土拍研报 | 北京三批集中供地收金277亿

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批次北京集中供地结果解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年12月27日

由于北京下半年新房交易承压，政府第三批次集中供地有意减少供应，使得在供应规模上显著低于前两批次。在区域上，仍旧以朝阳区土地供应为主。在出让规则上，加大了现房销售政策地块的比例，尝试了“期地“的出让方式。在成交方面，拿地企业仍旧以国企央企性质的房地产公司为主，其中京投和中建拿地数量较多，民企方面拿地较少。总体上来说，地块过半底价成交，流拍地块较少，北京第三批次集中供地平稳收官。

三批次土拍平稳收官，全年宅地成交量价双涨

12月27日，北京第三批土拍宣告结束。本批次共有12宗住宅用地正式公告，开拍后有10宗地块成功出让，2宗流拍。成交地块的出让面积为44.59万平方米，较第二批次减少42.5%，成交地块的计容建筑面积为90.98万平方米，较第二批次减少44.0%，成交总价277.25亿元，较第二批次减少46.0%，计容楼面地价为30474.77元/平方米，较第二批次减少3.6%。

全年宅地成交计容楼面地价为30943元/平方米，同比2020年成交楼面均价增加7.4%，全年成交宅地规划建面为682.56万平方米，同比2020年增加13.2%。

从各个行政区来看，本批次5个行政区均有土地成交，分区域来看，朝阳区成交的出让面积，计容建筑面积和成交总价均居各个行政区之首，数值分别为23.21万平方米，45.09万平方米，207.5亿元。价格方面，朝阳区成交计容楼面地价为44602元/平方米，居各个行政区之首。

从供应方面来看，位于中心城区的有7宗，出让面积占比65.4%，其中朝阳区6宗，出让面积为26.08万平方米，朝阳区仍为供地主力，丰台区1宗，出让面积为14.27万平方米；平原新城1宗，土地面积4.55万平方米，位于房山区；生态涵养区4宗，其中门头沟2宗，密云1宗，延庆区1宗，4宗地合计16.83万平方米。

数据说明：海淀区、石景山区、朝阳区和丰台区为中心城区，大兴区、房山区、昌平区和通州区为平原新城及副中心区域，门头沟区、怀柔区、密云区和延庆区为生态涵养区区域。

增加现房销售试点，探索“期地”出让新模式

本批次土拍政策较大的亮点为现房销售政策，二批次大兴黄村地块在竞现房销售阶段成交，本批次劲松地块要求全部现房销售，此外还有5宗地块设置在达到较高限价后竞现房销售面积。此举主要是为了使项目错峰入市，防止项目烂尾。同时购房者可以看到现房购买，减少房屋建造品质低劣给购房者带来的购房困扰。

本批次北京针对朝阳东坝3宗地块首次试水“期地”出让的新模式，即先出让，后续根据轨道交通工程进度，2-3年内交地，此类出让模式具有风向标的意义。3宗地块总总起始价达175.3亿元，计算成本在内，这3宗地块利润较高，但是此类地块对公司现金流量要求较高，京投公司参与了东坝地块的一级开发，且具有开发TOD综合体的经验，最终3宗地块被国资背景的京投公司拿下。

总体溢价水平较低，不同地块溢价冰火互现

本批次北京集中供地中，12宗地块中有7宗地块底价成交，有3宗溢价成交，2宗发生流拍，总体溢价率为1.04%。总体上来说，北京2021年集中供地土拍呈现出一轮火热，二轮冷清，三轮平稳的特征。

本批次成交地块多数低溢价成交，一方面由于本批次优质地块相对较少，仅有朝阳东坝和劲松地块区域位置相对较好，但是出让条件较为苛刻，最终使得参拍企业较少。另一方面由于年底将至，市场出于低谷期，房企拿地热情不高，对于非优质地块通常较为消极。而针对两宗流拍地块，报名企业较少，并且报名企业不符合竞买要求，最终导致了流拍。

值得注意的是，本批次房山拱辰地块在达到较高限价成交，为本批次少有的达到较高限价的地块。该地块位于良乡大学城西地铁站附近，周边临近二批次中建一局竞得的0018和0016地块，该板块新房项目较少，多为老旧小区和回迁房。焦点研究院经过测算可知，该项目利润空间较为充足，易于去化和利润有保证为地块高溢价成交的主要原因。

国企央企为拿地主力，龙湖拿下管庄地块

北京排名前列批次集中供地拿地企业主要为规模性房企，第二批次主要为国央企性质的房地产公司，三批次拿地态势和二批次类似，国企央企占据主导拿地格局，民营房企仅有龙湖，金地和旭辉。

研判北京年度房企销售名单可以知道，北京市场主要被规模房企和北京本地国企占据。多数规模房企下半年以来销售承压，尽管现阶段政策放松，但是销售并未有起色，房企拿地普遍谨慎，国央企性质的房地产公司成为本轮的拿地主力。另一方面，元旦将至，房企迎来年报考核季节，年末拿地会使现金流承压，且不能形成当年销售额，为了使财务数据显得靓丽，房企拿地不如年初积极。

本批次龙湖集团拿地仍旧保持积极的态势，报名了两宗地块，最终竞得朝阳管庄地块。焦点研究院数据显示，龙湖集团在第三批集中供地中拿地9宗，布局了济南、成都和北京等6个城市，在今年的集中供地过程中，龙湖集团凭借着财务稳健的优势，保持着积极的拿地节奏。研判拿地名单可以知道，布局地段多为深耕城市，且以联合体的形式拿地和商住综合体拿地占较大比例。

10月推盘量明显下滑，11月新房交易以价换量

焦点研究院数据显示，今年以来北京新建商品住宅成交情况在二季度达到顶峰，下半年基本上处在下行通道之中。由于9月推盘量较大，10月供应量明显下滑，金九银十销售并未有大的起色。进入11月，成交量环比增加29.5%，成交均价下滑5%，以价换量效果显现。截止2021年10月末，新建商品住宅库存量为1168万平方米，去化周期为12.7个月，较上月基本不变。

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