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星河湖西源启

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苏州吴中・星河湖西源（备案名：湖西源启）楼盘介绍

一、区位介绍

项目坐落于吴中区郭巷街道通达路东侧、林家潭路南侧，归属独墅湖西（尹山湖）核心板块，是紧贴园区湖西的低密改善地块，承接金鸡湖、独墅湖高教区科创、金融产业高净值人群外溢。立体交通通达全城：步行约 150 米直达地铁 7 号线林家潭路站 2 号口，6 站直达园区湖西中央公园，向南 3 站换乘 2 号线，直达苏州北站、古城核心；紧邻通达路、东方大道，近独墅湖隧道、独墅湖第二隧道，自驾 10 分钟抵达苏州中心，15 分钟通达湖东、独墅湖高教区，沪常高速快速衔接上海，苏沪通勤高效。地块距离独墅湖岸线近，双湖生态环绕，地铁直达园区的低密叠墅社区十分稀缺，自住、资产保值价值突出。

项目区位图

二、楼盘介绍

开发与物业：星河地产联合本土国企天鸿伟业双强开发；物业为一级资质星河智善生活，洋房物业费 3.38 元 /㎡/ 月，叠墅 3.58 元 /㎡/ 月，24 小时管家服务、全社区智能安防，长效维护社区圈层品质与二手房溢价。

基础参数：占地约 3.73 万㎡，总建面约 4.67 万㎡，容积率仅 1.25，绿化率 30%；规划 2 栋 11 层四代洋房 + 22 栋 4 层叠加别墅，全盘仅 280 户纯商品房，无高层、无刚需小户型、无安置房混居；地下车位 546 个，车位配比 1:2.0，一户可配双车位，全社区人车分流。

社区规划：苏州少见5.1 米全域抬板全架空社区，一楼不做住宅，全部打造泛会所，彻底解决低层潮湿、采光差痛点；外立面采用公建化铝板 + 大面积 LOW-E 玻璃；打造五进式苏式景观园林、下沉式私享会所、中央水景庭院、分龄儿童乐园、环形健康跑道；全明星空地下车库、独立电梯前厅全覆盖，叠墅专属车马院，无风雨归家动线设计。

社区总平规划图

产品交付：精装洋房、毛坯叠墅分批次交付；洋房精装标配中央空调、新风、地暖三大健康系统，厨卫搭配方太、科勒一线品牌；洋房奇偶层赠送独立空中庭院；叠墅独门独立入户，下叠带南向庭院 + 5.25 米挑高双层地下室（不计产权），上叠配全景星空露台，拓展空间巨大，得房率最高超 102%。

三、周边配套

1. 教育配套

对口郭巷实验幼儿园（国泰本部）、郭巷实验小学、苏大附属尹山湖中学，幼小初九年一贯制优质公办教育，可实现目送式上学；周边覆盖多所双语、国际学校，全龄教育链完善（学区以当年教育局官方划片为准）。

2. 商业配套

3 公里内汇集尹山湖歌林公园、阳光天地、长申广场、双湖广场、麦德龙 7 大商业综合体，社区自带沿街便民底商，生鲜超市、餐饮、便利店下楼即达，高端购物、亲子休闲、日常采购一站式全覆盖。

3. 医疗 & 生态配套

临近上海第十人民医院尹山湖分院，综合医疗资源齐全；步行可达独墅湖滨湖步道、尹山湖生态公园，闲暇环湖骑行、散步露营，坐拥双湖稀缺城市生态绿肺。

四、主力户型（均价 27000-35300 元 /㎡，总价 380 万起）

建面 143㎡ 四室两厅两卫（四代洋房・改善入门）四开间朝南，14.5 米超大面宽，LDKB 大通厅洄游动线；独立电梯前厅，奇偶层赠送互不干扰空中庭院；双主卧套房，动静分区，综合得房率超 102%，适合二胎、三代同堂品质改善家庭，低门槛入手地铁口低密洋房。

143㎡洋房户型图

建面 167㎡ 四室两厅三卫（上叠墅・进阶改善）四层分层布局，独梯独户私密性拉满；顶层全景星空大露台，双层拓展地下室可打造茶室、影音室；三卫布局规避早晚拥挤，动静完全分区，适配偏爱分层居住、追求空中观景的改善家庭。

叠墅一层平面图

星河湖西源启

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