85%超高得房率!首付95万起上车两居洋房,优势区域示好刚需

哈喽大家好！我是血拼哥。

共产房去化加快，据悉，昌平三个项目已经基本售罄，接下来就看朝阳两个项目了。

另外，通州的通成家园和石景山的首钢首钢阳光里正在网申中，

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那么，除了共有产权房，北京还有没有首付100万左右的纯商品房呢？

在最近的新房项目里还真有！怀柔的璟玥林汐和通州的金地北京壹街区。

本着环线就近的原则，今天咱先来说说位于通州的金地北京壹街区。

通州的 金地·北京壹街区 距离副中心6公里，最小户型73㎡，据消息开盘均价4.3万/平，比指导价4.5万低了两千，不乏有低开高走的可能，此前消息首付较低约95万起（一房一价，首付仅供参考）。

项目大致位置

那么，除了价格刚需，配套 如何？是否有 发展红利 呢?

赶紧看看。

  基本信息  

楼盘位置 ：北京市通州区东六环与徐尹路交汇处徐辛庄桥东南侧1.3公里处户型面积 73㎡、78㎡（两居）          85㎡、96㎡、109㎡（三居）          125㎡、143㎡、165㎡、186㎡（四居）销售价格指导价4.5万/㎡房一价戳这里查看楼栋总数55栋规划户数1658户交房时间2024年9月装修状况精装修 

总平图

在建筑设计上，金地壹街区其实是格林系，内部叫新格林，用了褐石红砖，借鉴了格林小镇经验。

据悉园林设计上，融合街区理念，打造了三重园林体系：道路景观设计、商业体验园林、日常休闲园林，构建微度假的城市花园。听着很不错，那么产品咋样呢？

 01    户型设计刚需 得房率很香

项目主力户型为85-143㎡三居四居，另有少量73-78㎡两居，得房率高达80%-85%。

项目的装修，分为两个标准：73-125㎡为精装，140㎡以上的大面积户型为产业化装修。

大家都知道，近两年限价销售的背景下，部分开发商减配甚至毛坯交付、产业化装修，能不能接受，建议大家亲自去样板间看看，毕竟现在要求工艺样板间所见即所得，比之前美颜过的靠谱很多。

 73㎡ 两室两厅一卫  

这个户型大小应该是现下刚需呼声较高的，总价不高，两个房间够住，总之就是实用！

不过户型客厅西向，北京西晒，这点大家需要注意。卫生间做了干湿分离很好，不过玄关客厅处过道面积有点浪费。

总之，首付最少95万起，是市面上少见的，善待刚需的产品。

  78㎡  两室两厅一卫  

78平和73平比，双卧朝南，采光好，不过南卧西客，客厅依然要考虑西晒问题，另外，户型进深过长，客厅和卧室的采光不同，就挺割裂的。

  85㎡ 三室两厅一卫  

建面85平左右的户型做了三居，很刚需，主卧客厅朝南，配有飘窗，卫生间做成了干湿分离，封闭式厨房不太尽人意，次卧和书房光线差点意思。

最后看看两个90平以上的户型。

  96㎡ 三室两厅两卫   

  125㎡ 四室两厅二卫  

125平三居还有一个问题，从楼栋图看，首层入口被周边楼栋遮挡，会很难见到阳光，相邻楼栋的次卧也只能面壁思过。

图片来源：销冠100对比中海云尚，相邻楼栋户型设计巧妙些，挨得不紧，入口的采光就会很好。最后，金地壹街区有部分地块是人车混行、商住混居，多少对居住品质和安全都有影响。

 02 靠近副中心，但配套略显尴尬

金地北京壹街区位于通州宋庄板块，东六环外，距离东六环外约900米。东临去年刚刚通车的通怀路，往南8公里就是通州副中心行政办公区，自驾20分钟左右可到运河CBD和北京市政府。

