【区域测评】回访五里坨“三兄弟”:当年的flag实现了吗?

原创 房小评 中国房评报道 今天

对于买房人来说，三年是场不短的等待。

2017年11月的土拍，在北京石景山五里坨片区产生了三个知名项目：西府海棠、翡翠山晓、五里春秋。

3年多时间过去，西府海棠一期已经交付，另外两个项目也将分别在今年3月和11月交付首期产品。

目前五里坨地区的交通、教育和生活配套进展如何？项目交付进度又是哪家强呢？

西府海棠交付实景

西府海棠的一期交付堪称按时、按质、如约，这也履行了绿城进京以后树样板的诺言。五里春秋按计划将于今年3月交付首期产品，翡翠山晓将于今年11月交付首期产品，届时，我们的“最美交付季”系列会陆续为大家呈现。

鉴于最近很多读者在后台留言，希望房小评跑一趟现场，为大家呈现冬季五里坨区域和三个项目的“素颜”，于是我们提前推出了一期对五里坨“三兄弟”的测评文章，以飨读者。

 交通方便吗？

1）地铁

说到五里坨，买房人最关心的就是交通。这个地处石景山与门头沟交界的区域，是北京难得的浅山居住区，也是城六区内为数不多地铁无法到达的区域。

拥堵的石门路

如今地铁11号线在金顶街的地铁站已经开始地面工程施工，而1号线之前封闭的福寿岭站，也传出将改造恢复运营的消息。

这两条地铁将带给区域怎样的改变呢？

房小评在现场看到，石门路与模式口大街交汇处的围挡已经立起来，里面一片热火朝天的施工景象。

石门路地铁11号线金顶街地铁站施工现场

作为冬奥会的支线，地铁11号线西段4站将在明年冬奥会前投入使用，让金顶街周边的业主，可以乘坐地铁换乘6号线与S1号线。

不过金顶街站距离五里坨三个项目仍有约4公里的距离，谈不上便捷，也不能解决石门路早晚高峰拥堵的问题，且现阶段从其他文件上也查询不到地铁11号线北延的信息。

所以这条地铁对五里坨区域的交通改善十分有限。

再看距离三个项目最近的地铁1号线黑石头站。这是一个废弃时间长达48年的地铁站，随北京地铁一期工程建设，曾为战备所用但从未开通。

1月7日，石景山区第十六届人民代表大会第六次会议上传出消息，地铁1号线福寿岭站改造工程将于今年底前开工，用于提升北京银行保险产业园的区域交通条件。

于是，有网友猜测位于五里坨的黑石头站未来是否也有改造开通的可能。

经房小评查询，虽然该站点距离五里春秋只有500米，但因为其与福寿岭站中间隔着高井站，而高井站就在石景山高井联勤大院内，这条线路涉及穿过部队大院的敏感问题，想要恢复开通，难度非常大。

所以短期来看，这两条地铁线对于区域出行条件的改善十分有限。

2）公路

相比之下，未来五里坨新增的几条快速路更为“实惠”。

预计今年开通的高井规划一路是阜石高架的一个分支，直接连接黑石门南路，高架路的出入口距离五里春秋和翡翠山晓约500米。这将大大缩短自驾业主的出行时间。

未来业主从社区出来就可以上高架直奔阜石路，关键是可以避开车多、灯多、路还窄的石门路。而未来建成的109快速联络线对区域业主的出行影响更大。

翡翠山晓售楼处展示的区域交通图

这是一条西起门头沟、东达海淀杏石口的封闭快速路，现阶段海淀与门头沟段已经在施工。未来在途径的潭峪路上设有出入口，距离三个项目约2公里。这条快速路的开通，将让五里坨与西四环的通勤时间缩短到20分钟。

配置潮汐车道的石门路

其实，从石门路设计潮汐车道就能看出，区域交通的压力已经让管理层主动求变了。

3）三项目交通配套星级评级

三年前，五里坨“三兄弟”展示的区域交通图，如今在翡翠山晓的售楼处可以看到更为完善的版本。按销售所说，现在标注的线路只会比三年前更多。

房小评依据项目所在位置与地铁站、新建道路的关系，做了一张表，各交通配套对项目业主出行的利好一目了然。

交通配套的兑现，与五里坨“三兄弟”宣传时所传播的信息基本一致，利好将从今年开始逐步落地。

 生活方便吗？ 

1）生活配套

三年前房小评排名前列次来五里坨时，有种穿越时光的错觉，这里的大院、矮楼，像极了90年代初的北京。如今，这一切即将被绿城+万科联手打造的24万平米商业街区所颠覆。

山间剧场内部实景

虽然现在整个商业街区只有山间剧场开放，但从周边走上一圈，你会发现，20分钟都走不完。这里的建筑体量不亚于一个奥特莱斯。

24万平米商业街区的施工现场

在这个大型商业街区投入使用之前入住的业主们去哪里买菜购物？

翡翠山晓销售介绍，项目一二三期地块分别配建了含生鲜的社区超市、菜市场以及带有泳池的运动会所和社区医疗中心，并在项目交付前投入使用。业主在社区周边就能完成每日所需的生活采买。

