现场|德信地产方静:资金监管还未到最严的时刻

焦点财经讯 陈盼盼 防疫常态下，地产行业游戏规则正在发生改变。每一条规则，会如何影响楼市？房企又该怎样应对？

9月15日，2021博鳌房地产论坛盛大开幕，数百位业界精英齐聚海南，共同探讨房地产的变化与未来，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道。

在博鳌开讲环节，德信地产集团常务副总裁方静表示，从房地产来讲，我们深切地感受到它的底层逻辑改变了。大家都在说底层逻辑，其实从经营者的角度，它的底层逻辑就是对钱的使用逻辑改变了。

方静称，我们原来的逻辑是利用财务杠杆，在较好的年份甚至前融和开发贷是可以并存的，钱确实很多，再通过货地比杠杆，小业主的钱是先给我们的，这两个杠杆再叠加高周转，快速通过权益指数的成倍增加取得规模的快速增长。

但现在这种去杠杆的三道红线下面，特别是现在银行的按揭额度的限制，一方面这种富余资金的再滚动不太现实；另一方面我相信资金的监管还没到最严的时候，银行的额度应该是会略微放松一点，但是目前的游戏规则已经发生改变了。

谈及二轮供地没有排名前列轮火爆，方静表示，德信总部就在杭州，昨天杭州有10块竞品质的地，9块流拍，跟上一次是截然相反的。

排名前列次集中供地之后，国家在迅速的打补丁，我觉得补丁的方式是对的，但是落地的效果还有待观察。排名前列个是资金来源，三道红线已经是财务报表体系呈现的结果，拍地现在是从源头端来控杠杆。第二是竞品质，杭州的政策是要现房才能卖，而且周期比较长，现在我们不敢赌3年、4年以后的情况。

方静称，我们现在不敢赌两年半到三年之后的事情是什么样子。我们先把今天活下去，明天、后天很美好，但是今天要活下去。

在她看来，竞品质的初衷是对的，但是它的落地措施还是有待商榷的。还有就是政府不只考虑消费端价格要控制，政府端要财政收入、土地收入，它还开始考虑开发商端需要有利润。从企业来讲，在排名前列轮拍地的时候，大家在恐慌的情绪下是非常不理性的。

“有一个逻辑，任何人办企业一定是要盈利的，但是排名前列轮拍地的时候，有些企业已经的帐已经算不过来了”，方静称。

现在大家已经回归到不以牺牲利润来扩张规模，对我们来说，土地就是原材料，没有原材料，企业没办法发展，但是不能以牺牲利润来扩张规模，也不能以牺牲品质来高速发展。

方静称，政策有时候有点矫枉过正，当然这个旗杆你给它拼命往这边掰，它弹回去也会太过度，所以我觉得现在其实着急的是政府。

对于今年是否会有“金九银十”，方静认为，金九银十是很多年前的一个说法，影响房价的因素或者成交量，已经和季节没关系了，可以忽略不计，主要还是政策和预期的影响。

在她看来，接下来政策可能不会再那么密集的出台，但是从销售的市场，还有一段量的下滑阶段。

方静续称，一个是现在大家的预期在转，就像在高速上开的车，你突然给它刹车，肯定有部分车会出现车祸，在面临车祸的时候，企业要自救。

自救的方法还是要从经营上去获得，因为财务杠杆、融资杠杆已经没有了，要从经营收入来解决公司的困难问题，它一定会在价格上做一些调整，这种调整反过来又对预期形成冲击。

“所以作为企业来说，还是要做最坏的打算，同时还是要重销售、重回款，保持企业的现金流”，方静总结到。