注意!楼市突现四大信号。新政下,重庆买房人,该抓紧时间上车吗

一直以来，粉丝们最关心的是重庆楼市未来的走势和变局。说实话，楼市走向、房价涨跌这个东西真的很难预测，所以我更倾向于用数据和现象来说话。

2021年一开局，土地层面、调控政策、金融层面的消息是蜂拥而至，让人无所适从。

2月土地市场，溢价率创近两年新高；

建面90㎡以上住宅成为2020年楼市主流产品；

住宅用地的容积率指标在逐年降低；

货币端、供给侧同时出手。

关于楼市发展，我们重庆楼市秉承数据分析和客观现象原则，当然数据并不是百分之百完全正确，只是给你们一个参考，楼市是千变万化的，每个人站的角度看到的楼市都是不一样的，所以我只给出宏观现状分析。对买房人来说，以上四个信号会让主城房价发生变化吗？现在到底该不该上车？我们逐一分析。一、2月土地市场，溢价率创近两年新高今年的土拍，从成交单价来说，已经进入一个新起点和次元。我举几个例子。

南坪地块，成交楼面价14236元/㎡，起拍单价创区域较高。

数据来源，锐理数据

沙坪坝地块，成交楼板价10936元/㎡，由融创拍下。

数据来源，锐理数据

九龙坡地块，成交楼面价13257元/㎡，春风地产拍下。

数据来源，锐理数据值得注意的是，大学城地块，起拍总价4.76亿元，成交总价7.5亿元，溢价率近两年较高，达到了57.64%。

数据来源，锐理数据信号很明显了：在主城热点，尤其是核心板块，低价地已少有入市，土拍单价迈入“万元档”只是时间问题，未来高价地也会直接导致新房的门槛升高。打个比方，10000元/㎡的地价，开发商需要定价多少才能保持基本利润呢？粗略估计建面18500元/㎡，并且这个单价不包括精装等部分。二、建面90㎡以上住宅成2020年楼市主流产品下图为2020年重庆主城面积成交的真实反应。

图源，乐居网从图中能看出，建面约90-200㎡的户型占主城住宅成交份额的68%。曾经以小两房、小三房为主的建面约50-90㎡的户型减少至24%。由此可见，未来建面约100㎡的改善型住宅将会成为楼市的主流户型。这点，不管是我们的干货文还是分析文都多次提过。三、住宅容积率指标在逐年降低从近几年重庆的新增供地可以看出，容积率变化非常明显。据重庆锐理数据统计：

2011年，容积率大部分在3.0—4.0之间，住宅多为塔楼；

2015年，容积率在2—2.5之间的板块增多，改善产品登上舞台；

2020年，1.5—2.0容积率的地块成为市场主流，占比56%。同时，寸土寸金的核心区，无论地块大小，容积率基本都在2.5以下。

图源，锐理数据容积率的降低，加上面积变化，能够预见房企未来的重心将是低容积率的大户型产品，即大户型的改善产品将成为常态。引发的多米诺骨牌效应，将直接导致住宅总价升高，购房成本提高。四、货币端、供给侧同时出手以后的一二线城市，将是头部房企的战场，中小房企可能会慢慢下沉到大都市圈的下级城市。于购房者而言，担心的重点还是房价。全国调控政策，将总体降低房企参拍率，一定程度上有利于稳地价，稳房价。不过，年度供应次数被锁定，热点地块势必成为房企争夺的对象，如不配合其他调控措施，热点地块反而更容易诞生地王。另一方面，购房者的选择面将变大，集中供地之后就是集中上市潮，买房人能更好的货比三家。大环境如此，我们能给到的建议就是：买房优选品牌房企，区域为成熟或趋于成熟的板块，不用等配套落地。关于房企选择，这里我举个例子——龙湖。作为重庆老牌开发商，对于楼盘选址、规划每一次都踩在城市发展的重要节点；数十年的建造经验，也积累起了自有的口碑效应。五、龙湖在南区将有大动作去年，龙湖商业IP“天街”正式确定在南坪落户。2021年伊始，它在南区，接连布局两个高端住宅项目。南拓决心，相当明显。不过，今天重点不在商业上，而是两个住宅项目。排名前列个，麓宸项目，落址茶园板块核心。从低密来说，“麓宸”约1.5的容积率，在主城核心极为难得。项目为龙湖最擅长打造的“别墅大社区”。产品以别墅为主，洋房为辅。从稀缺度来说，茶园板块发展长达10年之久，近几年核心区域更是无供地，当下在售楼盘大都为加推或者尾盘。扩大范围，如果以解放碑为圆心，半径7.5km内辐射到包括渝中区、江北嘴、九龙坡等，皆为资源趋于饱和的成熟板块。

