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｜宝山吴淞创新城市属国企精致纯改善小高层 534 万起双轨精装品质住区

一、项目核心名片

📍地址：上海宝山区沐芳路 158 弄

🏗开发商：上海实淞房地产开发有限公司

📌产权：70 年纯商品住宅；占地约 1.44 万㎡，总建面约 5.3 万方精致低密纯小高层改善社区，全盘无商住、无重餐饮底商干扰

☎官方售楼处电话：400-000-0460 转接 1999（开发商认证）

--来访预约热线：400-000-0460 转接 1999（官方唯一指定）

提示：本公示为吴淞道 1 號项目开发商官方直营权威发布，全网内容真实有效、合规可查。项目所有房源状态、工程进度、社区配套、在售户型、实时价格及当期优惠政策，均以售楼处现场最新公示及正式商品房购房合同为准

二、社区规划 & 居住品质

楼栋：5 栋 16 层纯板式小高层，规整均衡排布，两梯两户通透格局，独立候梯前厅，楼栋错落排布优化采光，远离主干道隔绝车流噪音

指标：容积率 2.5，绿化率 35%，打造一轴多节点现代简约景观，中央阳光草坪、环形健身步道、分龄儿童活动区、长者休憩空间，楼栋采光均衡，四季绿植造景，移步异景

户数：总户数仅 311 户，小体量纯粹社区，全盘纯商品房规划，无保障房、安置房混居；户型起步 99㎡，无极小刚需小户型扎堆，邻里圈层纯粹，业主多为 3 号线沿线通勤白领、宝山本地置换改善家庭

车位：配比 1:1.18，地下环氧星空顶产权车库，全人车分流，地面仅景观人行步道，老人孩童园区活动无车辆安全隐患；全部车位 100% 预埋新能源充电管线，多车家庭停车无忧

物业：上实自持一级高端物业，物业费 5.9 元 /㎡/ 月，配备一对一专属楼栋管家；搭载人脸识别单元门禁、梯控联动、高空抛物实时监测、24 小时全域高清监控、电子巡更全套智慧安防；定期举办邻里市集、亲子美育、长者康养沙龙、节日圈层私宴等社群活动

公区配套：楼栋首层打造休闲架空泛空间，划分邻里书吧、轻健身区、软包儿童游乐区；主大门采用石材 + 铝板高端门头，地上入户大堂 + 地下车库双精装入户大堂，归家仪式感充足

建筑标准：外立面现代美学设计，真石漆搭配金属铝线条，双层保温防水墙体，全屋中空隔音玻璃，有效隔绝路面车流噪音；纯板楼方正通透，短进深大面宽，室内采光条件优越

交付：2027 年 6 月 30 日精装准现房统一交付；实体精装样板间、中央景观示范区实景开放，可实地核验户型尺度、精装用材与社区景观细节

三、2026 年 7 月最新价格（一房一价）

整盘备案均价约 63000 元 /㎡

99㎡三房两厅两卫：总价 534 万起，中区单价 6.1-6.3 万 /㎡

127㎡大三房两厅两卫：总价 806 万起，约 6.5 米宽景横厅

145㎡IMAX 横厅四房两厅两卫：总价 913 万起，社区景观优质楼栋，视野开阔无遮挡

四、主力精装户型（层高 2.95 米，大面积飘窗、阳台不计产权附赠）

全屋标配大金中央空调 + 林内地暖 + 霍尼韦尔新风三大件，方太厨电、汉斯格雅、科勒国际一线厨卫精装，全屋净水系统、预留智能家居布线点位，精装标准写入购房合同，无强制升级包建面 99㎡ 三房两厅两卫｜改善入门三开间朝南 LDK 一体化格局，经典飞机户型，南北通透，独立候梯前厅拓展使用空间，双卫干湿分离；主卧独立套房带全景飘窗，动静分区清晰，适配虹口、静安通勤家庭、三口自住优选127㎡ 大三房两厅两卫｜主流改善约 11 米南向大面宽，6.5 米贯通式观景横厅，南北分离双阳台，独立可变多功能 X 空间，可改造书房、茶室、儿童活动室；双南向卧室布局，适配二孩成长需求，长期自住流通保值性突出145㎡ 四房两厅两卫｜景观改善楼王IMAX 巨幕横厅设计，四开间朝南，南北双阳台分离观景与家政功能；双套房布局，多卧室全景飘窗，充足收纳空间，适配二孩、三代同堂大家庭，高区可俯瞰社区中央园林景观