五里春秋工地外围

相比翡翠山晓，五里春秋和西府海棠都没有配建社区商业。不同之处在于，五里春秋依托与翡翠山晓一街之隔的地理位置，准备蹭竞品的社区超市、菜市场来用。而西府海棠则拿出自己的商办，提前引入便利店、理发馆等社区商业业态，为业主准备生活所需。

西府海棠东侧商业办公实景

原西府海棠售楼处

值得注意的是，西府海棠早先的售楼处已经腾空交还给街道，未来将作为区域社区养老服务中心使用。而万科二期地块的社区医疗中心也具备类似功能。

从目前生活配套的兑现来看，翡翠山晓最全，绿城很有心。

2）教育配套

三年前选择五里坨“三兄弟”的业主，很多是冲着人大附中石景山学校来的。因为学校早在“三兄弟”销售前就已经建成，所以业主重点关注的是未来孩子能否就读该学校。

人大附石景山学校

（远端在建工地为西府海棠二期地块）

在严禁先于教委公布学校划分信息前宣传“学区房”的规定下，“三兄弟”当时所用宣传语多为距离人大附中石景山学校xxx米，这条红线“三兄弟”一直在恪守。

翡翠山晓售楼处展示资料

随着2019年人大附中石景山学校正式开学，2020年人大附中石景山学校的幼升小招生简章中，“三兄弟”已经明确在列。

“为了不影响一期业主子女就读人大附中石景山学校，项目在去年9月前就办理了联机备案，一期业主的子女去年就已经完成入学了。”

开发商在销售时不敢承诺的教育资源，终于圆满达成。

3）三项目生活配套便利程度星级评级

生活配套不只学校一项，此前“三兄弟”所承诺的商业配套和社区配套兑现情况如何，请看下表。

 品质怎么样？ 

居住的美好源于产品的细节。

1）西府海棠

西府海棠东、西两个组团均有自己的独立大堂，巨大的金属海棠花雕塑配合水景，形成独有的社区标识，辨识度极高。为保证西区园林在冬日素颜呈现的效果，绿城特意在树上扎上了枫叶，让冬日的社区也充满暖意。

西府海棠社区实景

虽然建筑外立面都采用了真石漆，西府海棠的建筑造型还是非常有立体美感的。尤其是建筑线条，在40-50米的超大楼间距下，能更加直观地呈现出来。

看得出，这是宋卫平监制的作品。

西府海棠社区实景

社区内园林景观、休息的凉亭、供儿童娱乐的专属区域，绿城商品房社区的配置悉数搬到了这里，完全看不出这是一个限竞房社区。

西府海棠样板间实景

房小评曾参观过项目样板间，当时印象最深的是，这是五里坨区域少有在客厅铺瓷砖的样板间。

2）翡翠山晓

翡翠山晓是五里坨区域中少有还有平层产品在售的项目。在售两面宽户型为单卫，每个房间的尺寸都非常开阔。在售三面宽户型为1.5卫，进深很短，两款产品各有特点。此外项目还有顶层带阁楼和下跃户型可选。

翡翠山晓样板间实景

样板间中精装标注很细致，就连吊顶灯带和筒灯都在精装范围内。未来还有万科物业的服务加持。

翡翠山晓工地

翡翠山晓项目沙盘

（从左自右依次为项目的一二三期）

不过翡翠山晓是这三个项目中交付最晚的。首期交付时间为今年11月，比预期要晚5个月，二期交房时间要到2023年4月，三期的交付时间则要更晚。项目整体工程进度明显慢于其他两个项目。

3）五里春秋

五里春秋的产品以优质收纳见长，89平米户型配置了双卫。不过现阶段平层户型均已售罄，只有下跃产品和叠拼产品在售。

五里春秋项目沙盘

（左侧地块为二期，右侧为一期）

五里春秋二期工地

五里春秋的首期交房时间定在了今年3月，比约定交付时间晚了3个月，目前工地还处于施工中，不能进入。而二期项目的交付也将在今年年底前完成。

 从五里春秋售楼处对望项目二期工地

通过对五里坨“三兄弟”的回访，可以看出在北京楼市稳中有降的三年时间里，西府海棠、五里春秋、翡翠山晓基本兑现了销售时的承诺。

希望在楼市转暖后，开发商们依旧可以坚守诚信经营的初心，我们也将持续关注北京住宅项目的交付。