集开业，集团将整合优势资源，实现10个新购物中心的开业，推动商业数字化，持续探索科技赋能"纽扣计划"战略落地实施。

与此同时，宝龙商业将继续把握机会，有选择地收购或投资中小型商业运营服务商，以进一步扩展集团商业运营的版图建业服务能力。

“宝龙商业目前正在洽谈并购轻资产管理团队，希望作为辅助线推进商业的发展，下半年争取能谈下一家。”据许华芳透露称，宝龙商业在拓展方面也将聚焦战略溢价较高的长三角省份。

半年报显示，宝龙地产完成3个新购物中心开业任务。温岭宝龙广场及诸暨宝龙广场于2021年6月11日同时成功开业，舟山宝龙广场于2021年6月25日成功开业。于2021年6月30日，宝龙地产持有及管理的购物中心已达51家，另管理6家轻资产购物中心。