2开2败!连擅长做标杆盘的华润置地也无力回天了吗?

上周，房姐实地探访了上海宝山罗泾某楼盘，地段偏远、周边荒凉、配套不成熟，但是预计入市的价格不便宜~ 与罗泾类似的区域，还有奉贤肖塘板块。其实严格意义来说，肖塘并不能称之为板块，只能算是奉贤新城的一部分，只是这一部分位于奉贤新城的西北角，并不是新城的核心地带，所以也很好理解这里的规划和城市界面如何了。

位置示意图

偏偏有新盘想在这样一个相对刚起步的区域打造标杆，觉得可以凭一己之力提升区域价值，那到底卖的怎么样呢？

不如来看看2度开盘都遭遇滑铁卢的华润置地·赛拉维。

项目效果图

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水土不服 2开2败

说起华润置地大家都不陌生，在上海打造了数个商业广场、楼盘，个别新盘卖的甚至还不错，被称为区域内的小标杆了。

华润置地2017年拿下奉贤肖塘宅地，约楼板价2.3w/㎡。也就是现在的华润置地·赛拉维项目。

项目一出世就有关于它“水土不服”的言论。据网上房地产数据显示，项目分别于2019年的2月和7月2次开盘，至今过去将近2年的时间，732套可售住宅去化率仅约40%。而且说难听点是在没什么竞争对手的情况下卖的还这么惨，实属不理想。

来源于网上房地产

项目在售公寓房均价约3.45w/㎡、洋房3.65w/㎡、叠加4.93w/㎡。

排名前列次取证开盘认筹率惨淡，所以并没有进行公证摇号，而是直接选择开盘。也没有在奉贤当地激起任何水花来。开盘3个月内只售出了31套。

来源于网上房地产

套用奉贤本地购房者的一句话来说：要置换我们肯定想买到外面去，不想留在奉贤。

很奇怪，似乎连奉贤本地的购房者都不太认可本土的价值。想置换手上资金比较宽裕能买得起叠墅的都考虑大虹桥、浦江那边的房子了。首套刚需的又被肖塘目前的城市界面所吓退。

华润置地冲着标杆做项目，可没有充分考虑到几个标杆所需的因素：地段、规划、产品类型、配套。

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区域摆脱不了工业区的命运

肖塘北连西渡，南接南桥，按照正常发展逻辑来看，位于两板块之间的肖塘发展当属尚可，可是如今的城市界面却非常非常一般，像是个被奉贤新城抛弃的棋子一样。

少有优势是5号线途径这里，并设有萧唐站点。

实景图

但轨交所带来的发展或也仅限于此，为何？

我们来看肖塘规划图：

规划示意图

这幅规划图显示，在轨交萧唐站点两旁，规划了住宅、学校以及与日常生活相关的配套设施，但也仅限于地铁站两旁附近，规划面积实在不大。

值得注意的是，图中大量砖红色，也就是在住宅聚集区的两旁，规划了及其大量的一类工业用地（M1）以及少量二类工业用地（M2），这要比区域内的住宅和配套等设施大上许多，虽然不会对周边住宅产生影响，但对板块内的商品房开发以及商业等发展来说，是有一定屏障的。

规划已定型，所以说奉贤肖塘板块无论现在、还是未来，都无法改变工业区的命运。

你所看到的这些厂房，现在在，未来也依旧会在这里，最多会不停的换不同类型的工厂和厂房，仅此而已，这样的生活环境想想就觉得糟心~

项目周边的配套很一般，一街之隔就是肖塘新苑一期安置房，也只有央企才有这么大的自信和底气，与安置房对门而居。在项目300米左右，还有另一个老安置房小区乐康苑。

实景图

同时，房姐查了一下去年华润拿地条件，发现根据土地出让要求，赛拉维规划建筑面积中5%需为保障房，且15%为永久不可售租赁住房。

所以你懂这是什么意思吧？

这样看来，华润赛拉维处在安置房周围也没有什么好尴尬的，未来业主们想开点吧！

图片来源于网络

其实，若是按照地铁沿线来看，肖塘的新房售价堪称是5号线南延伸段较低价了。

就以沿线新房以及次新房为例，西渡的中铁建项目公寓3.8w/㎡，地段更接近市区，价格比肖塘高也正常。

在肖塘以南的南桥区域，也就是奉贤新城，奉浦大道站、望园路站、周边次新小区也同样在3.8w/㎡居多。

而肖塘的华润置地赛拉维精装高层，配有中央空调、地暖等设施，售价也只有约3.45w/㎡。你觉得房姐是在夸这里便宜吗？

产品品质不输其他项目，也同样有5号线加持，为何房价还有如此差距？想必周边规划以及当前的现状左右了这儿的新房售价。有时候房价低不代表就一定好，只能说区域水平不行，目前没啥能力卖得贵。

实景图

至于未来这儿的房价涨幅能否更高，或者说能否追平南桥或西渡，其实购房者的选择以及上文的分析都已经给出了答案。