焦点日报 | 美的置业单月累计授信650亿,龙湖计划主动提前归还超400亿债务

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2022年03月25日

东莞商品房预售后直接现售签约，广东税收优惠促经济

首开发17.2亿元中期票据，兴业200亿风险项目计提减值

广东公布年度供地计划，江西房企1.99亿摘南昌商住用地

宝龙将及时偿付4月到期美债，金辉集团董事人员变动

宏观政策：

1、广东省：2022年扩大“六税两费”适用范围 落实好LPR下行

3月25日，广东省政府发布印发广东省促进工业经济平稳增长行动方案的通知：2022年扩大“六税两费”适用范围，按照50%税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等“六税两费”的适用主体，由增值税小规模纳税人扩展至小型微利企业和个体工商户，通过纳税人申报数据，对符合条件的“小规模纳税人”“小型微利企业”“个体工商户”等进行自动判别，确保便利享受政策。2022年对符合房产税、城镇土地使用税困难减免税情形，纳税确有困难的纳税人按规定给予合理困难减免。

2、广东省东莞市：4月起商品房预售确权后直接转现售签约

3月24日，东莞住建局发布《关于调整商品房预售转现售合同文本有关事宜的通知》：自4月1日起，对房地产开发企业取得商品房预售许可证的房地产项目，在完成不动产首次登记（确权）且东莞市房产交易平台可获取到不动产实测权籍数据后，开发企业在东莞市房地产交易平台进行合同签约的需使用《商品房买卖合同（现售）示范文本》。新政施行后，因现售并没有进行资金监管账户机制，开发商对于收入有更大的支配权。

融资动态：

1、美的置业：获中国农业银行220亿元专项资金合作协议

3月25日，美的置业与农行广东分行签署两份战略合作协议，其中包括120亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》和100亿元《按揭战略合作协议》，双方将建立深度的战略合作关系。农行表示将全力支持美的置业地产并购业务及保障性租赁住房的发展。其中，120亿元专项资金用于美的置业地产并购及保障性租赁住房业务；100亿元合作额度用于美的置业个人住房按揭贷款相关的综合金融服务。3月以来，美的置业已先后获得招商银行120亿、交行广东分行90亿元及建行220亿专项额度。

2、首开股份：发行17.2亿元中期票据 利率3.85%

3月25日，北京首都开发发行了中期票据“22首开MTN004”： 本期债券计划发行总额与实际发行总额均为人民币17.2亿元，发行利率3.85%，起息日2022年3月25日，兑付日2027年3月25日，为期5年。

3、金融街：为苏州融拓置业10亿元债务融资提供担保

3月25日，金融街控股发布为全资子公司债务融资提供担保的公告，拟为资产负债率超过70%的全资子公司苏州融拓置业债务融资提供担保，担保金额10亿元。截至该公告披露日，公司累计为全资及控股子公司提供的担保额度为81.5亿元，剩余78.5亿元未使用，担保事项在上述股东大会和董事会审批额度内发生。本次担保事项发生后，公司为苏州融拓置业有限公司提供的担保额度为22亿元，均在股东大会和董事会审议额度内发生。

4、中信银行：2021年房地产担险及非担险资产均有所下降

3月25日，中信银行副行长表示，2021年该行对公房地产担险及非担险资产规模均同比出现下降。中信银行现有的房地产贷款中，一二线城市合计余额占比超90%，其中一线城市占比超五成，中信银行房地产贷款拨贷比已超过6%。

5、兴业银行：200亿潜在风险的对公房地产项目资产减值已经计提到位

3月25日，兴业银行召开2021年业绩发布会：目前兴业银行潜在风险的对公房地产项目约为200亿，但资产减值已经计提到位。兴业银行房地产业务超过90%是自营资产，授信准入严格且阻断了理财业务的风险传染；房地产自营资产业务当中约90%是分布在一二线城市和三大都市圈的中心城市，资产估值比较稳定，在房地产自营资产业务当中，约70%为风险分散的个人按揭贷款；对公客户房地产融资中有超过80%对应优质项目，受国家保交楼政策保护。

