地产内参 | 房地产“暖风”拂面,地方可对首贷利率做文章

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2023年第1周）

企业研究组

监测时间：2022年12月31日至2023年1月6日

宏观政策

1、央行：落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。

（详见附注1）

焦点研究院：央行在继续强调落实对房地产行业支持的金融16条后，还同时强调了实施多措并举降低市场主体融资成本和支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。预计房企在融资端得到的支持将进一步提升，同时为刺激消费，各地限售限购政策将进一步放宽。

2、央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制

（详见附注2）

焦点研究院：各地将有自主权来调整或取消首套住房贷款利率政策下限，对于去化慢，房价存在下跌压力的城市将会进一步下调住房贷款利率水平。且后续有条件让利率下限重回全国水平，因此对购房者也能给予及时指导。

3、央行广州分行：广东优质房企享受内保外贷业务便利。

（详见附注3）

焦点研究院：从促进海外投资者恢复投资信心的角度看，本次“国家队”出马，为房企注入了一剂“强心剂”，近两年房企在境外融资市场屡屡受挫，内保外贷通过跨境增信的方式，利用境内外市场资源，支持优质房企实现海外融资“借新还旧”，向市场传递强烈的正面信号。

企业经营

1、万科：2022年合同销售额4169.7亿元，同比下降33.58%；碧桂园：2022全年权益销售额3574.6亿元，同比下跌35.94%；融创中国：2022年累计合约销售额约1693.3亿元，同比下降71.7%。

（详见附注4）

焦点研究院：伴随着疫情对经济的影响逐渐消退和政策的不断支持，2023年相比2022年房地产销售端有望呈现一定程度的回暖。而由于经济活力恢复仍需要一定时间，且2022年停工项目将逐渐迎来竣工，相应的建安投资费用也将提升。

附注1：

1月4日，2023年中国人民银行工作会议以视频形式召开。

会议要求，一是精准有力实施好稳健的货币政策。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。多措并举降低市场主体融资成本。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

二是加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。坚持对各类所有制企业一视同仁，引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题。落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。

三是持续推动金融风险防范化解。进一步发挥国务院金融委办公室牵头抓总作用。健全金融稳定保障基金管理制度。

四是持续完善宏观审慎管理体系。优化宏观审慎压力测试机制。强化系统重要性银行监管。加强金融控股公司监管。

五是持续深化国际金融合作和对外开放。做好二十国集团可持续金融牵头工作。稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放。有序推进人民币国际化。

六是持续深化金融改革。继续完善金融基础设施统筹监管框架。加强平台企业金融业务常态化监管。继续深化外汇领域改革开放。

七是全面提升金融服务和管理水平。持续推进金融立法。扎实做好金融统计和研究工作。不断提升支付监管质效。深化金融科技应用与管理。强化人民币现金管理。有序推进数字人民币试点。持续提升国库业务信息化水平。全面加强征信体系建设。扎实开展反洗钱监管。强化金融消费权益保护。

附注2：

近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。此外，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

附注3：

1月3日，据中国人民银行广州分行消息，近期，人民银行广州分行积极指导辖内金融机构为省内优质房企办理内保外贷业务，融资规模超28亿元人民币，用于归还房企到期的境外贷款，缓解企业境外融资压力。

附注4：

1月4日，万科企业股份有限公司披露2022年12月销售及近期新增项目情况简报。万科董事会宣布，2022年12月份实现合同销售面积286.9万平方米，合同销售金额人民币397.6亿元，同比下降37.44%。此外，于2022年1月至12月份万科累计实现合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额人民币4169.7亿元，同比下降33.58%。

1月4日，碧桂园控股有限公司发布于2022年12月份未经审核营运数据。于2022年12月单月，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币220.3亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约282万平方米。碧桂园全年权益合同销售额为3574.6亿元，对比2021年全年权益销售5580亿元下跌35.94%。

1月5日，融创中国控股有限公司公布2022年全年合约销售情况。2022年全年，融创中国累计实现合同销售金额约1693.3亿元，累计合同销售面积约1284.7万平方米，合同销售均价约13180元/平方米。而2021年全年融创中国的合同销售额为5973.6亿元，按此计算，2022年合同销售额同比下降71.7%。