部分停贷+成交参考价:二手房“新政”将对楼市带来这些影响!

三天两件大事，都事关西安二手房：一是，7月6日，西安一家银行发出通知，二手房首付比例提高至45-50%；2007年1月1日之前建成的房子二手交易停贷！二是，7月8日，西安住建局发布建立二手房成交参考价格发布机制的通知，7月9日，首批102个小区二手房成交参考价公布；成交参考价+金融管控，西安二手房迎来最猛“新政”。对西安二手房市场和整个楼市会产生哪些影响？

我们先来看一下目前西安新房市场的买房结构。弄明白这个问题，再看会产生什么影响，就很清楚了。1、引进的人才。通过西安人才认定的，不用落户，就可以在限购区域买1套房，这个量比较小，而且还不是全部要买房。2、新落户人士。主要是在2021年3月30日之前落户的，满1年就可在限购区域买1套房。这个量目前来看，也不是太大。3、新产生的拆迁户。拆迁户可以在限购区域买房，最近两年一些重大市政工程建设和城市更新板块产生了一些拆迁户，部分进入市场买房。4、以旧换新。把手上的老房子出了，腾出房票来“以旧换新、以小换大”，这类情况占据目前的市场主流。当然，也有为了买房而离婚的情况。总体看，当前购买结构主要由上述4类组成。前3类是纯买进型，是单纯的需方；后1类则既是二手房源的贡献者，又是新房的需求者。从主城区的登记数据看，刚需和普通的比例约在3:7左右，再结合二手房成交数据，目前以旧换新产生的购买力约占新房市场客群的一半！这其中，虽然多少存在刚需被“误判”为普通的情况，但也足以说明“卖旧买新”这一类型，是当前新房市场特别的购买主力。

7月9日，西安首批102个小区二手房成交参考价发布，无一例外，参考价都比之前的成交价低约4%-30%。本微今天发布的第二条推文，根据之前一个月内我们了解的部分小区成交价和这次参考价的对比，大家稍后可以看看。西安为何发布二手房成交参考价？西安住建局相关人士称，今年上半年，西安二手房价格涨幅较大……涨幅有多大呢？对二手房市场和新房市场带来了什么呢？国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示，2021年1-5月，西安二手房月度环比涨幅累计为4.3%，超过同期新房月度累计3.2%的涨幅！在2021年5月份，西安二手房同比涨幅为7.4%！也就是说，与2020年5月份相比，2021年5月份的二手房价格又涨了不少！这个环比和同比涨幅是全市平均的，包括郊区县，如果单纯按照中心城区的二手房来说，涨幅恐怕还要进一步拉大。目前，中心城区的曲江、高新，经开、航天、浐灞等区域，二手房价格高于新房价格的“倒挂”显现，比较突出地存在！同时，少数房东不断挂出突破“天花板”的价格，试探市场，聚焦眼球。虽然没有成交，此类房源也下架，但产生的影响却没有消失。2021年上半年，中心城区楼市显著的表现是，新房市场供需矛盾进一步突出，“千人摇”比例激增、出现12个“万人摇”。这除了与新房供应不足因素有关外，还与一二手房价格倒挂、把本想买二手房的人士逼进新房市场、房东投资购房激增等也密切相关。

相比而言，银行的做法威力更大：二手房首付比例提高至45-50%，2007年1月1日之前的房子不再办理房贷。西安一家银行已经从7月6日开始这么执行，其它银行都跟进的话，态势就不一样了！行政手段+金融管控，两条线并举，威力更大。甚至，金融管控这个“隐性调控”比行政手段更厉害！对于手上持有2007年1月1日之前建成的房子房东来说，要出手的话，下家必须全款，或者是分期付款，压力不是一般的小！而且，西安在这个时间之前建成的房子，大多数属于老旧产品，价值不太高，不太起眼。银行对此停贷，使它们更加雪上加霜！对于2007年1月1日之后的二手房，首付比例提高到45-50%，与新房对刚需的首付30-40%相比，高了10-15%。如果二手房单价过高、总价更高，首付款压力增大，还不如买新房，毕竟首付压力要小一些。可以说，即便是没有“参考价”，西安一些银行的做法，也将导致西安二手房局部降温、部分房源价格滞涨，甚至降价！

昨天（7月9日），本微发布了102个小区二手房成交参考价消息后，截止目前共有200+条留言对此进行评论。

综合留言，大致有如下几类看法：

这是好事，早就该这么做了！按照参考价，可以在二手房市场选择了！参考价低于之前的成交价，我不卖，咋地？可以去出租，收租金。

如银行按照参考价给贷款，而实际成交价高于参考价，买二手房的首付款会进一步增加，不少人压力倍增。

如果房东们不卖房，二手房源减少，新房价格又高，买不上房，苦的还是刚需！

在西安之前，深圳、成都已实行二手房参考价，市场影响已出现：深圳二手房价格在环比增长4个月之后，5月下降了0.1%；成都链家的二手房成交量下滑了约50%左右。两地二手房市场热度均有所下降。综合各因素，可以预判西安二手房市场和新房市场将出现以下变化：1、预计西安二手房市场将面临3个月到半年的调整期，将形成“有冷有热、整体降温”市场态势。2、西安二手中介从现在起迎来一定时间的再度洗牌，从业人员将会出现分流，部分门店将歇业，连锁中介机构将收缩门店规模。3、二手房首付提高、部分停贷，以及部分类似深圳等地的交易操作，将直接导致购买力不足，二手房成交量会下降。4、优质二手房的房东，继续持有老房子或者“卖旧换新”受挫，换购新房量减少，影响新房成交量，尤其中高端改善需求。如果，下半年，西安中心城区新房供应量比上半年有所增加，价格涨幅也被管住，供求紧张的气氛将进一步缓解。未来西安二手房市场及楼市大概率的会按以上剧情上演，但如果出现重大“加戏”情况，则另当别论！