深响·财报㊳ | 美的置业追求“有利润的增长”

美的置业管理层在业绩会现场

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

脱胎于制造企业美的控股，美的置业一直十分重视财务稳健，多次业绩发布会都以“稳健”、“有质量的增长”等作为关键词。自2017年至2021年中期，美的置业的净负债率已经实现了五连降，如今只有58.2%，降杠杆成效显著。

与此同时，美的置业的其他关键财务指标也表现亮眼。据其8月25日披露的半年度业绩报告显示，期内，公司的合约销售额为826亿元，同比增长71%，增速处于行业排名前列梯队；营业收入为330亿元，同比增长57.8%；核心净利润为31亿元，同比增长31.6% ；归母核心净利润为23亿元，同比增长11.2%。

区域深耕和城市升级战略成效显著

上述成绩的取得，与美的置业长期坚持的区域深耕及城市升级战略密切相关。近年来，美的置业重点聚焦长三角和粤港澳大湾区，以及国内核心都市圈、城市群进行深耕，并取得阶段性成效，迎来收获期。报告期内，美的置业长期深耕的沪苏、浙闽及珠三角区域的销售占比达到69%，同比提升8个百分点。其中，浙闽区域的销售规模增长近2倍，珠三角的销售业绩也接近翻番。

资料显示，美的置业自2019年开始进行区域深耕的战略转型，同时主动控制了一些此前进入的低量级城市投入。经过两年多的资源腾挪和阵地转移，如今，美的置业已经战略性的将布局重点从三四线城市切换至一二线城市，实现了顺利过渡。

这一点，在美的置业的半年报中也有体现。今年年中，其来自一线、二线及强三线城市的销售贡献达到了78％。由于城市级别的提升，公司销售均价也达到了1.2万元/平方米，同比增长9.3％，售价增速优于头部房企。

在管理层看来，通过重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，美的置业的抗风险能力得以进一步提升。截至今年中期，美的置业的已售未结转金额约为1270亿元，一年内预计结转601亿元，这有效锁定了公司未来的业绩增长。

从投资特征上来看，美的置业仍在强化区域深耕和城市升级战略。今年上半年，美的置业在19个城市新增土储440万平方米，其中强三线及以上城市拿地占比为87%，沪苏、浙闽、珠三角区域的新增土储占比为65%，同比提升10%。

截至目前，美的置业的总土储为6309万平方米，权益总建筑面积为4223万平方米。其中，一、二线城市约有3715万平方米，占比59%；沪苏、浙闽、珠三角区域约有3083万平方米，占比49%。

展望未来，管理层在业绩会上表态，美的置业将继续坚持利润为导向，进一步聚焦重点区域，增加在高量级城市的布局，实现一、二线和强三线市场布局占比达到85%以上的目标。“坚持实施根据地战略，已经布局的10个区域公司要打造或巩固自己的根据地城市，把根据地城市的规模做深、做大、做透。未来2至3年，美的置业计划再培育及巩固5个超过百亿的根据地城市，同时强化培育15至20个50亿元销售规模的高能级城市，以及10至20个30亿元销售规模的高潜力城市。”

房地产行业进入制造业逻辑

历经数十年发展，中国房地产业步入“深水区”，竞争格局悄然生变，房企经营模式也已随之发生改变。

在美的置业管理层看来，中国房地产的底层逻辑在2020年就已经由土地红利时代进入了管理红利时代，由以往高杠杆、高负债的高增长模式转向了以经营杠杆为主的中速增长模式，由高周转、快复制的产品发展模式转变为了精准定位、产品致胜的模式。事实上，房地产行业已经进入了制造业逻辑。

在“制造业逻辑”下，房企需要高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，高度重视产品的功能、体验及后端的服务，整个开发建造的过程也需要不断去提升和完善。同时，还需用科技赋能，用数字化手段提升公司的运营效率，从而实现精细化管理。此前粗放式的经营、野蛮式的增长、不断加大外部杠杆的经营逻辑已彻底被颠覆，业绩会上，美的置业管理层称。

按照制造业的逻辑去经营房地产，对企业精细化运营的能力提出了较高的考验，而这正是美的置业的基因和优势。展望未来，管理曾提及，美的置业将从三个方面进行战略升维。首先，进一步巩固房地产开发业务升级聚焦的成果，打造区域根据地，保持稳健增长；其次，进一步夯实多元化业务的基础，强化与地产开发业务的相互赋能；再次，过长期激励架构，打造长期主义的人才体系，为美的置业的二次发展奠定人才基础。

