二轮集中土拍“国进民退”,为何龙湖两批次获取土储近千亿

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批集中供地龙湖频繁拿地原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年10月25日

在二轮集中供地土拍中，流拍频发与头部民营房企拿地较少成了普遍现象，但是在刚结束供地的长沙，武汉和北京等城市，龙湖集团拿地的消息频繁见于新闻。这主要是由于龙湖集团三道红线均处于绿档，且融资成本较低，经营方面商业综合体和长租公寓管理能力突出，在二轮土拍竞争趋缓背景下，实现了其逆势拿地的市场策略。

二轮土拍民企躺平，龙湖集团拿地热度不减

在第二批集中供地中出现了一个明显的现象，国有企业或者当地政府平台公司（以下简称国资背景公司）拿地较为积极，在排名前列轮集中供地中这种现象并不明显，焦点研究院数据显示，在已经结束集中供地的20个城市中，有17个城市中，国资背景公司拿地数量占比超过一半。

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在二轮土拍中，头部民营房企普遍选择躺平，像在一轮土拍积极的融创和万科明显放慢了拿地步伐，作为民营企业，龙湖集团却加快了拿地节奏。焦点研究院数据显示，龙湖集团在13个城市合计拿地22宗，和龙湖集团在排名前列批集中供地中拿地18宗相比，第二批数量增加。迄今为止，第二批集中供地中还有宁波和郑州两个城市未开始竞价，不排除龙湖集团继续拿地的可能。本文从当前总体市场特点，龙湖集团融资状况，拿地特点等角度对这一现象加以阐述。

龙湖整体财务指标优异，二轮土拍拿地窗口显现

在融资方面，龙湖集团财务指标表现优异。龙湖集团2021年半年报数据显示，龙湖集团净负债率为46.0%，剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，现金短债比为5.48，三道红线均处绿档，这就意味着龙湖集团负债年增速有着不超过15%的上调空间。2021年其上半年平均借贷成本为4.21%，同比下降0.29个百分点。其上半年在境内发行的公司债，年期分别为5年及7年，票息为3.50%-4.40%，远低于行业平均成本。

在拿地策略方面，龙湖高层认为集中供地对于集团拿地属于重大利好，同时要坚持对项目利润率的要求。2021年年初，龙湖集团高层表明了对集中供地的态度，公司运营能力持续优化，杠杆水平较低，集中供地对于公司属于重大利好。在6月举行的股东大会上做了进一步阐述：龙湖集团参与了很多土拍，同时会坚持拿地原则，即保持毛利率达25%左右的底线，净利润率保持在10%以上。

在市场总体环境方面，下半年拿地竞争趋缓，拿地窗口呈现。多数城市的二轮集中供地开始于下半年，在供地政策上自然资源部提出了两条明确的要求，限制采用非自有资金参与竞拍，限制不具备开发资质的房地产公司参与拿地，这些因素限制了部分场外配资的民营企业参拍，叠加其他因素的影响，在已结束集中供地的20个城市中溢价率均发生了下降。在一轮土拍中，房企参与程度普遍较高，地块溢价率较高，龙湖集团放缓了其拿地节奏。二轮土拍竞争缓和，龙湖集团借助其财务稳健的优势，拿地节奏较排名前列批土拍明显加快。

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深耕城市持续补充土储，租赁商办类地块拿地较多

拿地城市均为已有项目布局城市，集中供地拿地多属于补仓土储类型。研判龙湖集团拿地布局城市可以看到，一批次布局11个城市，二轮布局城市数量增加7个，两轮集中供地合计布局18个城市。这18个城市中龙湖集团均已经有项目布局，这两轮集中供地拿地是为了进一步补仓土地储备，这种类型的布局有利于平抑某个城市销售波动对整个集团销售和利润的影响，同时集中供地城市均为热门都市圈城市，深耕高能级城市可以较多的抵御市场下行风险。

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具体到拿地项目来看，二批次拿地中租赁和商办类业态地块数量较多。二批次龙

湖集团竞得的22宗地块中，有6宗地块包含自持租赁用地，13宗地块的出让文件对商办类业态的规模和资质等有具体要求，这两类地块拿地数量较多。比如，龙湖竞得的北京门头沟地块须配建5400平方米保障性租赁住房，在武汉土拍中竞得的P（2021）141号地块出让文件要求：竞得人须建设且自持10年一座大型商业购物中心（建筑面积约15万平方米），并引入1家入选2021年中房协“商业地产运营TOP10”的企业或关联企业整体运营。

此类项目通常房企不愿竞拍，因为其占用资金时间较长，不能快速回笼资金。但是龙湖集团资金充裕，并且商业综合体和长租公寓运营能力较强。龙湖集团可以借助其独特优势为项目增值，在二轮土拍中，其杰出的运营能力成为独特的拿地法宝。

数据来源：焦点研究院

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深耕主业逆势拿地，业绩增长补仓土储

现阶段龙湖集团四大主要业务为地产开发，商业运营，租赁住房和智慧服务。在二轮集中供地土拍竞拍趋缓的情况下，其它头部民营房企普遍拿地偏少，龙湖集团借助其优势加大拿地节奏，增加重点城市的土储面积。这样有利于深耕城市的地产开发业务，同时加大长租公寓和商业综合体的布局，龙湖的近期的频繁拿地和其主要业务类别相符。

在年初的时候，龙湖高层指出，龙湖集团财务稳健，运营能力持续优化，集中供地对于龙湖集团属于重大利好。出于龙湖集团坚持对项目利润率的追求，在二轮土拍竞争趋缓的背景下，近期龙湖集团较排名前列批土拍加大节奏频繁拿地，正是体现了这一逻辑。

焦点研究院数据显示，2021年1-9月龙湖集团销售额为2019.3亿元，同比增加8.4%。在2021年前两批次的集中供地中，龙湖集团累计获得土储581万平方米，按照龙湖集团2020年的销售均价测算，可售货值达到972亿元，占2021年全口径销售目标的三分之一，前两批次的集中供地土拍拿地为后续年份销售增长提供动力。

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