央行降准!“救市”谈不上,惊喜倒是可以期待一下
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
靴子终于落地了！4.15央行降准，如期而至！
4月18日，继续加码！中国人民银行、国家外汇管理局出台了23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务。
“降首付”、“降利率”、“保融资”，一系列措施，接连释放行业利好。
本轮降准决定称，2022年4月25日起下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
作为年度的“开门红利”，对比前一次2021年12月15日下调的0.5个百分点，水花属实不明显，但对于市场回稳的信心有所提升。
其实，这次央行降准来得并不意外，甚至可以说是意料之中。
此前，高层会议就曾提出，要适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。
融资成本降低了，多余的钱自然会进入到流动和使用环节。这里面必然会有一部分钱流入房地产领域。
举一个简单的例子，房企的合理贷款需求与刚需置业的贷款需求都会得到充分满足，贷款审批发放速度上明显加快，房企的资金快速回笼，资金紧张自然得到缓解。
虽然这种利好看似杯水车薪，但是在如今的“久旱”态势之下，“一般意义”也能成为惊喜。
杠杆游戏的“灵与不灵”
回顾一季度，房企发债1589亿元，环比上升43%；
3月，房企境内发债703亿元，单月境内发行规模创近半年新高，房企境内外发债主体数量增至50家，为近半年内较高。
其中，国资房企仍为境内外发债主力，债券融资占比76%；民营房企发债融资占比略有上升，由2021年四季度的15%升至23%。
2022年一季度房企融资集中度表现
前面我们说过，融资成本降低，主要受益于市场充足的流动性。“杠杆力度”直接关系到房企的融资环境。
2022年一季度，信贷政策加速回暖，很大程度上都在向国企央企倾斜。
4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，表态支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
这一举措，让深陷融资困境的民营房企得到了喘息。
而降准，则代表了整体市场资金面更加充裕，无疑有助于房地产市场更好地发展。
对于楼市
降准落地后，有助于房贷利率下调在更多城市铺开，从而提振市场信心，加快楼市需求释放。
对于房企
降准能让房企获得更多的信贷支持，缓解企业的融资压力，从而增强企业的流动性，防止违约发生。
对于个人
银行房贷的压力减小，去年长期不放款的现象将得到有效改善。居民刚需、改善型按揭贷款需求将得到有效满足。
求稳是核心，回暖是偶然
加减杠杆，离不开“房子是用来住的，不是用来炒的”这一根本定位。
因城施策不是“搞特殊”，而是为了更好地适应各地购房者的不同住房需求，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。
目前，全国已有超70城出台房地产政策百余条。主要涉及放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、取消限售、为房企提供资金支持等方面。
如重庆、菏泽、南宁等9市下调首付比例，广州、南京、杭州、苏州等多城下调房贷利率、缩短审批放贷周期，满足居民合理信贷需求......
