土拍研报 | 苏州二批收金271亿,苏高新成较大赢家

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批苏州集中供地土拍的变化和原因解读

出品时间：2022年6月23日

出让面积环比增加过半，工业园区3地块高溢价成交

本批次出让地块面积和总价增加明显。6月23日，2022年苏州第二批次土拍22宗地块出让完毕，其中两宗因规划调整取消交易，剩余地块均成交。22宗地块的出让面积为123.3万平方米，较2022年排名前列批次增加51.1%，计容建筑面积为215.1万平方米，较上一批次增加31.0%，起始总价为292.4亿元，较2022年排名前列批次增加28.8%。

本批次优质地块供应比例增加。在供地区域上， 吴中区推出8宗商住用地，供应量较大，有位于太湖新城和胥口镇等区域地块。吴江区和工业园区相比排名前列批次略有增加，分别达到3宗和4宗。高新区和相城区则适当减少，仅有3宗和1宗地块，姑苏区本次没有地块供应。本批次优质地块供应增加明显，不乏湖东和月亮湾等区域优质地块，此外吴中胥口、吴中太湖新城和吴江太湖新城等主城核心板块也有土地供应，苏州本批次供地仍旧延续一批次的活跃市场的主导思想。

工业园区地块热度较高，规划利好和利润充足为主因。从成交情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为114.9万平方米、198.4万平方米、13677.3元/平方米，较2022年排名前列批次分别下滑40.8%、20.8%、成交楼面均价下滑3.9%。在本批次出让过程中，工业园区3宗地块全部进入一次性报价环节，主要原因在于工业园区规划较好， 商业、居住和生产区域井然有序,能带来良好的居住体验，另一方面苏州的高新技术企业和上市公司多位于该片区域，知名中小学较多，这些因素都使得工业园区地块在苏州土拍中经常受到追捧，另一方面，工业园区地块地价设置相对较低，例如星海高中东地块中止楼面价31615元/平方米，周边临近的海尚壹品挂牌均价5.7万元/平方米，本批次3宗工业园区地块均进入一次性报价环节，与之形成对比的其它区域成交地块均为底价成交。

本批次土拍规则稳中有变，部分调整提升利润空间

本批次竞买规则稳中有变，多数规则延续上批次出让政策。从地块竞拍规则上看，此次延续首批供地规则，苏州第二批次集中供地仍然设置了中止价，即当土地竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。在竞买资格上，要求参拍企业必须具有房地产开发资产，同时禁止马甲企业和失信房企参拍。在竞买资金方面，必须采用自由资金，并且规定了禁止的资金来源，保证金比例仍延续上一批次20%保证金的要求。

此外，本批次土拍也出现了一些新的变化，工业园地块提高了装修标准，并且全部地块的竞拍时间有2-3天缩短至1天。本次土拍周期由之前的2-3天调整1天，精装标准也相较于2021年或更早之前普遍上涨，其中，园区星海高中东地块装标提高至6000元/平方米，上一批次临近的旺墩路地块为3000元/平方米，这样可以使得房企有更多的利润空间，同时也有利于保证建造品质。

国央企占据特别主导，民营企业仅拿地两宗

本批次出让地块国央企占据主导，民企拿地寥寥。工业园区的4宗地块参拍热度较高，其中湖东地块和月亮湾地块各有15家房企参与竞买。国央企主要分为两类，一类为保利，华润等大型央企，另一类主要是建屋和苏高新等苏州本地国企。值得注意的是民营企业参与拿地较少，从2021年下半年以来，民营企业参与苏州土拍较少，2022年的一批次土拍则无拿地情况出现，本批次仅有亨通地产和嘉盛地产各拿地1宗。

市场低迷，融资受阻使得民企拿地较少。主要原因在于苏州自2021年下半年以来楼市成交低迷，今年的疫情反复使得新房去化更为困难，苏州房企普遍资金紧张。研判苏州新建商品住宅销售榜单可以知道，不少上榜的民营企业如融创和中南置地已经暴雷，剩余民营企业如碧桂园和新城控股等投资更为聚焦，减缓拿地节奏。在加上民营房企融资普遍困难，最终使得民企拿地意愿低迷。经历了财务危机的民营房企，或需要更长的恢复期，市场若要出现实质性好转，预计熬过艰难的市场下行期的民营企业将会有更多的拿地机会。

近两月新政频出成交反弹，市场热度回暖明显

5月新政致使楼市成交大幅上涨。5月9日，苏州公布了新的楼市新政，提出非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，非限购区域(常熟、张家港)购房不计入家庭限购套数。针对社保的要求， 2022年以来不断放宽限制，由原来的累计交2年社保变为连续缴纳6个月社保。此外在公积金贷款等方面也放松了要求，这明显带动了成交量的上涨，5月份各楼盘领证推新猛增，供求量呈现环涨态势，5月新建商品主住宅供应量和成交量分别为63万平方米和55万平方米，环比增幅分别为152%和41%。

6月新房成交仍旧保持较高热度。5月20日，据上海市公积金管理中心发布消息称，上海市缴存住房公积金的职工，可以申请提取上海市住房公积金账户余额用于偿还异地苏州市吴江区的住房贷款。进入6月以后，苏州疫情隔离政策放松，使得来自于上海的苏州楼市的外源客户购房限制变少。这些政策进一步刺激了苏州的楼市，截止6月15日，6月苏州新建商品住宅成交量达到36万平方米，苏州楼市仍旧保持着较高的成交量。

预计随着后续政策效果逐步传导到市场，房企，购房者和政府的信心得到恢复，下半年苏州楼市有望迎来土拍热度的逐步恢复，对于后续的2022年第三批次和第四批次土拍我们将会拭目以待。