不是三道红线,是五道

原创 房小评 中国房评报道 

7月26日，一则消息刷爆房地产行业——网传监管部门要求试点房企拿地销售比不超过40%。

这则消息对行业信心产生了直接打击。多位业内人士聊起对这则消息的看法时，都将其理解成了新出台的政策，结合最近一个月密集出台的金融抑制政策，大家齐声哀叹：

房地产没有未来了！

房小评想说，现实可能并没有那么悲观。我们先从这条拿地销售比不能超过40%的政策说起：

1、这不是一条新政。

在出台“三道红线”政策时，这个要求就同步出台了，只是当时没强调，媒体报道也忽略了，大家都没注意。

参加试点的房企都知道这条规定，这条规定和经营性现金流为正，合并成为“两个要求”，和“剔除预收款后资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不低于1”的“三道红线”政策是同步出台，同步执行的，也可以简称为“五道红线”。

正因为试点企业都知道这个规定，所以上半年他们都在拼命做大销售额，没有减速现象，因为只有做大销售额才能保证拿地金额。在如今现金流决定生死的时刻，多拿地、多卖房就意味着能够活下去。所以，上半年头部房企都给人一种油门踩到底的感觉，疯狂拿地，其战略目标之一其实就是确保销售规模。

2、这是一条螺旋下降之路。

观察“五道红线”的内容可以看出，除了这条拿地销售比政策外，其他四条都是财务要求，都是对房企负债安全的保证。唯有拿地销售比这条是堵住房企发展之路，意味着开发商不能高杠杆、快周转，以规模撬动更大规模。

如果我们简单将销售额理解为货值的话，拿地销售比其实就是地货比。按照克而瑞2020年50家头部房企的地货比数据来看，一线城市地货比都在0.5，二线城市平均在0.4左右。如果拿地销售比不能超过40%，就是地货比不能超0.4。

如今，在一线城市新拿地的地货比普遍在0.6左右，如果一家房企土地资源主要集中在一线城市，按照地货比不能超过0.4的规定，未来规模就会螺旋下降。即便是加上二线城市的地货比平均值来看，这个地货比不能超0.4的规定，也会让业务集中于一二线城市的房企未来拿地规模≤现在拿地规模。

三四线城市的地货比在0.28-0.39之间，看起来去三四线城市是条突围的路。但实际上，三四线城市市场风险较高，而且50强房企能够去三四线城市做业务的也是少数。

虽然长三角的三四线楼市很火，但一大批50强房企却只能眼热，无法参与进去，因为这些市场竞争已经白热化，三四线城市控成本的要求，大部分50强房企做不到。所以，50强房企财务报表里面的三四线城市项目，很多是机会型取得的，其深耕三四线城市的能力很差，尤其是非长三角、珠三角的三四线城市。

所以，地货比不能超过0.4这条规定，几乎是对头部房企的一次集体限速，这条才是真正限制头部房企发展的规定，才是资本市场最近抛弃地产股的原因——没有未来想象空间的行业，不值得权益性投资资金去冒险追逐。

3、这条政策能落地。

多位业内人士认为拿地销售比这条规定没办法落地，因为开发商销售额很难界定，拿地投资额和权益额，以及合作投资等很多事情说不清楚。但是，房小评从银行业人士获得的信息却是：

这条政策能落地。

因为，在银行和上市公司的财务报表里，一些信息没办法隐藏。即便是以合作等名义去拿地，总归要有业绩。如果销售业绩不并表，对外合作在目前高地价情况下又没利润，去隐藏投资拿地图什么呢？

之前“三道红线”出台时，大家也认为开发商有很多办法调节财务报表，很多房企可以神奇地“转绿”，但是在报送监管部门1年以上后，有些问题还藏得住吗？

财务可以一天作假，却不可能一辈子作假，因此即便监管部门对上报的数据不做太详细比对（实际上这是不可能的），只要持续上报几年报表，做假账的路子，也维持不下去。

对于银行来说，房贷额度已经不够，只需要按照白名单给贷款，如果实力不够，靠财务作假，也很难进入银行白名单。

4、城投地产会崛起。

把“五道红线”结合起来看，政策目标就是让重点房企少拿地，少负债。未来民营开发商将会越来越缺钱，而那些经济发达地区的城投公司则坐拥低廉的本地贷款额度，缺乏投资机会。这些城投公司一部分会自己做地产，另一部分则会选择当“影子武士”，以财务投资者的身份出现在一二线城市地块的追逐中。

因此，任何一个政策出台都具有“两面性”，在看到一些企业面临困难时，还要关注到谁从政策中受益。随着今年以来多项新政实施，一二线城市的房子反而卖得更好了。与此相对的是，实施集中供地的22个热点城市也赚得盆满钵满。

一肚子苦水的是承受高利息、低利润的开发商，但是更有上述城投类企业在窥探房地产行业的机会。

所以，房地产行业未来没那么悲观，它只是在洗牌。