投资动态：

1、广东省广州市：公布年度供地计划 住宅用地供应量增加

3月24日，广州市自规局公布《广州市2022年度建设用地供应计划》：在供地总量与往年基本持平的情况下，住宅用地供应量高于2021年。2022年，广州市计划安排建设用地供应总量2505公顷，与2021年计划持平，比“十三五”期间年均实际供应量高11%。广州市住宅用地供应量连续五年保持增长，2022年计划安排751公顷，占计划总量的30%，略高于2021年实际供应量，比“十三五”期间年均供应量增长44%。广州市今年将继续实行商品住宅用地“两集中”同步出让：即集中发布出让公告、集中组织出让活动，预计全年安排四次集中出让。

2、中京伟唐：1.99亿元摘得江西南昌县1宗地 楼面价2277元/平方米

3月25日，南昌县“DAJ2022012号”地块正式开拍，地块面积59.52亩。中京伟唐以1.99亿元竞得该宗地，成交楼面价约2277元/平方米，溢价率10.23%。该地块用地性质为商业、城镇住宅用地，容积率2.0-2.2，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

3、大华集团：8.85亿元竞得上海大场镇商业用地 需建设小型博物馆

近日，上海土地市场披露，宝山区大场镇1宗地块成功出让，上海华桐房地产以8.85亿元竞得。该地块出让面积8.04万平方米，土地用途为办公楼，容积率1.1，绿地率20%，起始价8.85亿元。根据此前要求，该地块内设置一处建筑面积500平方米（计容）的小型博物馆，以“铁大场”、走马塘和“九桥十八弄”的历史为主题，由受让人负责出资建设，建设标准为不低于7000元/平方米。

经营动态：

1、瑞安房地产：2021年已确认物业销售总额220.22亿 同比增长112%

3月24日，瑞安房地产发布2021年全年业绩：瑞安房地产已确认物业销售总额为220.22亿元（经扣除适用税项），大幅增加112%，主要来源于上海及武汉项目，平均售价（包括停车场）同比下跌6%至3.69万元/平方米。报告期内，瑞安房地产合约物业销售额为303亿元，同比上升43%。2021年住宅物业销售的平均售价为6.38万元/平方米，同比增长11%。

2、宝龙地产：已备好资金偿付4月到期的19亿美元债

3月25日，宝龙地产向投资者表示，4月即将到期美元债余额19亿，公司也已准备好相应资金，到期将及时予以偿付。此外，由于地产行业环境等因素导致原核数师对于今年审计程序执行、会计估计和判断上异常严格审慎，令审计程序及审计工作量更加繁复庞杂，再加上疫情影响，审计进度大幅落后，原核数师表明预计无法按时出具审计报告。宝龙表示，公司债务皆为标准条款，更换核数师不会影响债务的原有安排。

3、金辉集团：徐小冬接替陈朝荣出任集团董事职务

3月25日，金辉集团发布关于董事发生变动的公告：根据临时股东大会决议，徐小冬出任金辉集团董事职务，陈朝荣不再担任金辉集团董事职务。徐小冬于2016年12月加入金辉集团，现任金辉集团董事、总裁助理、财务总监职务，主要负责金辉集团的财务及资金管理工作。

4、龙湖集团：2021年营收增长21%至2233.8亿元 净负债为46.7%

3月25日，龙湖集团发布2021年度业绩公告：合同销售额为2900.9亿元，较上年增长7.2%。销售总建筑面积1708.9万平方米，较上年增长5.7%。销售单价1.70万元/平方米，较上年增长1.4%。龙湖已售出但未结算的合同销售额为3145亿元，面积约为1900万平方米。龙湖营业额同比增长21.0%至2233.8亿元，股东应占溢利为238.5亿元。期末，龙湖净负债率为46.7%，在手现金为885.3亿元。土储方面，2021年，龙湖新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积为1338万平方米。期末集团平均借贷成本来到4.14%的历史较低位，平均账期6.38年。此外，今年龙湖会主动提前归还300多亿元的贷款或负债，整体还款规模超过400亿。未来展望方面，管理层表示，2022年集团全口径销售目标3000亿元。

5、正荣服务：2021年收入约13.36亿元 同比增长约21.1%

3月25日，正荣服务披露2021年度业绩公告：2021年年度收入约为13.36亿元，同比增长约21.1%。截至2021年末，物业管理服务依然是集团较大的收入来源，达人民币6.58亿元，占整体收入的49.3%，同比增长约35.2%。集团毛利达到4.28亿元，同比增长11.7%。同时，物业管理服务的合约建筑面积约为1.04亿平方米，同比增长约19.1%，在管总建筑面积达约0.71亿平方米，同比增长约72.0%。

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