值得一提的是，今年上半年，美的置业已经推出了顶层的股权激励，构建起了由购股权计划、股份奖励计划及专项持股计划构成的长期激励体系。此外，美的置业还将梳理和完善地产开发项目的跟投机制，完善多元化业务经营单位的股权跟投和合伙机制。

四大主航道业务协同发展

凭借强大的制造业基因，美的置业已经逐渐形成了住宅开发、物业服务、商业运营、产业生态协同发展的“四大主航道”战略布局。

除房地产开发主业外，美的置业的物业服务业务旨在通过科技、智慧、数字化技能，聚焦城市空间服务生态，发挥“智慧地产制造商”的优势，打造全价值链的数字化客户服务平台，从而为业主提供及时、贴心、满意的服务。

商业运营业务则坚持“城市综合体＋邻里中心”双轨并行发展战略，积极落地了“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线。截至上半年末，商业运营旗下的优质商业土地储备近110万平方米，开发运营商业建筑面积超350万平方米，未来增长可期。

作为产业航道的重要载体，睿住科技所打造出的五大智慧家庭场景，至今已服务智慧家庭1.8万户，建设智慧社区项目共计52个。具体来看，睿住科技正依托智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统及终端产品战略的投资布局；装配式业务则在通过轻重结合等方式扩大市场，加快拓展内装；产业创投正致力于打造地产+科技投资平台，赋能相关多元化。

截至今年年中，美的置业的相关产业投入累计已超10亿元，整体研发投入超1亿元，累计获得授权专利360+，软件著作权累计48项，并获得了CMMI 5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证。除此之外，美的置业在数字化领域的投入也已达到5亿元，还在数字化中心的基础上成立了“数字科技公司”。

在业内人士看来，美的置业四大航道经济效益的持续提升，已为集团建立起了产品差异化、业务多元化的发展模式，再加上公司数字化转型成果的进一步凸显，美的置业有望持续保持有利润、高质量的增长。

“三道红线”力争2022年全部转绿

城市更新业务的发展，是美的置业较受外界关注的另一重点。这是美的置业的优势，也是行业发展的大势所趋。

生长于大湾区，美的置业在城市更新方面具有得天独有的优势。截至今年年中，该公司锁定的旧改面积已达1844万平方米，合同货值约2748亿元，已转化的面积约287万平方米，已转化的货值约380亿元。目前，公司还有约22个待转化的项目，合同土储1557万元平方米，对应合同金额约2368亿元。

业绩会中，管理层表态，美的置业的旧改态度是“不盲目摊大饼”，将重点围绕珠三角、大湾区，以及昆明、贵阳等有经验、有资源的区域展开，改造对象以旧工业区改造为主。美的置业将通过与地方的城市更新平台，包括国资控股平台共同成立城市更新的基金，从而为旧改赛道赋能。

亮眼的业绩增速之下，美的置业的财报杠杆也较为健康。截至今年年中，除不断下降的净负债率外，美的置业的现金短债比也显著提升至2.21，扣预资产负债率则下降至74.7%。目前，美的置业的持有现金总量达321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。

在继续降低财务杠杆方面，管理层表示，美的置业在降档方面有三条具体措施，包括会严格按照40%预算来拿地，加快去化以及提升回款效率，增加经营性现金流的厚度等方面，预计较快2022年底实现“三道红线”全部转绿。

去金融化政策使得房地产行业面临钱紧状态，能否在开辟多元化融资渠道的同时保持融资的低成本，对每家房企而言都是考验。在这方面，美的置业的表现可圈可点。中报显示，期内，美的置业的加权平均融资成本仅有4.92％，处在5％以下，在民营房企中极具竞争力。

在管理层看来，财务杠杆的持续下降，融资能力的大幅提升，都将成为美的置业在不断收紧的融资环境及日趋积累的土拍市场中，实现弯道超车的有力武器。

展望未来，管理层表示，美的置业将持续聚焦经营、产品、财务质量等核心竞争能力。持深耕升级，做实根据地，支撑开发规模稳步增长。美的置业相信，只有反求诸己，向管理要利润，才能实现以精益促进专业精进、降本提效、提升产品力，从而练就内生性增长本领。