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PPT卖房——这个词，青岛很久没听到了。

上一次它被频频提起，还是融创在西海岸的年代。那时，它指向的是规划未兑现、首期之后陆续减配、甚至延期交付的落差。

而首期的示范区，

就像鸡汤馄饨店门口那口大锅里慢炖的老母鸡

，为后续几期的销售充当了最鲜活的招牌————这一幕的奥斯卡级演员。

如今重提，无关交付和兑现能力。它描述的，是一种新现象：

项目出正负零、拿预售、示范区尚未开放，便已开盘销售。

自2025年底至今，青岛至少已有4个新盘如此操作。

而下半年，这个数字很可能再添3次。

我是胡Sir。

这篇文章，我将站在买房人的视角，也怀着对开发商善意的理解，来谈这件事。

01 三七开

也不全是坏事，包括对购房者也有好事

“三七开”这个词的分量，胡Sir不必多言，也无人可以反驳。这一段，我们主要讲其中的“七”。

首先，敢在当下用PPT卖房的开发商，买房人信得过。群众基础，毋庸置疑。

对开发商的好处很直接：降低资金成本，撬动更快回款，让钱转起来。

换个角度看，当市场缺好房子、劣币充斥时，更好的楼盘因为拿地节点和工程进度，示范区迟迟出不来。PPT提前入场，恰恰

能把那些本可能流向“劣币”的意向客户，拉到更好的选择面前

。

这对买房人，是好事。

说个案例。

去年东李，300万左右价格段新房断供时，买房人几乎只能选青铁芳华地。

当时，胡Sir说青特拿地后，带来两件事——

东李，来了一家

胖东来

，甚至是

新荣记平替

；东李新房市场的

“空城计”

