地产内参 | 决策层稳楼市调控升级,ESG披露准则即将来临

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第16周）

企业研究组

监测时间：4月16日至4月22日

一、宏观政策：

1、4月18日，人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》；4月20日，人民银行和银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。（详见附注1）

焦点研究院：决策层连续就保持房地产市场稳定发声，需求端首提“首付和较低贷款利率”问题，企业端强调有序保障企业融资，推动企业债务化解，不盲目抽贷、断贷、压贷。预计之后因城施策中关于首付和较低贷款利率要求的灵活性将更高，并且市场将进一步明确对房企的金融支持，有利于防止债务问题继续扩大。

2、4月18日，统计局发布统计数据，一季度商品房销售额29655亿元，住宅销售额下降25.6%。（详见附注2）

焦点研究院：目前房地产销售市场整体仍处于低位，主要由于疫情反复、行业风险出清缺少成功案例、购房者对交付存在担忧。伴随着72市区超100次的调控，因城施策覆盖城市更加具体，稳楼市调控将支持销售尽快企稳。

3、4月20日，财政部召开2022年一季度财政收支情况网上新闻发布会。（详见附注3）

焦点研究院：尽管契税同比降幅收窄，但一季度房地产销售仍弱势。不过，土地增值税转正，房产税涨幅也小幅扩大，房地产市场基本完成筑底。土地收入的稳定对国家财政稳定意义重大。

二、企业经营：

1、4月15日，证监会发布《上市公司投资者关系管理工作指引》；

4月16日，中国企业改革与发展研究会发布《企业ESG披露指南》团体标准；

4月20日，证监会副主席方星海表示，国际可持续发展准则委员会（ISSB）计划年底出台一套ESG披露的准则。（详见附注4）

焦点研究院：目前国际国内的监管机构都在规范ESG信息披露的相关法规及流程，这就要求上市房企在ESG底层数据的质量、完备度和透明度进一步改善。房企与投资机构之间也将有更多关于ESG的沟通机会。

三、土地市场：

1、4月19日，宁波排名前列批集中供地33宗全部成交，其中溢价成交8宗，有5宗达到较高限价，合计收金265.57亿元。镇海、北仑两区地块几乎均有地方国资托底。鄞州区由于去化优势明显，地块全部溢价成交。

焦点研究院：区域分化和国企托底是本批次土拍的主要特征。区域分化方面，品牌房企只热衷于宁波鄞州核心区少量优质地块，这些地块位于三江六岸地区，由于有规划和配套利好，再加上去化预期好，最终使得此类地块较为热门。本批次超七成地块被央企和国企竞得，主要是由于宁波商品住宅市场持续下行，市场信心依旧承压，这种情况并非孤例，长沙以及福州等城市的排名前列批集中供地也是这种情况。土拍的回暖最终还是靠销售的预期转变。在销售回暖以前，央企和国企托底还将继续。

2、4月19日、20日，东莞首批集中供地竞价出让，出让总面积33.29万平方米，起拍总价达170.83亿元。

焦点研究院：本批次地块均取消无偿配建安居房要求，同时取消了去年设置的新房销售限价。但是最终本批次东莞土拍最终有6宗取消出让，仅有两宗成交。成交地块均为热门地块，现阶段市场下行，房企避险情绪浓厚。房企主要对热门地块竞拍，稍差的地块底价成交或者流拍成为常态。

附注1：

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。央行表示，要完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的较低首付款比例、较低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

要按市场化原则，通过提供中长期贷款、降低利率、展期或续贷支持等方式，积极支持受困企业抵御疫情影响，不得盲目限贷、抽贷、断贷。要积极主动对接征信平台有关的金融、政务、公用事业、商务等不同领域的涉企信用信息，缓解银企信息不对称，提高融资效率。对于受困人群，金融机构要灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式予以支持，相关逾期贷款可以不作逾期记录。

4月20日，人民银行和银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。会议提到，金融机构要坚持房住不炒，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足置业人士合理住屋需求。也要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。会议又提出要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住屋贷款还款计划。

附注2：

国家统计局发布：1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%。其中，住宅施工面积569045万平方米，增长1.1%。房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%。其中，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。其中，住宅竣工面积12323万平方米，下降11.3%。商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。3月销售金额、销售面积单月同比增速分别为-26.2%、-17.7%，降幅分别扩大6.9%、8.1%。

附注3：

一季度财政运行整体表现平稳，全国一般公共预算收入62037亿元，同比增长8.6%，增速较前两个月（10.5%）小幅回落。地方一般公共预算本级收入33088亿元，同比增长9.5%。与房地产交易密切相关的契税同比下降至22.40%，下降幅度较1-2月份的同比（-25.8%）有所收窄，这一数据也表现出3月份市场呈现恢复态势，但是整体来看一季度房地产销售仍处于弱势行情。另外，土地增值税同比转正至7.60%，房产税小幅扩大至28.00%

附注4：

4月15日，证监会发布《上市公司投资者关系管理工作指引》，自2022年5月15日起施行。指引进一步明确投资者关系管理的定义、适用范围和原则。从内容、方式和目的等维度对投资者关系管理进行界定。其中包括落实新发展理念的要求，在沟通内容中增加上市公司的环境、社会和治理（ESG）信息。

4月16日，中国企业改革与发展研究会、首都经济贸易大学中国ESG研究院主办的《企业ESG披露指南》团体标准发布会召开。该标准基本涵盖了企业在ESG和可持续发展的所有实质性议题，定于今年6月1日起正式实施，能够为我国企业将ESG纳入公司战略，践行可持续发展理念提供指导，填补了我国企业ESG披露标准领域的少有，是具有开创性和里程碑意义的重要标准。

4月20日，证监会副主席方星海表示，国际可持续发展准则委员会（ISSB）计划年底出台一套ESG披露的准则，这个准则很可能会被全球采用。目前已经在国际上征求意见，预计年底就要发布。他表示，这对中国公司影响会很大。我国很多公司赴境外上市，比如美国、香港，近期也有部分公司赴瑞士、德国等国发行存托凭证。这些国家都非常有可能会在两年之内就会采纳这个ESG方面的披露准则，因此相应公司也需遵守该准则。