深响·财报㊽ | 融创服务:管理 “半径”横纵扩围

作者|王迪

出品|焦点财经

随着房企物业分拆上市热潮的形成，有数据表明，物管服务与增值服务将发展成为一个“双万亿”市场。在大开大合的“跑马圈地”过程中，潜心练内功，完成内部能力的培养，才能在“大物业时代”下形成差异化的竞争优势。

去年底，融创服务控股有限公司（01516.HK）于香港联交所主板独立上市，在充分研究市场机会和自身基因后，融创服务在集中度提升的市场围合中不断扩宽自身的“护城河”。

近日，融创服务披露中期业绩报告。半年报显示，2021年上半年，融创服务实现营业收入33.2亿元，同比增长85.4%；毛利10.3亿元，同比增长121.5%；同期归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%；净利润率为19%，较去年同期上升5个百分点。经营业绩持续呈现高质量增长，盈利能力持续升维。

毛利率方面，融创服务期内毛利率约31%，较去年同期增加约5.1个百分点。同时，毛利结构进一步优化，基础物业贡献的毛利首次突破50%，达到52%。社区生活服务的贡献也从6.4%增加至7.9%

事实上，对于物企的衡量来说，横向看规模拓维，纵向看服务能力。融创一直在向外拓展的同时，不断提升内功，深耕城市打造口碑，完善架构拓展业态，优化体系整合团队，收购并购优势互补，持续强化企业持续健康发展能力和长期竞争力。

横向扩规模

就半年报来看，规模方面，上半年融创服务延续良好的增长态势。

截止6月30日，融创服务在管建筑面积约为1.7亿平方米，合约建筑面积约为3.2亿平方米；其中，合约建筑面积中来自第三方的面积占比约为32.2%；新增合约建筑面积中来自第三方的面积占比约为69.8%。考虑尚未签约的母公司储备面积，融创服务的合约建筑面积将达到4.6亿平方米。

此外，物企的规模能力从第三方拓展方面能够间接体现，因为当前大多数物企借助母公司的资源禀赋实现自身的竞争优势，而在未来行业不断“断奶”的过程中，自身“造血”能力需要得到提升。

融创服务坚持以市场拓展为第三方拓展的主要方式，将7大区域细化为15大区域，高度聚焦自身城市，收窄跨度实现管理精益化，打磨提升团队综合能力，强化品牌营销，全方面提升市场竞争力。

融创服务也在积极尝试多元渠道的拓展夯实自身的聚合版图。半年报显示，年初至今，融创服务新成立9个合资平台，落地在管面积111万平方米，储备预计超2000万平方米。累计成立21个合资平台，落地在管面积1613万平方米。

对此，有专家表示，考虑物管企业的商业模式、高确定性的潜在业绩以及未来的市场空间，认为广阔的前景支撑物业公司价值的提升，未来物业板块将更加倾向于资源禀赋型、业绩增长确定性强的物管公司和物业服务品质好、外拓能力强的第三方物管公司。

除了第三方版图的不断拓维，融创服务业在提升自身内部效能，为规模拓展提供“加速度”。

自2021年以来，融创服务加速推进本部及大区平台架构的完善和优化，实现组织快速变革能力，打造匹配战略发展的高效敏捷型组织。对于集团业务部门，围绕工作整体布局，加强对业务一线的帮扶与支持机制建设，并孵化新业态、新业务，提升业务创新能力。对各大区平台，则分级放权、落实责任、简化流程，从而提升效率。同时辅以激励机制的优化完善，以达到“做精集团、做强大区、做深城市、做活项目”的目标。

此外，在“科技+人才”的思路引领下，融创服务也在以“融聚行动”专项招聘计划，面向全国、全行业大力引进专业人才、跨界人才和前置储备人才。并通过融创学院体系，全力打造线上线下混合式全周期的学习模式，系统组织并推进关键人、中层骨干、一线员工、融誉生等各级团队能力培养与提升，将公司打造为学习型组织，促进组织赋能、价值共享与共同进步。

融创服务表示，未来将锚定“深耕布局、丰富业态、大力拓展第三方”的发展策略，全面提升客户运营能力、数字科技能力、人才组织能力和综合服务能力，通过持续健康的高质量增长，实现公司长期价值。

纵向拓服务

项目拓展帮助物业企业横向扩大规模，但纵向方面还需要进一步提高单项目收入，提升服务能力，赋能更大的城市空间。

这是因为，通过拓展增值服务，有利于提升物管公司平均利润率。传统的物业管理模式属于劳动密集型服务，面临人工费用上涨利润率偏低的营运难题，把物业服务业态从房屋保值增值扩展到社区医院、家政、教育等增值服务领域，寻求多元化的企业盈利模式，有利于规避市场风险，使企业发展获得更好的成长空间。

事实上，融创服务一直坚定聚焦提升以客户为中心的综合服务力，致力于提供优质的物业基础服务、细分业态服务、社区生活服务和差异化服务。

就半年报来看，融创服务收入结构持续向好，尤其物业管理服务和社区生活服务收入增长迅猛：物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。

此外，从单一的物业服务拓展至业主生活领域，融创也在变身为社区生活服务商的角色，拓展自身的服务“半径”，充分发挥优势区域与优势业态的规模效应、口碑效应、品牌效应，进一步强化优势领域的市场形象与客户口碑，形成强有力的效益优势。

线上端，2021年融创服务加速打造客户服务运营平台，并对归心APP进行升级重构，做好平台交互运营与会员体系整合，聚焦客户需求与客户体验，使之成为客户爱用、好用的平台工具。

线下端，融创服务结合融创中国的系列品牌活动，开发出独具特色的社区活动与社群运营体系，进一步拉近物业与业主之间的距离。

半年报显示，伴随客户运营能力的快速发展，上半年，融创服务社区生活服务收入达到约1.9亿元，同比增长约206.5%。其中，便民服务收入上半年同比增长超20倍，达到6684.6万元，空间运营服务、房产经纪服务和美居服务，收入则分别同比增长了约121.6%、41.1%和278.7%，达到5891.6万元、3424.1万元和2871.1万元。

此外，融创服务将数字化置于重要战略地位，追求技术与业务的深度协同。数字科技建设以对外实现提升服务体验与价值，对内实现运营管理降本增效、驱动业务模式橙黄新为目标，通过线上化、数字化、数智化三步走战略，打造数智化物业服务共享平台。

专家表示，在确定与不确定之间寻求可持续发展，这是物管企业聚焦发力增值服务的经营逻辑。“双万亿”的市场规模未来可期，而增值服务目前尚未有成熟的、可复制的模式，正是如此，未来我们还将看到物管企业在增值服务方面的各种探索与尝试，从而催化、演绎出新的商业模式。

对于未来的发展，融创服务表示，将坚持以高品质服务品牌建设为重点，夯实服务质量，以品牌效应推动管理规模扩张、多元赛道布局和增值服务挖掘，实现品牌价值、服务品质与管理规模的协同发展，致力于成为业主、从业者、合作伙伴和政府的“优选行业服务品牌和价值贡献者”。