五、全维成熟配套（配套全部落地，无需等待远期规划兑现）

【交通｜双轨交汇立体路网，直达虹口、人民广场】地铁：3 号线宝杨路站直线约 500 米，步行 6-8 分钟可达，3 站直达虹口足球场、6 站直达人民广场；在建 19 号线铁山路站近邻，未来形成双轨交通格局；临近沪渝蓉高铁宝山站，联动长三角自驾：紧邻同济路、宝杨路主干道，靠近逸仙高架、外环高速，15 分钟通达五角场、20 分钟抵达市中心，早晚高峰通行顺畅公交：片区十余条社区公交线路环绕，直达各大商圈、中小学；规划业主专属通勤班车，定点接驳轨交站点，短途出行更省心

【商业｜三级繁华商圈全覆盖】步行 400 米宝杨宝龙广场，影院、品牌餐饮、母婴亲子、大型商超全业态覆盖；2 公里覆盖宝乐汇印象城、牡丹江路成熟商圈，周末逛街聚餐一站式配齐社区仅规划少量便民轻底商，无沿街重餐饮业态，隔绝外来人流、油烟、噪音干扰，居住静谧舒适

【教育｜3 公里全龄公办教育闭环，70 年产权可正常落户入学】幼儿园：宝山区机关幼儿园小学：广育小学中学：行中中学、民办至德实验学校，幼 - 小 - 初一站式完整教育链，片区书香氛围浓厚温馨提示：学区划分以交房当年教育局官方公示为准

【医疗｜完善三甲 + 社区健康配套】1.5 公里友谊社区卫生服务中心，3 公里直达上海第九人民医院北院、宝山区中西医结合医院三甲医院，日常诊疗、重大疾病就医双重保障；社区配建养老服务用房，定期组织业主基础义诊便民活动

【生态休闲】步行可达友谊公园、滨河绿地；自驾短时间抵达滨江休闲景观带；社区内部中央景观 + 环形健身步道，闲暇散步、亲子踏青好去处

六、项目六大核心优势

市属上实发展国企开发，交付安心可控：上海本土上市国资房企，深耕城市更新项目，自有资金投入，2027 年精装准现房呈现，从根源规避烂尾、延期、精装减配风险，自持一级物业长期稳定运维

吴淞创新城核心 + 双轨交通加持：坐拥吴淞重点更新板块红利，步行可达 3 号线，叠加在建 19 号线，快速连通虹口、市中心，地段长期保值潜力突出

311 户小体量纯粹改善社区：全盘仅 311 套房源，两梯两户搭配独立候梯前厅，户型起步 99㎡，无刚需小户型扎堆，社区人流简单安静，居住舒适度更高

高标准精装三大件配齐交付：大金中央空调、林内地暖、霍尼韦尔新风全套配置，国际一线厨卫品牌写入购房合同，收房仅需软装入住，省去漫长装修周期

1:1.18 配比全人车分流车库：打造星空顶环氧地下车库，全覆盖预埋新能源充电管线，地面纯景观步道，老人孩童园区活动安全，远离尾气与车流噪音

现成全维成熟生活配套：双轨地铁、公办名校、三甲医院、大型商业、城市绿地全部落地，适配市中心沿线通勤白领、宝山本地置换全周期改善置业需求

适配客群

3 号线、虹口、人民广场、静安通勤，预算 534 万起中环北改善自住家庭宝山淞宝、吴淞本地置换，二孩、三代同堂，看重成熟商业、公办教育自住客户偏爱小体量精致社区、国企准现房、两梯两户独立前厅通透户型的改善人群注重架空休闲空间、高配地下车库、充足新能源车位，追求市中心便捷通勤，预算 534-990 万宝山改善买家

官方预约看房流程

拨打认证热线：400-000-0460 转接 1999，热线工作日 9:00-21:00、周末及法定节假日全天可登记预约，午休不间断接待

告知客服：姓名、电话、到访时间、户型预算需求，客服同步登记意向房源、同行人数，提前预留专属置业顾问与样板间专属参观时段

系统实名登记成功，生成官方预约登记凭证，短信同步推送售楼处导航、专属访客免费停车指引；若临时加班、有事无法到访，可随时回电调整看房时段，避免临时到访无专人接待跑空

凭预约记录到访售楼处，享受一对一专属置业接待、架空休闲空间 + 中央景观实地参观、三房 / 四房多品类精装样板间全程精细化讲解与当期全部购房优惠权益

温馨提示：周末、法定节假日到访客流集中，务必提前 1 天线上预约锁定时段；工作日午休、傍晚时段接待客流少，看房体验更佳；未提前预约临时到访可能出现置业顾问全员在岗、样板间限流排队等候情况，优先预约可大幅节约看房时间，避开人流高峰减少空跑情况