我们预测一下，未来一段时间，仍会有其他城市紧跟。
这段时间，随着政策的加码，很多人开始大肆“救市论”。在如今整个行业局面下行的背景之下，能够有小范围回暖已经是意外惊喜，妄言杠杆救市，上层君劝你还是洗洗睡吧。
我们先来看一组数据：
2022年1-3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；
商品房销售额29655亿元，下降22.7%；二者降幅较1-2月扩大4.2pcts和3.5pcts。
单月来看，商品房销售面积15343万平方米，同比下降17.7%；
商品房销售额14196亿元，下降26.2%；二者降幅较1-2月扩大8.1pcts和6.9pcts。
对比2020年的1-2月，因为处于疫情爆发期，整体销售数据呈现出“断崖式”下跌。
当时商品房的销售面积、销售金额同比分别下降了39.9%和35.9%，创近20年来新低。但3月后开始回升，当时整体的基本面相对较好。
反观2022年，整体的环境已经出现了变化。
这种变化，一方面来自疫情对经济的影响；一方面则是由于房地产市场逻辑的根本转变，这种变化靠全国层面的刺激政策很难改变。
而购房需求饱和、房价上涨、居民过度加杠杆购房......种种原因导致了购买力的透支。
基于此，短期内市场全面回暖，不太可能。
北京的4月天
当前降准，虽然利好有限，但背后也透露出向好的信号。
对比一下 2015 年，当时也是楼市行情萎靡，房价回调，当时也是各种刺激政策此起彼伏。
而对于向来严格的北京市场，如果等不来“降息”，那么“小阳春”的花期应该很短。
之前在文章中，我们盘点过一些北京“难上车”的红盘【是谁，扛起了北京楼市“小阳春”大旗】，不难看出，对于改善需求的购房者来说，目前确实是“较佳的购房时期”。
即使在2021年的冰点时期，北京的2000万豪宅，竟然卖出了刚需的架势。较佳购房时机，永远只属于同时拥有钱、魄力与购房资格的少数人。
2022年一季度北京住宅的所有类型同比去年都有下降，只有豪宅（均价7W+）的曲线是上涨的，而且是套数、面积、金额等全部上涨，幅度超过40%。
一季度住宅成交前十中，豪宅项目占了6个，成交金额超过145亿元；
而顶豪（均价10W+）维度，成交排名前十中有3个，比例也很高。
而先进豪宅产品之所以能够如此受追捧，主要原因：
1、优质地块供应量增多，稀缺区域与环线出现新盘，为需求释放提供土壤
2、国际形势与经济环境，让高净值客户有了更强的避险需求，豪宅往往是较佳的核心资产
3、产品更新换代，加速了换房的节奏
4、顶豪普遍限价，出现了明显的二手房价格倒挂，显示出合理甚至超值的一面，有了更高的增值预期
北京目前的楼市，是一个趋于理性的市场，只要环境回归正常，局部火热没有问题。
随着二批次土地上新，一旦政策利好摆在眼前，我们大可以期待北京4月份的表现。
高端市场，独立狂欢
“北京的高端项目一直就卖得很好，我是坚定看好北京房产的价值的”，一位北京购房者的看房心得。
北京二轮土拍，17宗宅地，有太阳宫！还有亚林西！预计5月24日的土拍现场，又要上演一场决战厮杀！
至于为何北京楼市会出现局部火热，关注土拍的朋友，自然理解背后逻辑。
而一些明星项目，存在特例。
如我们之前说过的天恒·学院里，其存在价差优势。新房均价不可超过8.5万/平方米，而同区域的二手房超过了10万/平，房龄甚至超过20年。
从市场趋势上看，2022年北京市场值得关注的房企，也只有中海、首开、华润、绿城、金地这6家，算是排名前列梯队。
华润在北京的成绩单，有目共睹。
上周刚创造了单周热销一百亿的成绩。从南城的橡树湾，一房难求的永定府，再到海淀永丰的幸福里、幸福里·润园，个个红盘。
而在首轮供地关注度较高的二环纪家庙项目，刚刚公布了案名—北京瑞府。
今年北京2月份的集中土拍，为数不多值得入手的地块中，纪家庙被华润强势收入囊中。
“瑞系”作为华润的高端产品系，网传户型面积为130-190平方米，预计产品规格会很高。目前，项目临时使用永定府的售楼处。
中海，在过去五年，给北京楼市带来了颠覆性的产品变化。从石景山到后续的甲三，再到海淀永丰50亿的热销，都证明了中海的一骑绝尘。
首开的拿地，除了“牛”，也没什么可说的。2022年开年，依然有重磅项目入市，从刚需到豪宅，未来我们会重点关注一下。
眼下，全国楼市可能只有北京还有点温度，但是会不会很快退烧，这还要看接下来的政策。
最后，上层君想说，市场信心的恢复，首要是要恢复最基本的经济秩序。追本溯源，才能再谈信心、稳定和发展。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
