北三县再次规划并入北京?

2020年6月和2021年1月，北三县的燕郊上了两次热搜，因为疫情爆发，从燕郊到北京的通勤人员，在进京检查站排队检查需要数小时。

网友调侃说：每次在这个时候，才真切地感受到燕郊离北京再近也还是河北！燕郊终究是河北的燕郊！

那么，北三县还要继续尴尬下去吗？

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北三县划入“京东新区”？

今年，关于北三县的利好消息频出：

1、官媒发声，检查站有望外移

2月10日，北京市委机关报“北京日报”发表了名为《北三县进京检查站有望外迁，10万跨省上班族通勤效率提高》的文章。文中主要提到一个官方的规划：《北京城市副中心（通州区）“十四五”时期交通发展建设规划》提出，研究进京综合检查站向北三县东、南部边界设置的可能性和方案，推进城市副中心与北三县互联互通及便利出行。

2、市政府官网公布“三个清单”

2022年2月11日，北京市政府官网“首都之窗”公布了“《关于推进北京城市副中心高质量发展的政策清单》等三个清单的通知”。

这个“通知”中提供了“三个清单”，包括了“政策清单”，“任务清单”和“项目清单”，是北京城市副中心未来发展的核心内容。

在“政策清单”中，就提出北京城市副中心未来将拥有“29个重大发展政策和规划”，这些“重大政策和规划”将会在未来陆续落地。

在第5条中，就明确提出“争取国家出台通州区与北三县一体化高质量发展示范区的设立方案和管理机构组建方案”。

这个方案中将会出现一个统一的“管理机构”，这个示范区极有可能就是原先设想的“京东新区”。

简单来说，就是考虑在通州区和北三县的行政区划内重新成立一个“发展新区”，这个发展新区等级应该至少是“副省级新区”。以后不管是通州区，还是北三县，都统一纳入这个“新区管委会”的管理范畴，这个新区将实施统一的“政策”，税收、GDP、卖地等收入，都统一计算在这个新区内，相当于“通州和北三县”实施了实质上的“统一”。

3、北京将试点试行国贸到北三县定制快巴

2月23日，北京市发改委等部门联合召开京津冀协同发展8年成效新闻发布会。京津冀交通部门深入推进交通一体化发展，安全、便捷、高效、绿色、经济的综合交通体系基本建立。北京将试点试行国贸到北三县定制快巴，并逐步在环京地区推广。

4、地铁22号线（平谷线）永顺站开建

地铁22号线西起CBD区域东大桥站，东至平谷新城，途经朝阳区、通州区、平谷区以及河北省三河市，线路全长约81.2公里，共设置21座车站，是北京与河北之间首条跨省地铁线路。

22号线河北段全长约30公里，共设立5座地铁站，包括燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站及齐心庄站。

2025年建成后，将有效保障跨市域公交线路常态化运行，助力京津冀城市交通一体化建设。永顺站是22号线在通州区设置的6座车站之一，日前已经开始建设。

燕郊翘首以盼的人民群众距离看到曙光越来越近了。

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人口将快速大量流入？

2021年11月，国务院印发了“关于支持北京城市副中心高质量发展的意见”。里面提出2025年的目标是：“副中心城市功能基本形成”，“副中心和北三县的发展体系基本建立”。

2022年2月，北京市委迅速印发“关于推进北京城市副中心高质量发展的实施方案”，里面重点强调两点：排名前列个是“积极承接中心城区非首都功能疏解”，要抓紧把市属行政事业单位和央企二三级总部、市属国企总部、北京跨国企业总部等资源，快速落地北京城市副中心。第二个是“与北三县探索住房合作机制”，在北三县地区建设保障性租赁住房，解决搬迁至城市副中心的党政机关和企事业单位职工的居住问题。

副中心升级为现代化新城区，甚至之前提到的“京东新区”获得国家批准后，除了会带来常住人口的加速流入，尤其是北漂规模将会急速增大，有效缓解北京常住人口压力外，北京的产业也将流入，尤其是北京产业园将会加速在北三县地区落地，也会带来流动人口的增加。

人口即消费力，流向北三县的大量外溢人口必将带来巨大的发展红利。

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北三县买房只选燕郊？

北三县与北京城市副中心通州相邻，又受京津冀一体化协同发展利好，房价一度暴涨，与通州一条潮白河之隔的燕郊房价一度超过4万元/平方米，投资客占据半壁江山。

但从2017年至今的这一轮长时间强力调控后，北三县房价持续上涨预期被打破，购房人群正在逐步从投资购房为主开始向多元化转变，投资、自住、改善、养老多重需求共存的状况。“限购后，随着配套完善，泡沫挤出，目前的购房者往往是真正有居住需求的刚需/改善，其中大部分是北京外溢的刚需/养老需求和部分本地改善需求。

根据安居客的数据，北三县燕郊、大厂和香河的2月房价均比1月微微上涨。

燕郊2月二手房均价 18352 元/㎡，1月二手房均价 18219元/㎡，环比上涨 0.73%，同比去年同期上涨 10.57%。

同为北三县的大厂，2月二手房均价13791元/m²，1月二手房均价 13730 元/m²，环比上月上涨 0.45% ，同比去年同期下跌 4.74%

。

香河2月二手房均价 9366 元/m²，1月二手房均价 9332 元/m²，环比上月上涨 0.37% ，同比去年同期下跌 11.94%。

这三县中，只有燕郊和国贸的通勤能控制在1个半小时之内，距离才是硬核竞争力，这也是燕郊长盛不衰的根本原因。从曲线图也可以看出，从去年到现在，燕郊房价走向一直呈上扬趋势，通勤距离特别是胜出理由。

三河市统计局发布的三河市第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月1日零时，三河市常住人口为96.51万人，比2010年第六次全国人口普查时相比增长了31.3万人，增幅为48.01%。这个数字是同期河北全省人口增速的12.5倍。而其中，燕郊（含燕郊高新区4街道及燕郊镇、高楼镇）常住人口为629554人，约占三河全市总人口65%，相比2010年第六次全国人口普查数据，燕郊的常住人口10年间增长约92%。

无疑，燕郊才是北三县的C位。燕郊与通州一河之隔，会承接北京市的人口和功能的转移。随着通州副中心的不断完善，产业与人口的不断增加，会辐射带动燕郊的发展，在通州北三县协同发展规划的背景下，会为通州提供住房、教育、医疗的服务。

2月，通州新房均价为54590元/㎡，较高达到近7万/㎡。虽然同属北三县，但板块也需要细分，相比而言，与通州一河之隔的燕郊自然有更大的想象空间。