结束了。

再看这个户型，是不是有点陌生？

芳华地建面约120平，总价270来万，除了离地铁近，楼盘品质不如青特璟誉。再算上“得房率”，实际贵了不少。

谁买，只能说谁有钱。

那时候，青特璟誉没有示范区、没有样板间、没有售楼处。

选择它，靠的不是眼睛，是判断力。

如今回头看，选对了。

按一般开发商的开发逻辑，首期本就是卖家秀。何况，青特置业是当今的网红房企，要脸面、讲长期主义。首秀砸招牌的事，谁都不会干。

再说今年上半年的老四方。

闫家山的海信境观，在老四方库存中，小户型综合入手价值依然在，比那些价格有交叉的项目更扎实。

除非，您打心底里接受不了海信的溢价。

如此，两家开发商对“总部或老板”都有了交代，上面也就有了深耕板块的更大决心。

这对土地出让、对片区优质楼盘增加、对首批入手客户的房子周边界面优化——都是好事。

02 买卖双方都要有全局思维

如果是明牌，不要纵容一些误读

全局思维，开发商要讲两个层面。

其一，对地产开发的全局把握，不止是营销，还有项目管理。

其二，对深耕板块的布局，更要有全局思维。

这条路走顺的开发商，都会思考一个问题：

我们是刻意卖PPT，还是没辙了才卖PPT？

看看杭州滨江。近20个项目，从拿地到示范区开放，标准周期卡在四到五个月。随后半个月到一个半月开盘。

滨江不是行业标准。

但它是唯一还能挤进全国TOP10的民营房企。

这个节奏，值得看。

再看青岛。

海信境观，拿地111天开盘，示范区大约5个月开放。虽与滨江项目示范区的完成度差距很大，但开了。

青特璟誉，示范区大约6个月。東序约5个月开临时样板间、7个月开示范区——同样没到实景样板间、板上景观和建筑立面的标段，仅呈现了沿街和会所。

青特璟逸，拿地到现在，一年。

但是，有啥说啥——青特东李的工地形象很整洁；打磨水平也是很强，尤其是東序的沿街界面。

我知道東序沿街用的这种材质，大概能呈现到什么地步，毕竟见过。刚开始，我还觉得青岛这个沿街，有点小，可能会受限。

但是，实景出来后，胡Sir是没想到青特置业的景观施工能力又提升了，呈现很精巧——

石榴树，直接有了油橄榄的调性；沿街UHPC和陶瓷，工艺展现能力很强。

所以，第一次打样的慢，我也非常理解。

再者，价格把控能力。

东李的万科森林公园，龙湖代建的惠水路地块一期，都有一半建面约120㎡户型，定价大概率会远远低于郑庄。

青特如何继续用地段、沿街IP和产品力保持相对溢价，估计都已考虑过了。

目前我们知道，璟逸的标准其实又提升了。

接下来，还有拿下的两块地。

设计层面的差异化，根本不用为青特担心。这是它的强项。

但是，整体是向上，还是向下，这是个问题。

向下，不太可能。

向上，如何跟另外两家竞争，会不会给点防御式的福利？

可如果产品向上、价格有福利，如何还能让首批客户入手的「价格红利」保鲜？

再者，郑庄，还有地。

除非，那两个半竞争对手，压根就趴那里不动。

再看看西边。

海信境观开发完，大概率至少还会在闫家山继续开发。比不上青特在东李「连下五子」的魄力，但也会推动片区更新。

而且，老四方还有一子。

捷能南地块，中海总部重视度不够高，没有继续抬价，落入海信地产囊中。

这块地，容积率不算低（新规后核算实际容积率比账面要高，请记住），配套相对成熟。

它的定位和定价，如何跟闫家山平衡，是留给海信的题。

以上，是开发商层面的事。

对于买房人，全局意识同样有两件事。

一是衡量能力。

自己买房的预算、急迫性、地段挑剔程度，与意向板块房价走向、楼盘产品变化之间的衡量。

二是匹配度。

PPT、示范区，与将来交付预期之间的匹配度。

你买房意向板块的定价和房子品质走向高低，就是上面开发商层面的事。

当下，专业的人可以预估出来。

不是简单的「越来越贵」或「越来越好」。

这个事儿，开发商是要给买房人交代的。

再说效果图。

青特置业的效果图，胡Sir是相信的。兑现度、还原度很高。

我曾经拿效果图去渲染实景对比，后来看到的实拍，基本一致。

海信境观，也差不多，只是有一点不好——给客户端啥菜，客户就得吃，反正有肉。

这两家青岛本土房企之光，咱们不用太担心他们的效果图。

但是，要分清楚——

开发商公号的宣传口径是一回事，分销中介的口径是另一回事。

所以，咱们说说青岛其他项目，怎么看。

最基本的一条：要会看图。

一般人，看不懂总图和设计图纸。更看不懂效果图后期呈现成什么样子。

没有概念。

再者，对于青岛多数开发商，示范区是给买房人看的楼盘最好的地方。

但我们没事也可以想想：

为什么有的开发商，示范区都开了一年多，工地上还没看到建筑立面长什么样？

很有可能，这就是他将来的短板。

效果图是能看出来的，但买房人不知道。

其他方面，也是这个逻辑。

交付预期，有些方面，放平。

03 豪宅，不能卖PPT

不建议用PPT卖房。

也不建议看PPT买房。

青岛多数开发商，没有那种延迟满足的能力。更没有卖好了、还能交付更好的态度。

而且，青岛多数买房人，看不懂设计图，更不知道自己买的豪宅是个什么水平。

不是因为他们判断力不够，而是没得选，就会吃溢价、交付失望。

假如给了更好的，青岛有钱人也不会去买现在的项目。

青岛有钱的买房人，吃得好不好，看什么？

胡Sir的观念是：

在住建规范、气候影响差距不大的新盘/新盘的局部维度，拿同样的楼地差，跟全国品质楼盘拉通对比。

为啥这么比，想想你的房子的价格，有哪三个方面？地价，开发商“利润”，还有给客户的品质。

地价是不变的，“利润”到没到开发商手里不管，反正剩下是房子的品质。

这个比较方式，相对公平。

听不懂，可以翻翻以前的文章。篇幅原因，不多展开。

直接说结论。

青岛的豪宅，算上高端盘——

除了个别一两个项目，没有能和

杭州中高端

比较的项目。甚至，比不过楼地差没那么小的成都。当然，青岛豪宅的室内进口厨电方面，是跟得上全国水平的。

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