杭州楼市:投机性炒房、过热高房价,被杭州新政“痛击”了一番!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，传闻几个月的楼市新政终于来了。能分析下这个政策吗？

回答：以下6条为此次楼市新政的调整项。

1、新落户未满五年的家庭限购一套。

2、赠予需满3年方可购买限购范围内的住房，受赠人家庭也需符合杭州限购政策，需要有购房资格。

3、高层次人才优先购房需满足在杭3年无自有住房记录。

4、红盘、及新房中签率低于10%新盘全面限售，限售规则调整至自取得不动产权证之日起5年。

5、二手房增值税免征年限由2年调整至5年。

6、在本市限购范围内无自有住房记录满三年可认定为无房家庭。

此次楼市政策调整可以分为两部分：

一方面通过提升热点新房持有的资金及机会成本，二手房的交易成本，以及通过加强限购、堵漏洞的方式减少投机需求。

一方面优化楼市购房的公平公正，放宽无房家庭认定。

抑制投机需求的重点在于通过限购加强以及堵漏洞的方式减少需求。以及通过增加热点新房限售时间、二手房增值税免征年限2改5等策略增加持有新房的资金成本及机会成本，二手房的交易成本。

新政排名前列条直接限购，第二条及第三条封堵主要的投机漏洞。非刚性需求的新落户人群的投机需求，及明显的通过漏洞的投机需求被严控。

新政第四条、第五条则是直接增加热点新房及二手房的持有、交易成本。

热点新房限购五年的起始时间节点调整为取证时间，按照目前新房交付时间2至3年推算，真实的限售时间被加码，大部分热点新盘可变现时间被拉长至7至8年。

限售时间拉长，严厉打击了投机性的购房人群，特别是短炒及代持。

对于热点楼盘而言，短炒已经完全行不通，同时代持购房的不确定性及风险被急剧扩大。

二手房增值税免征年限2改5，通过直接税种非常明显的增加了二手房交易的成本，在一定程度上抑制了二手房的交易，抑制了炒作投机二手房的成本。

采用直接的限购政策及扩大持有、交易成本这套组合拳全面抑制投机性的需求流入到楼市。

优化购房的公平公正在于无房家庭的认定调整，结合投机需求的抑制，一定程度保障了市场上真正的刚性需求。

置换型刚性需求得到保障。

此次新政精准调控，非常良好的贯彻了抑制投机性炒房，遏制房价过快上涨的目的，非常值得点赞。

但此次新政看似严厉，由于根本性矛盾尚未得到解决，对于楼市的抑制作用并不能长期持续，只能短期打击预期，平稳市场。我们应该做的是顺应时势，既然决策层给了这样一个窗口期，我们就应该积极去把握，不要错过。

提问：曾叔您好！我们想在老余杭世茂买一套二手房，可改善也看中升值潜力，目前有一套大户型170多方的，单价30000左右。想问问您对南湖板块以及这个小区目前这个价格，有什么看法？升值潜力如何？

回答：总体而言，老余杭不仅是翻身了，而且还有一定的潜力，但是较佳区位在万达附近靠近未来科技城区域。板块中的大户型，从升值角度来看，并不算看好，毕竟板块整体还是个刚需板块，小户型的升值和流转性更强。大户型价格偏低，但是升值和流转性也偏弱，时间长了会逐步趋向于老破大。

提问：曾叔，您好。我们现在有一套大江东东湖城129方的房子，21年6月交付。需求：宝宝24年上学，需要买一个学区房，另外想通过不断置换实现资产增值。想摇锦上文澜，君品这些，如果摇中了，就卖了东湖城腾出房票，再去西湖区买个300w左右的学区房，如保俶塔学区可行么？

中介说东湖城的二手房可以卖到2.6w，感觉大江东地铁，天街这些利好都已经实现了，交付就卖了还是等几年再卖比较好？有必要去折腾，摇锦上文澜，君品这些吗？锦上文澜和君品这些的增值空间会比东湖城大吗？

回答：短期而言，大江东的价值兑现差不多了，中长线就要看真真意义上产业的导入了，如果单纯依靠主城溢出，板块的上限是不高的。保俶塔学区是可以的，关键是学区房价格也很高，有学区诉求也是没办法的，保值基本可以。至于置换，在先行摇中的情况下，出掉东湖城是可以的。先卖后摇就比较难了，锦上文澜、君品都不好摇，性价比上看，都能胜过持有东湖城。

提问：曾叔您好，时隔一年又来请教。先更新一下我的情况：男朋友目前有一套市区老破小（两个人目前自住），位于地铁5号线和7号线换乘站江城路附近，交通位置和生活配套都不错，但学区一般，对口饮马井巷小学和杭六中。现在准备以我的名义再买一套（勉强算首改吧），两个人工作地点在滨江和钱江世纪城。

之前听您的建议，参与了三墩北、勾庄和未科的几个红盘，奈何没有中签，我属于30岁以下无房户，新政后也摇不了红盘，粉盘摇了几个，也未果。按照现在的情况，明年无论如何得赶快上车了，想在领证前用掉三成首付的机会。我的需求：总价承受范围在350万以内，自住为主，兼顾升值潜力，较好离地铁近一点，学区就不奢望太好的了，有向上的势头就好，我们应该至少有5~10年的持有期。

