北京这种房子扯皮最多,但有人净赚百万!是捡漏还是陷阱?
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这周末，房叔去亲戚家串门儿，看到边上的六层小楼让人眼前一亮。
房叔私下打听了一下，原来是今年要交付的一处回迁房。
海淀西四环边上，2022年新房，小六层板楼，您猜猜多少钱一平？
房叔告诉您只要6W+。
要知道当海淀均价都飙到了10W+，还能找到四环边上6W+的新房，谁都得说一句这价格真香。
但即便价格低，其实房叔认识的想买房的北漂或是新北京人，大多数对回迁房非常排斥。
所以咱今天就聊聊，大伙儿为什么对北京回迁房偏见那么大？
回迁房到底能不能买？
其实说起来对回迁房偏见大的原因，房叔总结起来主要有两部分。
首先，在早年间，北京屡次出现过一些以购买回迁房为名的诈骗案件。
其中，较大的一起案件涉事金额高达7800万，共涉及70多名业主。
这些案件的共同点，无外乎是以低于市场价为诱饵，但实际上可能该片区并无拆迁安排。
一旦购买那就是钱打水漂，因为压根儿不存在什么回迁房，纯属诈骗行为。
还有就是一些已经盖出来，但却没下房本的回迁房。
虽然能以低于市场价很多购买，但如果自己不懂行，又碰到不靠谱的房东，后期过户时很容易出现各种扯皮情况。
但房本一旦下来，那就是分分钟净赚百万，房叔身边就有人在回迁房小区下房本前精准买入的例子。
而对于有房本的回迁房，在某绿色平台上都是可以按正规流程交易。
并且只要交易过一次的回迁房，房子属性就会从二类经济适用房变为商品房。
那么这类房子，只要价格合适，环境和地段又满足自己需求，其实谈不上存在什么坑。
但为什么大伙儿还是敬而远之？房叔举个例子。
就拿房叔最近看到一对北大夫妻分享买房经验来说，指明了建议大家要避开回迁房。
因为对于考一代学霸父母来说，买学区房其实更多的是希望买个良好的学习氛围。
而在他们认知里，回迁房聚集的地方，意味着老北京人多。
他们认为老北京人对待下一代教育方面的态度，通常是比较佛系，也更别谈什么鸡娃了，学习氛围不足。
并且，在近些年的北京新房售卖中，我们在各种大V分析中，其实都经常能看见。
一个新建商品房，如果片区内回迁房多，都会被当成一大劣势提出来。
但实际上，北京核心城区，哪个片区没有回迁房。
说来说去，无非就是大家强调的“圈层”问题。
但房叔认为，对于回迁房的评价，不能过于片面。
如果对北京具体片区有一定了解，其实我们能发现一些有着很好学区的板块。
都是由大片回迁房和后建的纯商品房组成，比如海淀的世纪城片区。
据房叔所知，甚至最早世纪城的开发商在拆迁的时候就承诺当地居民后代可以入学人大附小。
所以如果单凭这一片儿是不是回迁房多就判定学习氛围如何，未免有些想当然了。
那回迁房到底能不能买，还需要具体情况具体分析。
首先得明确，回迁房和回迁房可不一样。
在北京，回迁房可以细分为两种：
排名前列是城中村回迁楼，第二是核心城区外迁安置房或回迁房。
房叔发现很多网友吐槽的，其实是排名前列种。
城中村土地可能牵扯小产权问题，以及城乡生活习惯割裂的问题。
所以这种回迁房，房叔也不推荐您考虑。
但房叔开头提到的项目，是第二种。
属于核心城区的老旧小区重建。
所以位置相当好，在海淀区西北四环边上，附近是早已完备的生活配套和干净的城市界面。
位于香山东和四季青板块的交界，两个板块二手房均价都在11W+。
而附近的商品二手房，可是动辄12W+。
一句话说，要不是这片回迁房暂时没下房本，绝不可能6W买到，这不妥妥的捡漏。
同样处于四季青板块的和泓四季小区，2011年建成的回迁房，近两年下的房本，目前均价8.6W+。
房叔和周边中介聊过，这个小区虽然是回迁房，但目前均价远低于四季青板块，房子又相对较新，所以成交情况非常好。
在2022年海淀区成交小区TOP100中，房叔也看见了和泓四季上榜。
所以，对于回迁房到底能不能买，大伙儿可以重新捋顺一下思路。
但是咱也必须承认，比起普通的商品房，回迁房在买卖上有特殊的弊端。
首先就是回迁房不能抵押，意味着必须全款买卖。
其次，2015年以后的回迁房都是二类经适房，再交易要补上3%的土地出让金。
第三是房本不知道啥时候能下，一般需要5-7年的时间。
这段时间可能耽误落户。
最后，对于没房本的回迁房，虽然房本下来就是血赚，但买家势必要承担一定的风险。
因为就算是您买了自己亲戚家的回迁房，只要人家一反悔，那就得经历漫长的扯皮过程。
毕竟没房本6W+，房本一下来就是9W+的巨大差距，谁看了都得眼红。
这也是房叔觉得，买回迁房较大的不确定性。
但是抛开时间成本不说，到手的回迁房，卖家还有可能要回去吗？
就近些年一些类似案件的扯皮结果，房叔先说答案，可能性不大。
就法院宣判结果来说，通常都是站在买房人这一头。
甭管您是多低价卖的，现在涨到了多高，想要再把房子要回去，基本不可能。
最坏的结果，也就是买家按照当下的房价，补给房东一定差价，但总体上肯定还是赚的。
一边是扯皮的时间成本+差价，一边是性价比高的房子，天平往哪偏还得看您。
此外，还要注意一个坑是，现在有些回迁房被中介忽悠着当成商品房售卖。
房叔就收到过这样的卖房小广告，价格啥的都倍儿诱人，但是也没写是回迁房还是商品房。
不懂行的购房人，很容易被中介蒙骗着上车。
必须要承认，现在北京的买房人，想拿着有限的预算买到称心的房子是越来越难了。
尤其是近些年由于开发商利润空间压缩，新房交付质量更是犹如花天价开盲盒，维权事件比比皆是。
甚至不乏一些1000W+的改善豪宅被疯狂减配。
有一句话房叔深以为意，房屋质量如何，不仅取决于房屋性质和建设方，还取决于时代。
就房屋质量上，在开发商不惜断臂求生的今天，以往觉得商品房一定品质更高的判断，现在可能要重新考虑一下了。
回迁房不是特别不能买，商品房也不是闭眼买都好，还要看您会不会擦亮眼睛挑选。
对于现在的刚需买房人，房叔认为必须要在一定程度上作取舍，六边形战士只是传说。
如果选了回迁房的低总价、性价比、生活配套、优质位置。
代价就可能是没那么“现代化”的生活圈层，和产权扯皮的风险和麻烦。
房叔作为一个老北京，身边看多了回迁房的买家和卖家。
以上客观总结，说明了回迁房的优劣，只想帮大伙儿打开一个刚需买房新思路。
您觉得回迁房是捡漏还是陷阱？评论区讨论一下。
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