手握土储货值逾6000亿 奥园学苑系列即将发售

近年，随着三道红线，两集中供地等政策落地，地产行业的逻辑已经发生转变。

回顾过去半年，北上广深、杭州、苏州、成都等一二线城市的集中供地大幕已落下帷幕，央企和国企成为当之无愧的主角。然而，参与较少的企业是否意味着就无粮可收？答案显然是否定的。

一方面，随着拿地竞争激烈，杭州本土的龙头房企都喊出争取做到1%-2%净利润的“惊人”之语，公开土地市场对房企的利润考验愈加显著；另一方面，通过城市更新、收并购、合作开发等多元化的方式拓展土地储备，也越来越成为房企在招拍挂之外的重要选择。

克而瑞数据显示，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业达到超百万平方米的规模。

以早在2011年就切入城市更新领域的奥园为例，截至2020年12月31日，公司拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，权益比约71%，总货值约6208亿元，而计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，足够未来四到五年发展。

事实上，在市场环境趋紧，“两集中”供地新政出台的背景下，有着充裕流动性做支撑，且城市深耕经验丰富的奥园，显然在土地市场具备更大的优势。

因此，尽管今年以来奥园在公开土地市场的动作不多，但基于城市更新的优势，年内奥园已接连新增广州、佛山、东莞等多个城市的城市更新项目。截至目前，奥园目前已成功获取60多个城市更新项目，另有50多个项目正在有序推进中。

按照奥园的计划，未来三年，城市更新业务可转化货值约1600亿元。此前就有市场消息称，奥园位于广州和珠海的两个城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市，总货值或可达400亿元。

除了城市更新外，收并购也是奥园一直以来最重要的拿地方式。数据显示，2020年，该公司通过收并购拿地的货值占比约57%。在年初的业绩会上，管理层也曾表示，未来在投资端奥园将坚持固有的收并购优势，同时加速旧改转化，适度参加招拍挂。

坚持投资纪律的同时，奥园也在积极优化财务表现。据记者不完全统计，今年以来，奥园共完成发行3笔共7.38亿美元债，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并已悉数赎回今年内到期所有境外公募债。

显然，随着地产行业经历深刻调整，过去规模决定一切的逻辑早已不适用如今的房企。而对于千亿规模之上的奥园，从谨慎拿地到保证现金流，才是最重要的生存法则。