集中供地收官,2021还是“未来十年里较好的一年”?

12月27日，随着北京、郑州第三批次“两集中”供地优质收官，2021年22城“两集中”供地落幕。集中供地期间22城全市累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积24380万㎡，累计完成出让金超22804亿元。至此有多个城市完成全年供地计划，沈阳、广州、无锡、苏州、南京供地计划完成率超过100%，长沙、济南、成都、福州等城市供地计划完成率超过90%。

22城两集中供地计划完成率

数据来源： 中指数据 CREIS

2021年2月份“两集中”供地提出以后，土地市场热度依旧较高，同时在项目热销背景下，开发商拿地意愿强烈，排名前列批次集中供地现场火热，触顶抢地不断频现。下半场随着“810”新规调整，提出购地自有资金并实施严格审查，资金紧张以及限购限贷等多重因素叠加开发商购地意愿降低，躺平观望情绪不断体现，导致土地市场成交形成“前高后低”态势。

三批次集中供地成交数据

数据来源： 中指数据 CREIS

截止当前第三批集中供地除宁波以外，其余21城均完成供地出让活动，第三批次集中供地总计成交涉宅用地535宗，较二批次（652）减少117宗（含宁波），较一批次（877）减少342宗；成交规划建筑面积5997.4万㎡， 较二批次减少1208.5万平米，较首批次减少5180万平米，第三批次成交规划建筑面积占比为24.6%。成交溢价率全年整体明显走低，排名前列批次平均溢价率为14.78%，第二批次平均溢价率4.04%，较一批次减少10.7个百分点；第三批次平均溢价率降低至2.39%。出让金上第三批次共计成交5692.2亿元，较二批次（6439.4）减少11.6%，较排名前列批次则大幅减少46.7%。

22城两集中供地流拍&溢价统计

数据来源： 中指数据 CREIS

成交较上一年降温趋势显著，表现为溢价地块占比走低，地块撤牌以及流拍频现。二批次开始土地市场整体降温，竞价触顶地块数量较一批次普遍下降，流拍和终止出让地块比重上行；二批次多数城市响应自然资源部要求优化土拍规则，严格购地自有资金审查等，市场降温明显。包括成交楼面价下滑，以及竞价达上限地块比重下降，第二批集中供地共计流拍89宗地块，撤牌198宗地块，整体流拍撤牌率达到32.8%。而首批次集中供地流拍率仅为6.27%。三批次供地出让有大量国企和当地城投公司托底拿地，尤其是地方平台公司异军突起，地块流***比例缓降，但托底成交和0溢价地块占比随之上升，三批次地块合计流***率降低至18.47%，同时溢价成交地块占比降低至16.27%。

从部分城市看，长春、沈阳、厦门等城市三批次有多宗地块撤牌流拍，其中长春供地均为保障性住房用地，厦门流拍地块多数位于岛外，流拍率为50%；天津、广州、无锡等多个城市地块底价成交占比较高，其中无锡出让20宗地中由地方平台拿地15宗，占比达75%；广州除4宗地块流拍外，有9宗地被地方平台竞得，拿地占比69.2%；天津则由国企和地方平台底价竞得8宗，占比超过72%。此外，杭州三批次土地市场热度较高，35宗出让地块中有24宗地触顶摇号，地块触顶率达到69%，并且有多家民营企业参与竞拍拿地，与二批次17宗地撤牌形成鲜明对比。整体来看，在三批次热度降温的同时，部分城市热度依旧较高，城市间热度分化也进一步加剧。

最终成果上，两集中供地期间市场热度下行，但仍有不少城市完成供地计划出让。集中供地土拍模式的初衷是通过更加公开、透明的供地信息稳定地价，进而稳定房价。总体而言，政策的初衷基本实现。

预计明年政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

市场端批次间的热度分化将减弱，同时上半年市场受年内开工影响对房企购地吸引力普遍较高；但由于受制2000亿 的海外债在2021上半年到期的影响，行业资金压力缓解有限，因此，明年上下半年的市场热度波动预计将弱于今年，市场波动更加平稳。

企业端国进民退或已是大势所趋。央企、国企的资金优势自集中供地初期已开始显现，民营房企在融资端和销售回款端同时承压时进一步扩大。少数民营房企暴雷对行业内造成较大的负面影响，预计将继续持续下去；另外，民营房企受资金成本影响或将进一步下沉至三四五线城市市场，同时民企逐步转向代建的趋势有所增长。

（来源：中指研究院 ）