目前想到了3个选择：1、持有市区老破小，重点摇主城区靠近地铁或者有学区预期的新盘，比如华丰的春和云境、星创城的两个以及桃源后续的项目（要踮踮脚才够得到）。缺点是中签率低。

2、持有市区老破小，摇号目标范围扩大同时考虑二手房，比如萧山宁围大家项目，南站新城龙湖项目（不太想买南卧和新街），或者再踮踮脚买市北二手（如龙湖春江悦茗、江南之星等）。有孩子的话，等到上初中再把学籍转到老破小，参加主城区中考。缺点是新盘中签率低；二手房价格高位，除非捡漏。

3、出掉老破小，购房总预算可以放宽到450万左右，多搏几个核心位置的新盘，比如万科亚运村的上车户型、运河新城的项目。缺点是中签率低，这两年还需要出去租房子住。去年开始，像我们这样的非人才、非30以上单身无房户买房真的太难了，不仅焦虑，还应对无招，还请曾叔百忙中不吝指教，非常感谢~~

回答：在卖了老破小并不能提高预算太多的情况下，个人不是太主张出掉老破小。保有老破小在保证当下居住的情况下，至少还能保证一个主城区的学区，虽然不算较好。排名前列个选项是建议的；同时也建议考虑宁围的，包括美颂城、汝悦美境、美筑；市北展望和云上如果可以够一下，建议尽量摇；锦上文澜建议摇；后续长睦还有一个润如园，以及转塘地铁项目，也建议考虑。

提问：曾叔，看了您的文章，又来请教你了。临平星桥桂花城（星桥街道）的房子刚出手，最近一直在看二手房，预算380ｗ以内，主要需求是增值＋自住。１.　滨江－浦沿街道，浙江医药大学地铁站附近，如江南文苑（4.2ｗ），天鸿君邑（3.8ｗ）。　优势：整体判断地理位置还不错（地铁口/浦沿后续产业发展），滨江最后一块待开发地块（沿江），小学－滨安小学（整体生源质量还不错）；劣势：单价已经比较高，离滨江核心区域还是有段距离，另外房龄基本都在8-10年。

２.　未科－靠近绿汀路，未来海（4.2ｗ）和西溪海（4.2ｗ），复地上城（4ｗ＋），2020年基本涨了近1ｗ的单价，旁边的竹海水韵单价就差很多了（老盘）；未科核心区域都超出了我的预算。优势：未科未来一段时间的发展还是有势能的，另外住宅用地少，供给量少。绿汀路感觉还是未科比较核心区域，尽量靠近点还是好的。劣势：没有地铁（离绿汀路站近3KM），单价已经较高（应该就是房叔你说的闲林标杆盘4ｗ+），学校很差。

还希望曾叔给给建议，房子售卖款已经到手，担心摇号概率太小，最终时间错过了。

回答：真心是最难的题目，特别难解。你的分析已经很清楚了，浦沿已经看到初步规划，但是弱点也很明显，而且滨江的发展是向东，西侧相对空间较小；绿汀路附近价格上来以后，性价比没有那么好了，只是相对而言未来科技城的想象空间会好一些。所以，大体上的评判是，浦沿稳，闲林赌。之所以说闲林赌，一是赌未来科技城的上限，二是赌后续学区多少有成长性，三是赌行政区划的变化。

两者选择，个人倾向于赌。具体房源选择就很累了，只有多跑多看多比较，没有捷径。假如一月不出新政，二手热度难减，所以是个特别累人还考验决断力的事儿，个人倾向于尽快上车。

提问：曾叔好！又来咨询了。计划赶不上变化，原本在城西工作，准备在城西那边摇号加二手盘准备。后来新政限制单身摇号，加上工作变化到下沙，买房又耽误了小半年。目前出于自住婚房的考虑，想问下地铁同协路那边的房子值得下手吗？就是春和云境附近，个人感觉那块配套还可以。学校、地铁、医疗、综合体、公园都是一路之隔或步行距离。

目前初看，龙湖名景台比较中意，曾叔对这个盘怎么看？具体到楼盘，龙湖名景台位置算是该区域比较中心的位置，物业和小区环境也还不错，但是户型看来是最差的（两开间朝南，主卧带阳台，一卫），价钱反而较高，是否值得？对比而言，旁边稍远一些，阳光城翡丽湾和远洋香奈的户型更优秀的房源是否更值得入手？另外就是，买在这个位置已经比较贵了（二手房精装3W7~3W8），还是再顺着天都城往丁兰和天都城方向去买会更合算一些？以5年后置换的打算而言，哪个选择更保值？或者要摇春和云境？担心年后二手房又要上涨一波。

回答：丁桥的情况比较清晰，未来天街是核心，龙湖名景台位置和整体品质关系，价格较高没有意外，哪怕户型稍微吃亏一点。政策面没有变化的情况下，这个区域的涨价节点在3号线开通和天街开业之前。从目前情况来看，你能有的选择是春和云境、润如园，以及下沙的锦上文澜，三个都可以摇。最近新拍的地块新年年中也会开盘。纠结点就是能否摇中和二手房会不会涨价之间。暂时而言，个人倾向于先摇，然后等待一下一月份红盘推售情况和政策面是否会有变化。二手的选择上，肯定是倾向于核心位置，更能保值增值。

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