交易企稳、房价止跌 楼市释放回暖信号

【编者按】忽如一夜春风来，2022年开年，中央、地方楼市暖风劲吹，“暖”字当头。地方松绑信号频发，企业端融资供应开闸。楼市是否能企稳回升？焦点财经将从城市篇、市场篇、企业篇三大维度，直击楼市横切面。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

熬过了一月份的销售融资寒冬后，房地产市场开始呈现暖意。

据焦点研究院统计，今年2月，全国29个重点城市整体成交1077万平方米，环比下降32%，同比下降36%。尽管仍呈下降态势，但这已比一月时37%及46%的环、同比降幅，各收窄了5个百分点及10个百分点。

成交止跌趋稳

贝壳研究院的统计结果与此类似。今年前2个月，贝壳重点监测的66个城市成交面积为2907万平方米，同比下降39%，降幅有所收窄，结束了连续12个月的同比增速下行趋势，逐渐止跌趋稳。

在对全国50个重点城市新房业务相关经纪人的信心调研中，贝壳研究院发现，超6成城市对新房销售量的增长表现出信心，5成以上城市表现出对新房价格企稳（平稳+上涨）的信心。此外，消费者的购房信心也在逐渐恢复。

相对宽松的信贷环境和调控政策，是推动市场回稳和购房信心恢复的主因，贝壳研究院称。信贷方面，其所监测的103个城市主流首套、二套房房贷利率均环比下降了9个基点，平均放款周期则环比缩短了12天至38天。

政策调控方面，截至2月25日，全国至少已有14个省份30个城市发布了“稳楼市”新政，从“购房补贴”、“调整首付比例”、“降低利率”等多方面激发购房需求。

在贝壳研究院看来，当前房地产“三稳”目标并未动摇，合理的改善型需求也将得到满足，新房市场的筑底过程将在不久完成，上半年城市调控政策仍将保持适度放松。

中信证券也表达出了对房地产市场未来发展的乐观态度。其预计，各地在住房需求支持方面还会有新的加码动作出台，2022年3月或是房地产市场销售的底部，基本面将在2022年2季度之后逆转。

分城市来看，一线中，上海新房成交活跃；二线中，成都、南京等也保持了新房签约量的同比平稳或增长。“更多城市预计会在3、4月新房销量筑底后回升”，贝壳研究院称。

上海之所以能在新房成交上领跑一线城市，原因有三。其一，受去年11月落户政策调整、人才购房需求增加影响；其二，受近期政策适度调整，市场预期平稳恢复影响；其三，上海放出的2022年首批集中供地信息中不乏优质地块，这在吸引房企广泛关注的同时，也增加了消费者对新房市场的关注。

房价止跌转涨

从房价走势上也可窥见房地产市场的向好发展之态。据中指院统计，今年2月，全国百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比止跌转涨，涨幅为0.03%。而在1月时，百城新建住宅平均价格还是环比下跌状态，跌幅为0.01%。

同比来看，全国百城新建住宅平均价格也呈上涨状态，2月份的涨幅为1.89%。其中，一线城市同比上涨1.98%，二线城市上涨1.93%，三四线代表城市上涨1.68%。

二手房市场也正慢慢走出寒冬。据中指院统计，2月百城二手住宅均价为16009元/平方米，环比止跌转涨，涨幅为0.14%。全国来看，54个城市价格环比上涨，上涨城市数量环比1月增加20个。

同比来看，二手住宅均价的涨幅则达到了2.72%。其中，一线城市同比上涨5.07%，二线城市上涨2.61%，三四线代表城市上涨2%。长三角城市群中的杭州、上海等带动二手房市场进一步恢复，环比继续上涨，且涨幅有所扩大。

尽管全国土地市场目前仍呈现“一线上涨、二线下降、三四线持平”的分化状态，但平均溢价率已环比升至4.1%。受北京土地市场成交走热驱动，一线城市的土地成交溢价率要再高一些，为4.5%。

流拍现象缓解

不止于此，去年下半年以来，土地市场上的地块流拍现象也有缓解。克而瑞统计显示，2月全国土地市场的流拍率已降至14%，且多集中于湖州、温州、台州、金华、湛江、丽水等楼市表现本就不佳的三四线城市。从区域上看，流拍地块更是多位于远郊区县。

一线城市土地市场“回温”较快。据统计，截止2月24日，一线城市的土地成交总量环比大涨89%至178万平方米；土地成交金额更是环比大涨595%，达到了493亿元。不过，该两项数据相比去年同期，仍处于下降状态，同比降幅分别达55%和32%。

“2月份向来是成交淡季，也是集中供地的‘低谷期’，考虑到3月份本就是传统的土地市场恢复期，加之本月上海、合肥、福州、青岛相继发布2022年排名前列批商品住宅用地出让公告，重点城市集中土拍逐渐步入正轨，预计3月土地成交规模将稳步提升”，机构分析。

值得注意的是，首轮土地集中出让公告显示，上海、福州等城市的部分地块新房销售均价均有提升。以福州为例，宗地2022-01、2022-05的销售指导均价为45000元/平方米，较此前集中成交地块限价明显上涨。上海多宗去年中止出让的地块，今年重新上架后，房地联动价也有不同程度的上涨。业内认为，此举增加了房企的利润空间，有助于提升企业的参拍积极性，也为后续土拍回温埋下了伏笔。

不过，当前不少房企所面临的资金压力仍不可忽视。2月19日，阳光城就在《关于深圳证券交易所对公司关注函的回复公告》中提到，“销售规模的下降直接导致了公司的回款规模不及预期，从源头端影响了公司现金回流。由于预售资金监管等原因，使得资金沉淀在项目公司层面，预售资金和信用债期限严重错配，难以抵消融资净流出，信用债集中到期直接导致了公司面临巨大的流动性压力”。

机构认为，若市场行情持续冷淡下去，将对所有企业造成致命打击，因此需求端的提振和适当政策调整已是当务之急。一方面，可调整既有限购限贷政策，降低购房难度和成本；比如，适度调整社保年限；进行户籍制度改革，降低落户难度，且不再将户籍作为居民购房的硬约束；同时放松购房对于婚姻状态的要求。

另一方面，需求端的刺激政策还可适当调整“LPR+xBP”或“xLPR”利率组合，降低购房利率水平。此外，还可调房屋认定标准、降低获得购房资格的难度；调整按揭贷款额度、降低购房的资金压力等。