大悦城控股田维龙:社区商业未来会成为新商业蓝海

焦点财经讯 8月31日，大悦城控股（000031.SZ）& 大悦城地产（00207.HK）在线上举行2021年中期业绩说明会，总经理曹荣根，副总经理姚长林，总会计师吴立鹏，总法律顾问兼董事会秘书宋冰心，总经理助理郭锋锐和商业管理中心总经理田维龙等高管出席。

曹荣根表示，截至2021年6月，大悦城控股在手商业项目43个，已开业15个商业体(含轻资产)，在建12个商业体，2021年开业5个商业体，未来3年拟在核心一、二线城市继续布局约20余个大悦城及其他持有型项目。

针对土地储备，他表示，面向未来“新赛道”，大悦城控股积极探索产城融合模式、城市更新业务，通过并购、合作等多元化拿地，公司预计近期可转二级的一级开发及城市更新项目占地约82万方，计容建面300万方。

目前，大悦城控股可售货源充裕，截至6月底，大悦城控股土地储备可售货值约 2465 亿元，可售面积1164万平方米。下半年预计可释放资源1107亿元。

谈及大悦城地产的发展，曹荣根透露，今年下半年会有五家店开业，包括长沙北辰三角洲大悦城，武汉大悦城、重庆大悦城、苏州春风大悦里、丰台春风大悦里。

姚长林表示，大悦城控股已经将高管的收入和业绩绑定，为的是风险共担，利益共享。

谈及股票回购，宋冰心表示，大悦城控股会结合深交所的回购机制和公司的股权激励计划进行考虑。

谈及未来结转毛利率的趋势，吴立鹏表示，上半年的综合毛利率是30.2%，同比下降不少。我们预期2021年全年毛利率是20.2%。未来我们会通过4种方法，来保证我们的毛利水平：排名前列，对行业趋势的精准研判，拿一些高利润的地；第二，加快一些资产的周转；第三，推进轻资产的拓展；第四，加强内部资产的经营。

姚长林补充道，行业毛利率下降是趋势，但是我们内部会把拿地的毛利率控制在20%以上的水平。我们宁愿获得一些优质的土地，也不会降低我们拿地的标准。

田维龙表示，社区商业会是未来的一个商业蓝海，大悦城会抢先进入，包括通过城市更新和TOP等方式。大悦城控股主要有三条商业线，一个是大悦城，一个是大悦春风里，还有一个是“X”，我们会通过X进入一些新的商业机会点，当中就包括社区商业。

报告期内，大悦城控股实现销售额（全口径）359.59亿元，同比增长20.32%，销售面积（全口径）163.32万平方米，同比增长37.88%；现全口径销售回款340.01亿元。截至7月末，大悦城控股已实现签约金额约490亿元。

2021上半年，大悦城控股实现营业收入142.48亿元，同比增加20.62亿元，增长16.92%；实现净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。

报告期内，经营活动现金净流出77.93亿元，主要由于新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加。报告期末，其总资产为2139.22亿元，同比增长7.03%；归属于上市公司股东的净资产192.32亿元，同比增长4.8%。

在全行业利润下滑的背景下，大悦城控股也未能幸免。由于本期结算项目中低毛利项目较多，毛利额43.03亿元，同比减少11.71亿元，下降21.40%，综合毛利率30.20%，同比降低14.72个百分点。

“三道红线”方面，大悦城控股踩线一条，处在“黄档”水平，现金短债比1.44，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%。报告期末，其有息负债余额735.68亿元，平均融资成本降至5.06%，较2020年下降0.04个百分点。

投资物业及相关服务方面，大悦城控股实现营业收入 24.71 亿元，同比增长 21.86%。持有 12 个已开业购物中心总建筑面积 262.60 万平方米，可出租面积共计 91.25万平方米，平均出租率 94%；写字楼与产业地产整体出租率均为 90%。

上半年，大悦城控股在南京市获取了 1 个持有型购物中心，建筑面积约 17 万平方米。截至6月底，持有已开业 10 个大悦城购物中心、1 个春风里项目及 1 个祥云小镇项目，位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市，商业面积约 188 万平方米。

报告期末，在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共 17 个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌、南京、苏州、青岛、沈阳等城市，商业面积约 176 万平方米；其他非标准化产品管理项目（如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、北京永丰悦界等）共 8 个，商业面积约 14 万平方米。今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等 5 个项目开业，总计商业面积 65.9 万平方米。

投资拿地方面，大悦城控股报告期内获取项目 10 个，目前已进入了全国 38 个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

报告期新增土地面积 90 万平方米，新增土储计容建筑面积 202 万平方米，土地款总额 215 亿元，平均楼面价为 10,666 元/平方米，平均溢价率为 14%。从布局来看，新增土地储备有 53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目。