招商蛇口2021年业绩指标稳中有进,三大转变奠定“品质年”

3月21日，招商蛇口（001979.SZ）发布2021年年报，根据报告显示：报告期内，公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；基本每股收益1.16元。利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），现金分红总额约占归母净利润40%。招商蛇口上市以来累计分红金额达326亿元。

3月22日，招商蛇口2021年度业绩发布会暨投资者交流会在线上召开，董事长许永军、董事总经理蒋铁峰携公司管理层参加会议。交流会采取线上直播的方式与股东、投资者、研究机构在线交流，会议全程在全景网、同花顺、和讯网、路演中和公司视频号等多个网上平台在线直播。在互动过程中，管理层就投资者关心的公司战略执行情况、公司毛利率提升方案、兼并收购计划、持有型业务的发展情况、2022年投资拿地策略和未来分红安排等热点问题做了解答。

2021年，中国经济发展仍保持全球先进地位，但经济增速逐季放缓。与此同时，房地产行业正面临少有的格局，在国家“住房不炒”等政策组合拳下，虽然行业高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。

招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内少有的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。2021年，招商蛇口面对行业重大变局，重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上，坚定贯彻落实 “三个转变”（一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化），加快转型步伐，防范行业风险，实现逆市稳步发展。

坚持价值导向，开发与经营并重，规模与成长并举

2021年，招商蛇口聚焦开发业务操盘能力提升，坚持现金为王，发力品质与服务，促进运营提质、经营提效。报告期内，公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。城市深耕成效显著，深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模当地排名前十。

此外，区域资源储备方面，招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市。全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1,559万平方米，权益面积886万平方米。2021年，公司在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%；近年来，公司坚定执行城市深耕策略，2021年单城资源投放近30亿元，力度较去年进一步提升，前10城投资占比达到62%，较去年提高10个百分点，重点布局上海、深圳、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。

另外，在渠道投资拓展方面，招商蛇口坚持多渠道投资拓展，坚定执行综合发展。2021年，公司在产城联动方面获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。

值得关注的是，招商蛇口全年在兼并收购和城市更新领域持续发力，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1,200亿元。另外，报告期内，招商蛇口还与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，据了解，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模较大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

轻重结合，加大轻资产发展力度，为高质量发展注入源头活水

面对行业寒冬，招商蛇口稳步推进战略转型，坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度，推动公司的可持续发展。

年报数据显示，2021年，招商蛇口在对各城市商业潜在价值机会进行价值梳理的基础上，明确了“一二线核心商业为主、二三线区域特别核心为辅”的商业拓展策略；围绕商业资产管理全周期价值链，搭建并完善相应的管理体系。报告期内，公司积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目和轻资产项目3个。同时公司写字楼业务实现全国范围内战略资源共享，提升写字楼业务管理水平和行业影响力。截至2021年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。此外，公司现布局8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里。

园区业务方面，招商蛇口强调产业优先，打造产业发展综合平台，通过专业支持为公司创造协同价值，通过提供综合服务为政府、企业、人才、合作方创造更大的发展空间。利用园区平台，公司大力开展产业投资与创新孵化，强化“产业+基金”模式，实现“投带联动”。

需要指出的是，招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，坚定“12347”战略方向，以加快发展为中心，谋新篇、布新局，确定了赶超进位的战略目标；以品质提升、品牌建设为抓手，大力推动大物业+大资管生态圈建设、积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式、顺利推进融合融效工作。报告期内，物业管理市场拓展持续发力，投资并购实现突破，成功摘牌上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，逐步形成一套针对优质标的收并购的推进模式；全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。

另外，在财务结构优化方面，2021年招商蛇口多渠道优化融资成本，全年综合资金成本为4.48%，年末“三道红线”监测指标全部绿档，为公司持续发展奠定坚实的基础。

以数字化和创新为驱动，精细差异化管理，全力打造“品质年”

在“三个转变”思路下，招商蛇口坚定从同质化竞争向差异化发展转变。公司围绕技术创新和精细化管理，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

报告期内，招商蛇口通过管控模式、组织架构、权责体系、内部协同等方面持续优化和创新组织管理模式。同时，结合业务需求与管理痛点，招商蛇口围绕投资管理、运营管理和营销管理全面数据化开展工作。开发业务方面，深化投辅地图应用，推进投资管理提效；实现全周期运营管理及监控分析线上化，以科技创新提升操盘能力；优化线上营销平台，通过数字化营销手段，赋能营销管理、提升客户体验感。持有业务方面，搭建数字化持有物业经营分析体系，实现经营数据可视化，实时掌握经营现状和洞察经营发力点。此外，智慧空间联动稳步推进，生态创新以会员为中心，通过招商荟平台打通各业态全渠道数据信息，实现一体化服务和客户一致性体验。

凭借先进的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，招商蛇口收获多项市场殊荣：以营业收入、利润、资产和市值综合评分在福布斯“2021全球企业2000强”榜位列385位；2021年《财富》“中国500强”第85位；中国房地产TOP10研究组评选的“2021中国房地产百强企业”位列第8位，“2021年度中国典范雇主”，等奖项；公司治理方面，招商蛇口以整体运作规范、高质量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中获得较高级别A考核结果，是深市各板块中少有一家连续18年考评为A的上市公司，获评国际金融报“2021年度ESG先锋企业；公司持有物业品牌行业影响力进一步加大，获评“2021年度中国商业地产TOP100”、“2021中国商业地产年度影响力企业”、克尔瑞“2021年全国产城发展商综合实力TOP30”第1名。

对于未来，招商蛇口年报披露表示，2022年是公司的“品质年”。“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新发展形势下，转变发展观念，全面提升发展质量，实现内生增长。公司将坚定“三个转变”，全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地，力争实现签约销售金额3,300亿元、新开工面积1,400万平方米、竣工面积1,400万平方米的业绩目标。