金科“健身”!

在国内地产行业格局中，提及西南籍房企，不得不提的就是金科。站在当下往前看，金科是我们观察房企如何应对行业变化的一个典型样本。日前，金科发布了2021年半年报。在反复咀嚼后，从这份半年报里，我嚼出了一句话：过去这半年，金科的“身型”变得更加健硕了。

01

金科上半年：全口径销售金额：约1025亿元，同比增长18%。（稳居克而瑞榜单第18）销售面积：约1005万平方米，同比增长17%。营收：439.73亿元，同比增长45.10%。放眼行业，上半年金科销售和营收的增速，属于中等偏上。也由此可窥见，金科对规模的新认知：规模依然重要，但不过分追求，稳住行业地位即可；追求有质量的增长，不为规模过分牺牲价格，如上半年面积和销售增幅，几乎同步。若说上述数据是发展理念转变的体现，下面数据则是金科体质健硕的体现。上半年，金科实现销售回款997亿元，销售回款比例高达97%。这是个什么水平呢？克而瑞统计的行业均值为87%，万科、碧桂园等巨头的销售回款率为90%多。换言之，金科97%销售回款率，上半年，放眼全行业都是一个标杆级的存在。要知道，随着金融杠杆被“有形之手”摁住，销售回款已成房企现金流的核心来源，和平衡现金流节点的基石，房企偿债、买地、工程款……都要靠它。上半年，金科超高的销售回款率，不仅大大拓宽了资金流的安全边际，也是企业力量变强的体现。同期，金科经营性净现金流，同比增长202.6%，很大程度上，也是高销售回款率的功劳。“三道红线”方面，净负债率降至77.08%、扣除合同负债后资产负债率降至69.55%、现金短债比达到1.38，继续保持“绿档”。此外，有息债务的总量和结构，得到进一步优化。截至上半年，金科有息负债941.44亿元，同比压降规模超160亿元，降幅达15%。力度还是蛮大的。结构方面，短期有息负债（一年内到期）为268.00亿元，占比降至28.47%，较于去年同期减少5个百分点；中期有息负债（1-3年），占比维持不变；长期有息负债（3年以上），占比增加5个百分点。在有息债务总量大幅降低的同时，优化债务结构，降低短债，不仅实打实的缓解了金科在当下的现金流压力，也进一步增强了金科在下半场的力量。这些变化，资本市场显然也是看在眼里的。上半年，金科主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。当然，金科还有一股力量在增强，就是市场布局的持续优化。半年报数据显示，在上半年的销售金额结构中，新一线占比40%，二线占比25%，三线占比17%，其他占比18%。但在同期的投资金额结构中，新一线占比49%，二线占比37%，三线占比9%，四线占比5%。看出变化了没？金科正在加速向高能级城市回归。无疑，这是明智之举。下半场注定是一个严重分化的市场，楼市的明天是属于高能级城市及城市群的。这个时候，金科加大对高能级城市的投入，相当于增厚了其在未来市场的安全边际。随着身型变得健硕，也就意味着，金科在下半场的抗压能力，已在无形之中提升了。虽然这种提升是没有天花板可言的、道阻且长，但就当下而言，金科开了个好头。

02

除了身型更加健硕，提升抗压能力外。金科半年报中的另一大看点就是下半场新引擎的成型。众所周知，下半场与上半场较大的不同，就是行业的底层逻辑变了，在新的底层逻辑下，过往那套闷头拍地、盖房、卖房、再拍地的房地产游戏彻底过时了。为此，房企们都在纷纷寻找新的、适合自己的发展驱动，金科也不例外。如今金科已初步构成了一个“四位一体”的战略新引擎：即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。首先，从属性上看，它们属于典型的相关多元化，在容错度越来越低的下半场，可强化业务间的协同效应，和综合竞争力。其中，智慧服务、科技产业、商旅康旅、三块均是地产开发主业的衍生，同时又能与地产开发主业形成良性互动、相互赋能。其次，从商业逻辑上看，四大板块业务又是建立在“不动产开发+运营”的底层架构上，为金科向“城市运营商”的转变，奠定了基础。比如科技产业板块，产业园的开发属于不动产开发的范畴，产业园的运作又属于运营；商业地产的开发属于不动产开发范畴，但商业经营又属于运营。物业管理也对住宅、产业园、商业地产等多种物业形态提供基础的运营服务。虽然下半场才刚开场，但金科的另三大业务却并非幼苗，而是羽翼丰满。智慧服务：截至上半年，金科服务在管面积共计约1.87亿平方米，独立第三方占比约51.8%；合约面积共计约3.15亿平方米，独立第三方占比约58.3%。不仅规模在行业内较为靠前，对母公司资源依赖的问题，也相对较弱。科技产业： 累计开发运营管理产业项目28个，面积超1300万平方米。商旅康养：目前，已形成金科中心、金科爱琴海、金·WALK未来生活中心三大商业产品线值一提的是，金科这种由多元协同带来的竞争优势，已在拿地端，得到了充分体现。上半年，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等非公开方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%，超过公开土拍。甚是难得。

小结