融创:一家“典型房企”的发展范式

2021年，是国内房地产行业下半场开启的元年！

作为行业内的一家“典型房企”，融创也素来都是我们观察行业演变的样本。

我们就以融创为例，从其半年报的数据中一探究竟。

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规模有攻势

深耕扩优势

今年上半年，在同梯队房企销售增长放缓的情况下，融创依然保持着较为强劲的增长驱动力。

1-6月份，融创实现合同销售额3208亿元，同比增长64%，增速不仅为“BIG4”房企中较高，也远超同期百强房企的增速均值38%。

得益于强劲的增长，融创总销售额稳居行业前四。

同期，销售回款率保持高位水平。受此影响，现金流进一步改善，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，保持在行业高位。

下半年融创总可售资源超6600亿元，即便按50%的去化率算，也能完成3300亿的销售。全年实现6400亿的销售，问题不大。

土地市场表现较为克制，量出为入、拿地和销售高度匹配。

上半年，融创新增权益货值约2135亿，基本与权益销售额相当。权益拿地销售比37.9%，在40%的红线之下。

截至6月底，融创权益土储货值约2万亿，位居行业排名前列梯队，未来两到三年，无“面粉”短缺之忧。

另一方面，下半场，深耕核心城市及都市圈已成行业共识。

从市场布局上看，融创在环渤海、长三角、华南、中部核心城市、西部核心城市的持续深耕，如今也迎来收获期，上半年在关键市场的领跑优势，得到进一步强化。

1-6月，在长三角，融创完成1141亿元销售额。在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

其中，在20个城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。

换言之，上半年，融创一个区域的销售规模，就抵一家top20房企的半年业绩，一个城市的销售规模，就抵一家百强房企的半年业绩。

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 营收有利润 财务更安全

营收利润稳步提升，经营质量进一步改善

2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；

毛利199.8亿元，同比上升12.5%；

核心净利润131.5亿元，核心净利率达14%；

归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；

每股收益2.62元，同比上升8.7%；

无论营业收入还是净利润等核心指标，上半年，融创均保持了稳步上升的态势，在行业盈利水平普遍性走低的背景下，融创依然保持了一个相对良好的盈利状态，核心净利率达14%。

上半年，“房住不炒”主基调不变，包括“三道红线”、“双集中供地”等政策形成组合拳，持续显现效力，意在将行业导向更健康、更有序的方向。

同期，融创“三道红线”指标也在持续改善中，净负债率86.6%，较今年初下降9.4个百分点，较去年同期更是大降62.4%；

剔除预收账款后的资产负债率76%，较今年初下降2.3个百分点，较去年同期下降6%；

非受限制现金短债比1.11，较于去年同期的0.61大幅改善，较于今年初也在继续优化。

总之，在今年初连降两档至“黄档”后，上半年融创三项指标持续改善，全面转绿已指日可待。

同期，融创的债务结构也在持续优化。

一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%的行业低位，财务变得更具弹性。

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“地产+”已成气候

物业文旅双翼齐飞

下半场，突破业务边界、建构综合竞争力、找到新的利润点是房企尤其是头部房企必须能清晰回答的一个命题，融创亦不例外。

早在前几年，融创便以地产为核心主业，外延根基深厚的产品服务力，构建了六大“地产+”板块，如今已摸索出一条稳健成长的道路。

从上半年的数据看，融创的物业服务、文旅两大“地产+”业务，已基本形成气候。

去年底上市的融创服务（01516.HK），1-6月份，营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%；净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

总之，物业服务板块，规模与盈利齐飞。

截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米。规模位居行业前列。

此外，对母公司的依赖，也进一步降低，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较今年处增加7个百分点。

文旅业务，也是不遑多让！

上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%；管理利润大幅提升至4.4亿元；客流量7201万人次，同比上升103%。

其中，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。

文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。

从营收规模上看，文旅与物业服务基本已相差不大，双翼格局成型。而两大多元业务的崛起，也将让融创在下半场，走的更加从容。小结在不确定性加大的上半年，融创提出了新的“四更”原则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

从半年报数据看，融创上半年的表现，很好的贴合了上述“四更”原则。

上半年，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在融创内部讲话中，对这一论断，也为“四更”发展原则给出了更为详细的诠释：

“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”