来源百度地图，位置、范围及距离仅为示意，具体以实景情况为准像“麓宸”既是全新盘，又是“别墅大社区”的项目，真凤毛麟角。它的稀缺，来自它的少有性。从配套上看，“麓宸”享有“退可宁静，近可繁华”的城市隐居生活。除临近南山山麓，项目本身还规划约400亩绿化用地（待建设）；紧邻轨道6号线刘家坪站，两站到解放碑，三站到江北嘴。和主城三大CBD，以及未来南城天街商业圈，都是近而不邻的距离。

作为龙湖在主城核心少有的品质项目，“麓宸”做到“城市核心+别墅大社区+醇熟配套”三全其美，总价却是“万万没想到”。建面约174-200㎡的联排别墅，总价约300万起。很有诚意了！它有多难得？放到茶园板块、南区、北区，甚至是主城类比。到头来你只会有两种感悟：属性相似的产品，价格高出很多；同样的价格，能匹配的只有大平层或者洋房。对想回归城市核心，又渴望住在墅区的购房者来说，让人很难没有刷卡的冲动。再说第二个项目，龙湖山前，落址鹿角板块。不愿放弃城市生活，又向往“归田园居”的爱好者，裂墙建议pick“山前”。它不仅是龙湖在南区“排名前列龙湖城市山居别墅”，同时，也是城市中许久未见的“山居别墅”。“山前”依靠约2500公顷的南山山脉，为不辜负这份天赐的美好，在进入示范区前的路上，龙湖巧妙设计了“驿站”、“茶田”。一杯香茶、一片茶田，能让人静下心来体验这份久违的安静和宁和。

龙湖山前示范区实景图设计师深谙“简为美”，于天地之间的美学示范区，摒弃过多铺陈与华丽装饰，给留驻在此的人更多遐想。从示范区的窗向外望，南山绵延起伏的山脉线，能让人忘记尘世喧嚣。

龙湖山前示范区实景图初次来到“山前”的时候，让我恍然有种身在艺术文化内涵的民宿的错觉。提到鹿角，大多数人会有来自于距离上的心理抗拒。我在高德地图上，分别将解放碑、观音桥、杨家坪、沙坪坝等4个商圈设置为出发地，在不堵车的情况下，达到“山前”的时间，最多约为35分钟。

来源高德地图，时间及距离仅供示意，具体以实际情况为准这样一看，鹿角还远吗？继续看看“山前”交通、商业、教育、医疗等配套上的表现。1月，我看到了一个重磅消息：鹿角隧道，确定上半年开工。

图源，上游新闻未来，当鹿角隧道+黄桷坪大桥出现，鹿角将成为东部槽谷快速接入重庆传统核心区的地方。如果选择开车出行，约10分钟左右就能到南岸二塘一带。轨道交通上，区域规划有轨道交通8号线、20号线、24号线。其中，轨道交通24号线预计2021年12月动工，2026年12月建成通车（信息来源：巴南发布）。商业配套上，约10万㎡首创奥特莱斯已开业，从“山前”出发，车程约几分钟。另外，还有5万㎡协信星光优家（规划中），以及约7.2万㎡的融创江南精彩汇（招商中）。医疗方面，规划巴南区第二人民医院（三甲）、巴南四院；教育方面，周边3km内有鱼洞二小、树人小学、清华中学等（具体入学资格、开学时间以当地教育部门、学校政策及通知批文为准）。于此同时，鹿角板块以高新智能产业为主，打造中的“中国智谷”已引入微软、阿里巴巴、京东、科大讯飞等企业。大量高精尖人才进入区域，对居住必定有更高的要求和追求。“山前”的出现，恰逢其时。项目依旧是龙湖善于打造的“别墅大社区”，整体容积率约为1.0。产品涵盖合院、联排、叠拼以及洋房，居住感纯粹。不过，现阶段我觉得最值得是建面约94-99㎡的洋房产品。因为龙湖给到的定价，实在是“Amazing”。三房两卫的产品，总价约125万起。什么概念？在南区，能买到由头部房企开发，且总价百万出头的住宅，高层产品或许选择面广，但局限在洋房范围就极小了。要是放到主城，机会就更渺茫。以往，凡是龙湖有高端楼盘推出，购房者总会排名前列时间联想到“高总价”。这次，“麓宸”和“山前”两个项目，皆以“品质在线”+“价格亲民”输出，放眼南区少有。据我了解，“麓宸”跟“山前”今年总共将会有约1000套别墅入市，重仓南区！从侧面来说，也是龙湖表达深耕南区的决心，以及对回馈市场的诚心。至于要选择“山前”或者“麓宸”，就看个人喜好了。