但是轨道交通没有，公交线路上，2公里内也只有4条线路，通18路（曹园逸家小区-平家疃路口）、通48路（东夏园路口北-贝思达）、808路、809路（大瓦窑南-佰富苑）。808和809路都可以直达朝阳国贸，不过用时需要漫长的2小时。不堵车情况下，自驾时间约30分钟。

社区自身配建有幼儿园，附近规划有教育用地，除此之外，3-5公里有宋庄镇中心小学、通州区徐辛庄小学、宋庄中学、北京理工大学附属中学等。

(注:北京较新入学政策实施划片入学，最终教育资源以政府划分为主)

周围教育资源示意图

商业配套也没什么大型商业，南侧3.5--4公里有谷德玛特购物广场，世纪家家福购物中心等。好在的是项目自身配建有2期商业，将来应该可以满足业主的日常的生活购物需求，但是弊端上文也说了，需要考虑在内。

周围商业资源示意图

项目附近3-5公里范围有宋庄社区服务中心、徐辛庄社区卫生服务中心。除此之外，还有在建的三甲医院安贞医院（预计2023年5月完工）。开车20分钟左右便可达到友谊医院、通州医院等。

剩下的就是生态环境了，项目附近5公里有东郊森林公园华北树木园、小杨公园、宋庄文化公园、刘庄公园等，但同样因为比较荒，没有太多污染。

周围生态资源示意图

 03 未来规划 副中心是否难“傍”？

此前，宋庄要努力打造成具有国际影响的艺术小镇！项目南侧如今正在拆迁，将规划建成宋庄较大的美术馆和艺术品销售基地。

根据规划，“十四五期间”，城市副中心将加快形成“一城一带一轴、四区三镇多点”的发展布局，宋庄就是三镇其中一镇，下接6公里就是北京副中心，左邻运河商务区。那么这个区位的利好北京壹街区能否占上一些呢？

 交通方面 ，据说通州规划的M102号线会在宋庄设站，但该站距离项目并不近，约3.5--4公里左右。

真的是……救不了了……

另外，亚洲排名前列大TOD项目—北京城市副中心站综合交通枢纽主要覆盖京唐城际铁路、地铁6号线、平谷线、101线的换乘车站等，距离项目也有一定距离…

所以项目还是自驾比较方便。

 教育方面 ，根据规划，在城市副中心、三城一区、大兴国际机场临空经济区等重点功能区和人才聚集区，规划建设17所左右优质中小学学校。建成后提供优质中小学学位5万个左右。这17所优质中小学北京城市副中心可能会抢到“4所优质中小学”，大概占到了25%左右，也就是四分之一的新增优质中小学会在北京城市副中心。

不过就近入学，多校划片之下，已经不太可能划到宋庄，这点可以不抱希望了。

 医疗方面 ，“十四五”时期，北京城市副中心将不断提高医疗健康服务水平，在建项目有首都医科大学附属北京安贞医院通州院区 、首都医科大学附属北京友谊医院通州院区二期工程、首都儿科研究所附属儿童医院通州院区等，医疗资源还是丰富的。

 产业方面 ，北京银行、南方航空、阳光保险等龙头企业已经前往副中心，此外，上百家金融机构和产业单位也已经完成入驻签约，城市副中心的产业布局宏大，目标清晰，未来非常值得期待，但是能否大范围的辐射宋庄还得两说。

最后，本来想与周边二手房对比一下的，但是哥们儿查了一下附近根本没有二手房在售，最近的是直线距离2.5公里的天润别墅，这就体现出它多么偏了。

另外作为新房，4.5万/平的均价较3.5万/平的片区二手房均价略高，只能说这4.5万里有对未来项目周边基建的“投资”。

北京壹街区70平左右的户型和得房率是真的很示好刚需的，但是配套、产业都要“向前看”，刚需上车还是得慎重，不过据说项目去化还不错，小户型已经不多，如果就业在副中心，这个项目倒是难得的机会。

上周项目推出了特价房源：